[성탄절 서울 아파트 등기 선물하고 10조_연못을건너] 서울투자 기초반 2주차 수강후기

안녕하세요.  연못을건너입니다.

이번 서기 2주차는 나날이 퀄리티가 높아지고 있는 권유디님의 강의를 들었습니다.

강의의 스킬도, 내용도 너무 좋아서 한번에 몰입해서 듣게 되었습니다.

이번 강의에서는 4급지 동대문과 서대문의 입지를 분석하면서 

이를 투자로 연결하는 방법에 대해서 강의 해 주셨습니다.

더불어 뉴타운으로 인해 환경개선 효과를 톡톡히 볼 동대문의 공급에 대한 내용도 상세하게 설명해 주셨습니다.

가장 기억에 남는 부분은 공급 파트로 

막연하게 공급이 터지면 전세가와 매매가 하락, 역전세 등을 생각할 수 있는데

서울시장은 단순히 공급만으로 영향을 받는 곳이 아니라

평균회귀, 시장상황과 함께 공급 물량을 함께 영향을 받는다는 사실을 알게 되었습니다.

공급 파트만 따로 강의해 주셔도 될 만큼 상세히 강의해 주셔서 

많이 배울 수 있는 시간이었습니다. 

매번 느끼지만 권유디님 강의를 들을 때마다

나날이 성장해 가시는 모습을 보면서  경험의 중요성을 많이 느낍니다. 

지금은 부린이지만 우리도 경험이 쌓이면 저렇게 성장할 수 있겠구나 라는 

동기부여가 많이 되는 강의입니다.

강의 내용을 되새기면서

기억하고 싶은  내용들을 정리해 보려고 합니다.

# 1강에서는 

지금 서울 시장을 진단해 주시면서 당부 말씀을 해주셨습니다.

말씀 중 가장 기억에 남는 부분으로

투자를 수학처럼 생각하지 말자.

1등이 1등의 수익을 주지는 않는다.

1등에 너무 목 메이지 말자.

최선을 다했구나 라고 생각이 들면 된다.

상황이 안 좋아도 가격이 싸다면 투자해도 된다.

행동 하는 게 중요하다.

#2강, 3강에서는

동대문과 서대문의 입지 분석을 해주셨습니다.

4급지 이 두 곳은 얼마 전 임장 한 곳으로 

임보를 쓰면서 했던 내 생각과 일치하는지 확인하는 시간이어서 좋았습니다.

개별 단지로 들어가 선호도를 비교하는 부분에 있어서

4급지는 신축 선호도가 높다고 생각하고 비역세권 신축 투자도 고려했었는데,

역시나 4급지도 교통이 중요하다는 사실을 다시 한번 상기시켜 주셨습니다.

결국은 4급지도 땅의 가치가 높은 곳에 투자를 해야 한다 것을 잊지 말아야겠습니다.

동대문과 서대문은 직장으로 인해 외부에서 사람들을 끌어오지 못함으로

수요 관점에서 종사자수를 의미 있게 보고 이 때문에 교통이 중요하며

헤깔릴 수 있는 4급지 투자의 우선순위를 

이처럼 깔끔하게 정리해 주셨습니다.

1. 역세권 + 뉴타운 + 신축
2. 뉴타운 + 신축
3. 역세권 + 구축 + 준신축

4. 뉴타운 구축

    

    

#4강 공급 파트.. 

이번 강의에서 가장 하이라이트라는 생각이 듭니다.

현재 강동구의 올파포 입주장과 함께 곧 있을 동대문 입주장은 

대규모 공급을 어떻게 받아들여야 하나 막연할 수 있는데, 

과거 18,19년 헬로우시티, 동탄 입주를 예로 들어주시면서 

서울 시장은 단순히 공급 만으로 보면 안된다는 사실을 알게 되었습니다.

그보다 더 중요한 것은 

전세가격은 등락을 반복하며, 물가상승에 맞춰 장기적으로는 상승한다.

수도권의 전세가는 사람들의 심리에 영향을 받기 때문에,

현재의 시장이 상승장인지?  하락장인지? 를 먼저 알아야 한다.

수도권은 하나의 권역으로 권역내 어느 지역이든 영향을 모두 받는다는 사실,

인접한 지역과 인구를 주고 받는 비중이 클수록 공급 물량에 의한 전세가 영향도 크다는 것!

