[서투기19기 서울에 집4고 4십억벌조 초코콘] 2주차 강의 후기

[새로 알게된 점]

재개발

재개발 투자에 큰 관심이 있었던 것은 아니지만, 이미 상권이 형성된 곳은 낙후되었더라도 재개발이 어렵다는 것을 알게 되었다.

재개발이 되려면 30년 이상 된 주거 지역이 가능성이 높고, 실현 가능성을 파악하려면 “조사관” 중 사업시행인가 정도는 나야 가능성이 있다는 것도 알게 되었다.

또!! 재개발로 큰 상승을 기대하고 있다면, 입지가 떨어지는 곳의 뉴타운이 아니라 (예를 들자면, 서대문구의 가재울뉴타운) 

“위치가 좋은데 거주환경이 아쉬웠던 지역”이어야 한다는 것. (예를 들자면, 마포구)

위치가 좋아야 한다는 전제 조건이 있다는 것을 기억하자. 

그냥 환경이 개선되는 것만으로는 안된다! 위치가 좋았어야 함!

그리고 마포구의 염리상록 이야기도 기억에 남았다. 

나는 신축 사이에 구축은 주목을 못받는다고 생각했는데, 부동산은 파이 싸움이 아니라는 것.

실제로는 주변이 좋아지면 신축 사이 구축이라 하더라도 키 맞춘다는 것을 기억하자.

또한, 서울의 아파트는 빌라와 아파트가 혼재되어 있는것이 default인 것도 새롭게 알게 되었다.

지금까지 내가 생각했을 땐 택지가 중요한 환경적 요소여서, 택지를 위주로 보겠다고 생각했는데 권유디님께선 빌라와 섞여있는 것이 기본이라고 하셔서 놀라웠다. (그래도 나홀로는 별로..)

공급 리스크 대비

공급 리스크에 대비하는 방법을 상세히 알려주셔서 스스로 서울의 공급물량에 따라 전세가의 변동이 어떻게 될지 예측해볼 수 있을 것 같아서 큰 도움이 되었다.

"1. 평균회귀 2. 시장상황(상승장인지 하락장인지) 3. 공급물량" 을 고려해서 리스크에 대비하자. 

기타

전세가가 하락하면 매매가도 무조건 하락.

사람들은 매매와 전세 둘 중 하나는 무조건 선택함.

매매가와 전세가가 붙으면 매수세가 증가하면서 상승장.

시세지도의 중요성. 땅 위에 시세를 적어보면서 가치를 판단해보자.

[나에게 특히 와닿았던 점]

권유디님 강의를 들으면서 계속 반복해서 들었던 것은, 

서울 아파트에 투자한다는 것의 의미는 “아파트를 사는 것이 아니라, 땅을 사는 것이다” 라는 말이었다.

특히나 지금 눈 여겨 보아야 하는 4급지에서는 입지가 떨어지는 신축보다는 입지가 좋은(4급지에선 특히 역세권) 구축을 사야 하는 것의 중요성을 알려주시는 것 같았다.

(가격을 기준으로 했을 때 건물은 감가상각이 되니 땅의 가치와 건물의 가치가 합쳐진 곳 보다 건물의 가치가 없어서 땅의 가치만 남은 곳이 더 입지가 더 좋은 곳임)

또한 입지 조금 떨어지는 방3계단식보다 입지 좋은 방2복도식이라면 땅의 가치를 보고 선택.

매매가는 오르겠지만, 전세금 회수가 어려워 현금흐름이 부족할 수 있다는 사실은 유의.

또한, 현재는 “마통”을 써서라도 매수해야 한다는 것도 정말 놀라웠다.

(대신 마통으로 투자해야 하는 단지의 기준은 확실히 하고)

[적용해보고 싶은 점]

• 아파트를 살 땐 “저환수원리”를 명심!
• 환수원리는 수학 공식처럼 대입하면 나오는것. 내가 집중해야 할 것은 저평가를 알아내는 것.
• 이를 위해서는 단지를 가치에 따라 나열할 수 있어야 한다.
• 나열한 후 가격을 붙여보면 저평가인지 알 수 있겠지?
• 아는 곳이 많으면 알아서 단지의 가치를 판단할 수 있게 됨. 아는 지역을 계속 늘리자!!! 이것이 핵심.
• 현재 가격이 떨어지고 있는데, 이것은 사지 말아야 할 신호가 아닌 가치가 좋은 아파트의 가격이 덜 좋은 것과 비슷해져 나에게 기회를 주고 있음을 기억하자