강서구 방화동 삼성꽃마을아파트 수익률 분석보고서

*제목 예시 : 강서구 방화동 꽃마을 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 65조 놀자쌤]

✅아파트명  : 강서구 방화동 858 삼성꽃마을 아파트 1997년식 206세대 총3개동

         103동 4층 27평 계단식 (엘베x,리모델링x)  /  102동 7층 23평 복도식 (엘베o 리모델링o)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : A급 (마곡지구 입지 주변) 

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통  : 강남1시간 A급 / 부도심 B급

    지하철 5호선 방화역 719m 도보12분  /    9호선 신방화역 728m 도보 12분

                5호선 개화산역 758m  도보 13분  

3.학군 : A등급 1개 / B등급 5개 / C등급 다수 분포 (중학교 기준)

               학원가 형성되어 있지 않음 /  서울송화초등학교 773m / 도보 12분 

4. 환경 : B등급

 방신전통시장 도보5분 

 롯데몰 김포점 자차 6분(대중교통 18분)

 트레이더스 홀세일 마곡점 자차 9분 (대중교통 18분)

 NC백화점 강서점 자차 18분 (대중교통 28분)

 이대서울병원(대학병원) 자차13분

5. 공급

  *APT 입주물량 :  서울 강서구 염창동 /염창역동문디이스트(주상복합/2025.11월.66세대)

  소규모 주택.빌라를 정비하여 재개발하려는 준비단계중..향후 10년이내 도심의 변화가능성 높음 

  (공항으로 인한 고도제한으로 주변 마곡지구  15층이내 제한)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 * 현재 103동은 5층 2라인으로 구성되어졌으며 엘베가 없어 매도가 저렴하게 나옴

   101동,102동은 현재 매매가 5억3,500만원 6층으로 실거래가 신고됨.(2024.7월)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 여부 :  103동 27평, 계단식 4층 엘베x 전고점 대비 현재 시세는  -25.3% 하락한 상태

   (환금성)           현장 매물방문하여 보니,  집주인거주, 리모델링 전체필요 상태로 약 3,4천이상 비용발생

                           중개사에게 여쭤보니 102동 엘베있는 복도식 23평 7층은 리모델링 완벽, 6억 매물나옴.

                           103동과 102동 매수시 각각 1,2천 저렴하게 매수할 수 있음.

                        (103동은 매물자체도 거의 없지만 23평에 비해 매물이 (최고 1억) 저렴하게 나온다는 것…

                           리모델링 비용과 상가건물 같은 103동의 건물외관으로 매도시 감수해야 하는 부분 발생됨)

                          102동은 6억 23평

                           전고점 63,000천원/ 매수가능 금액 58,000원 대비하면 93%에 육박하여

                           투자가치로 보았을때 메리트가 없을 듯…

2) 환금성 :  전체 206세대수 매매건수 적음  

                    24년도 매매 1 건 / 22년도 매매  1건

                    21년도 매매 6 건으로 환금성에는 문제가 없을것으로 판단될 수도 있으나, 

                    103동은  47,000원 매물은  101,102동에 비해 낮은 시세형성(최고 1억원)과 

                    리모델링(최소 3,4천만원) 비용발생시 투자금 회수 장담x                           

                    주변의 재개발 본격화되면 환금성 여부를 장담하기 어려울수도 있다고 판단됨. 

3) 수익률 :  현 시점으로 투자하게 된다면, 매매가 4.7억원,  전세가 3.2억원으로 투자금은 1.5억의 자금필요

                    매수하고 전고점 회복한다는 가정하에 

                    - 수익금 : 6.3억-4.7억=1.6억원 /   -투자금 :  1.5억원

                    -수익률(1년뒤에 전고점 회복) 약 : 106%  / 수익금/투자금/년

                    -수익률(2년뒤에 전고점 회복) 약 : 53%  /  -수익률(3년뒤에 전고점 회복) 약 : 35%

4) 원금보존 :  전세가율은 68%로 만족

                       전세가율→ 강남50%, 서울60%(강남1시간 이내), 경기도 70%, 지방 7,80%원칙

                       전고점 대비 26% 빠짐 (매도시 엘베 없는 4층을 감안하여 시세보다 저렴하게 매도 계획)

                       강서구는 5년이내 대단지 공급이슈가 없어, 입주물량에 대한 우려가 없음.

5) 리스크 대비: 

                      역전세 발생했을때, 5년이내 전세가 저점 2.8억원(2020년)으로 찍을경우 5천만원 필요. 

                      현재 전세가 3.2억원 예상/  주변 매매가,전세가 비교시 비교적 안전한 전세가로 판단됨  

                       2024.12월 현재 최저 전세가 3억500 최고 3억4천/ 평균 3억3천으로 형성됨

                       무리하게 전세가 올리지 않기 + 적정선 전세가 유지 5% 상향선 유지 

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   3) 4) 5)번 임장전 수익률 계산한 내용…각성하기 위해 자료 남김ㅠ.ㅠ

  * 매물 임장이후 사전 수익률 보고서 작성시의 투자이익의 장미빛 희망이~~~bye bye하고 떠났다.

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     현장 매물 방문하고나서… 타동에 비해 매물이 저렴한 이유를 명백히 비교하고 나서야 수익성 대비,

     투자 가치에 있어 ???를 찍고 왔다.  (역쉬 탁상머리가 아닌 발로 뛰어야 하는 이유…!!!)

나의 투자 결론 :  서울입성 (직주근접) 목표  또는 투자 결정여부!?..  

                   투자시 :  투자금 대비 상급지의 비교후에 더 나은 곳으로 투자 결정 필요.

                                 단순 수익률계산에 의존하지 말고, 무조건 발로 뛰고, 비교하라

                   입주시 : 신도시, 새아파트의 메리트를 버리고 구도심, 평수 줄여가는 게재여서

                                  가족동의가 필요한 상태이고 크게 투자이익을 기대하기 어려울것으로 판단됨.    

✅ 작성하면서 느낀점 : 

    며칠을 고심하고 자료를 진행하였지만,  매수에 있어 선택여부  결정은 쉽지 않을성 싶다. 

    자료를 진행함에 있어 많은 고민과 비교자료를 갖춰야함에 할일 시간이 많이 걸린다.       

    성실, 노력과 발품, 실행력으로 옮겨가며 몸이 익숙해지고, 논리적으로 판단하게끔 나를  길들여야겠다.