공급물량 보다 더 중요한 평균회귀!

평균회귀의 내용은 다른 강의를 통해서도 많이 접했었지만

막연하게만 알고 있었는데, 

이번 권유디님, 강의를 통해서 평균회귀에 대해서 정확하게 배울 수 있었습니다.

물가는 상승할 수 밖에 없다.

자산의 가치는 등락을 거듭하지만 결국 물가에 맞춰 우상향 한다. 

이를 투자에 접목 시켰을 때

많이 올라왔다면 언젠가 많이 떨어진다.

공급량을 파악하기 이전에,

내가 투자할 단지가 평균회귀를 했는지를 먼저 봐야 한다는 사실

그리고 지금의 상황이 상승장인지? 하락장인지?

다음으로 공급 물량을 봐야 한다는 내용까지 

그동안 내가 공부한 공급은 공급이 아니라는 것을 알게 되었습니다. ㅜ

이를 통해 그동안 고점대비 하락률을 보는 이유를 이제야 알 것 같았습니다.

입지 평가 위에 고점대비 하락률을 입혀 보는 이유가

가치가 있는 단지라면 기다리면 반드시 평균회귀를 한다는 것!

이제야 이해가 되었습니다.

투자 범위를 23년는 전고 대비 30%,  24년 초는 전고 대비 20%에서 지금은 전고 대비 15%까지 내려왔습니다.

아쉽게도 23년에는 투자 초보로 아는게 없어서, 24년초는 방향성을 잃고 해매고 있었습니다.

지금은 전고대비 15%까지 내려왔지만 낙심하기 보다는 

평균회귀를 봤을 때  많이 오른 단지는 많이 떨어지고, 덜 오른 단지는 덜 떨어진다. 

이는 덜 좋은 단지는 상승폭이 크지 않기 때문에 덜 떨어진다.  

투자시에 등락이 큰 물건이 더 좋은 기회를 줄 수 있다는 것을 기억하고

많이 오르고 많이 떨어진 단지를 적극적으로 찾아야 겠다는 생각이 들었습니다. 

#5강에서는 

동대문, 서대문의 각각의 생활권 특징과 투자시 고려해야 할 점들을 상세히 설명해 주셨습니다.

내 투자금에서 가장 가치 있는 단지는?

지금 상황에서 어느 단지가 더 싼지?

투자 기준에 들어오는 것 중에 가장 가치가 좋은 곳은 어디인지? 

강의를 통해 동대문과 서대문의 생활권별 대표 단지들의 선호 요소와 

현재 가격을 확인하고 비교해 보면서 

지금 내 투자 범위 안에 들어오는지도 확인 할 수 있었습니다.

#6강 이제 투자를 해야 한다.

그렇다면 지금 당장 무엇을 해야 할까?

가장 중요한 시세트레킹을 통해서 단지 가격의 변화를 알아보고, 

기회가 오고 있는지를 계속해서 확인해야 한다.

기회가 왔다면 그동안 배운데로 

저환수원리를 확인하고 후회 없이 행동에 옮긴다!

행동으로 옮긴다!

끝으로 마인드 강의로 마무리 해주셨습니다.

투자는 결국 아는 지역이 많으면 많을 수록 잘 할 수 밖에 없기 때문에…

임장, 임보를 통해 앞마당의 수가 좋은 투자로 연결되고,

좋은 결과를 얻기 위해서 

우리는 지금 배운 대로 하나 씩 해 나가야 할 것입니다.

강의 내용을 알아 들을 수 있고, 

강의에 언급되는 단지를 발로 가보고,

강사님들의 생각과 내 생각이 일치하는 것들이 하나씩 생겨나고,

매달 앞마당이 하나씩 추가되면서

희미했던 투자의 길이 조금씩 보이는 것 같아 너무 좋습니다.

아직 실전 투자를 못한 상황이라 마음은 무겁지만

잘하는 것보다는 오래 하는 것이 더 중요하는 말씀을 기억하고

기회가 왔음을 알아보고 행동할 수 있도록 

조금 더 실력을 쌓아 나가야 할 것 같습니다.

그때까지 포기하지 않고 환경 안에서 멋진 동료들과 함께

꾸준히 해 나가도록 노력하겠습니다.

멋진 강의 준비해주신 권유디님께 감사합니다.