[서투기 19기 서울에 등7ㅣ치9 룰루랄라하조 열공투자] 2주차 수강후기

안녕하세요. 열공투자입니다 :)

2주차 권유디님 강의를 들으면서 여러가지 BM 포인트들을 

많이 배울 수 있어서 정말 정말 좋았어요~!

특히 저희 조는 A지역 앞마당을 만들고 있는데요, 

이번 강의에 A지역 내용이 포함되어 있어서

강사님은 이렇게 보시는구나~ 이런 특징들은 놓쳤었네~하는 포인트들을 많이 배울 수 있었습니다.

모든 강의 내용이 다 좋았지만, 

그 중에서도 특히 인상 깊었고, 저의 현재 임보에 보완할 BM 포인트 위주로 정리를 해보려고 합니다.

#1 : 가장 중요하게 말씀해주신

현재 시장에서의 매매가와 전세가 흐름이 어떠한지,

지금 매수한다면 앞으로 어떤 일이 펼쳐질지 알고 투자해야한다는 것이 기억에 남는 것 같아요.

이 단지를 투자했을 때, 어떤 리스크들이 일어날 수 있고, 최악의 상황은 어떤 것인지,

그런 것들을 내가 어떻게 대응할 수 있는지 알고 투자하는 것이 중요하다고

강의 초반부터 마지막 부분까지 줄곧 말씀해주신 이 내용이 저에게도 가장 중요하게 와닿았던 것 같습니다.

BM) 지금 매수하는 단지의 매매가와 전세가에 앞으로 어떤 일이 펼쳐질지

        과거 흐름을 보고 유추해봄으로서 그것을 알고 투자하기 

        결국, 지금 매매가가 싼가? 지금 전세가가 싼가? 그것이 Key-point!

#2 : 또 다른 한가지는, “퉁쳐서 보지 말 것”

이 지역은 다 올랐네?!가 아니라, 그럴때일수록 '아 일부 선호단지는 올랐나 보구나, 아직 안오른 단지에서

기회가 있겠네'라고 생각해봐야한다는 그 시각.

기존에 상급지는 다 올랐어 라고 생각했던 저의 퉁쳐서 생각하는 법이 투자자로서 생각에

선입견을 만들고 스스로 한계를 짓는 생각이었다는 것을 깨달을 수 있었고,

투자자는 개별적으로 뜯어봐야 하는 것이 가장 중요하다는 말씀이 기억에 남았습니다.

BM) 퉁쳐서 생각하지 말 것. 뭐든 개별적으로 뜯어보려고 의식적으로 생각하기

#3 : 전세가율은 단순히 높다, 낮다가 아니라

지금이 해당지역의 최고 전세가율보다 낮은지 봐야하고

낮다면 어떤 이유로 낮은 시기인지 알아야, 이 전세가가 현재 싼지 판단할 수 있다는 것.

유디님께서 그래프를 그려 설명해주신 내용이 기억에 남는 것 같아요~

지금까지 전세가율은 아직 낮네, 엄청 높네라고 상대적으로 단순히 생각했던 저의 시각에서 틀을 깨고

“전세가율”이라는 것을 어떻게 보고 어떻게 판단에 활용해야하는지 알려주신 것 같아

지금 시장에 대한 생각과 앞으로 제가 투자할 단지에 대해 어떻게 생각해야하는지 

그 방법을 배울 수 있어서 좋았습니다.

BM) 전세가율은 지금이 해당지역의 최고 전세가율보다 낮은지, 어떤 이유로 낮은지 이해해보기

        결국 이 전세가가 싼가?를 판단하기 위한 것

#4 : 사람들이 이사를 와야 비로소 그 데이터가 의미가 있는 것.

직주근접, 환경, 학군 등 여러가지 입지 평가를 하지만

결국 그 데이터들은 “수요”를 판단하기 위한 것이며,

수요에 따라 결국 사람들이 그 요소로 이사를 올 것인가와 연계되어야 비로소 의미있다는

말씀을 해주셨는데요~데이터가 수요와 연관된다고 머리로를 이해하고 있지만

결국 내가 그 지역에 이사오는 사람, 사는 사람으로 빙의해서

이 요소로 이사를 올 것인가까지 직접적으로 생각하는 부분은 부족했던 것 같다고 느껴졌습니다.

유디님께서 말씀하신대로, 수요와 의식적을 계속 연관지어보고, 단순 수요가 많다에서 그치는 것이 아니라

그것때문에 이사를 올 것인가까지 보다 구체적으로 생각해봐야겠다고 느꼈습니다.

BM) 데이터는 수요와 연관지어 생각하고, 그 요소로 사람들이 이사를 올 것인가까지 

        수요에 대해서는 보다 구체적으로 생각해보고, 유의미한 데이터를 판단해보기

#5 : 무조건 교통, 역세권이 답은 아니다. 4급지에 대한 다른 시각.

유디님께서 A지역과 B지역에 대해 강의를 해주시면서

4급지의 경우 땅의 가치가 상대적으로 아주 높지 않기 때문에,

(+뉴타운) 신축이 의미가 있다고 말씀해주신 부분이 인상 깊었습니다.

아무래도 저도 출퇴근을 하고 있기 때문에 무조건 역세권, 특히나 서울에서는 무조건 역세권이라 생각했었는데요.

4급지는 또 이렇게도 생각해볼 수 있어야 겠구나 라는 점을 느꼈던 것 같습니다.

하지만, 시간이 지나고 5년 뒤에도 그 가치가 우세할 것인가는 또 다르게 생각해 봐야한다는 것도

놓치지 말아야 겠다고 생각했습니다.

BM) 4급지는 땅의 가치가 매우 높지 않으므로, 신축, 특히나 뉴타운 신축은 의미가 있음.

        다만 그 가치가 시간이 가면서 점차 줄어들 것이라는 것을 알고 투자하기

#6 : 전고점을 보는 방법. 해당 단지의 입주 시기에 따라 전고점에 대해 한번 더 생각해 봐야 하는 포인트.

2021년 이후에 입주한 단지들의 전고점은 가치보다 조금 덜 반영됐을 가능성이 있다고 봐주는 것.

보통 매수 2년 후 매도를 하게 되는데, 21년 입주 단지 매물이 23년 하락장에서 부터 나왔으므로

가치보다 전고가 조금 덜 반영되었을 수 있다고 생각해주는 방식에 대해 놓치고 있었는데

다시한번 체크해볼 수 있어서 좋았습니다. 단순히 전고점만 보는 것이 아니라 

입주년도에 따라서는 이런 부분도 함께 생각해볼 줄 알아야겠다고 느꼈습니다.

BM) '21년 이후 입주한 단지에 대한 전고점에 대해 한번 더 들어가서 생각해보기

#7 : 환경이 개선될 곳의 전고점 생각하는 방법

지난 서투기때 B지역 O단지 전고점을 보면서, 

전고대비 가격이 많이 떨어지지는 않았는데, 이걸 전고로 보는 것이 맞을까? 라는 고민을 했었습니다.

왜냐하면 주변 환경이 앞으로 많이 좋아질 것 같았기 때문인데요~

그때는 일단 앞으로 어떻게 될지는 알 수 없는 영역이기 때문에, 현재 나와있는 정보로만 판단하기!

라는 결론을 내렸었습니다. 이런 부분 관련, 전고점에 대해 한번 더 들어가서 생각해본다면,

유디님께서 말씀해주신대로 물론 뉴타운이 들어오면서 전고가 얼마나 올라갈지는 아무로 모르는 것이지만,

이전 혼잡한 분위기일때의 전고점보다는 뉴타운이 들어온 후 전고점이 더 높아질 수 있겠다고 생각해보는 정도,

그리고 더 나아가서, 다른 구의 같은 매매가 단지 전고점과 비교해보며, 해당 단지의 전고보다는

더 높아질 수 있겠다고 생각해보는 방법에 대해 배울 수 있어 좋았습니다~

그동안 궁금했던 부분이 딱! 나와서 배우고 이해할 수 있어 정말 좋았습니다.

BM) 환경이 개선될 지역의 전고점에 대해 한번 더 들어가서 생각해보기

#8 : 마지막으로, 이번주 과제인 시세지도를 그리기 전에 강의를 먼저 듣기를 잘했다고 생각한 부분인데요~

유디님께서 설명해주신 시세지도를 그리는 이유, 어떤 점을 파악하기 위해 그리는지 

그런 포인트들을 구체적으로 설명해주셔서, 그동안 그려왔던 시세지도에서 어떤 점들을 보완해보고

어떤 생각들을 적어나가야할지 배울 수 있어 좋았습니다. 이번 시세지도 과제에 반영해보도록 하겠습니다!

BM) 시세지도를 그리면서 파악해야 하는 정보가 어떤 것인지 그 목적을 알고, 생각을 녹여내기

이번 강의를 통해 여러 가지 BM을 도출할 수 있었고,

꼭 임보에 적용하고 보완해나가도록 하겠습니다. 감사합니다 ♡