1호기, 결국 실패하였습니다. (24.12.18.)

1호기, 결국 실패하였습니다. (24.12.18.)

제목에 실패라는 말을 쓸까 말까 고민하다가 임팩트있게 사용했습니다.

1호기, 결국 실패했습니다.

그런데, 정말 정말 많은 걸 배울 수 있어 소중한 경험을 했기에 복기글 작성합니다.

비타민햇빛 현재 상황

(24.03. ~ 현재 월부 공부) *약 9개월 공부 및 앞마당 5개

(소액투자를 위한 지방투자 타켓) *광역시

(아내와 아가를 돌보는 직장인) *일개미 및 육아

1호기 실패 현황 과정

(24.12.14.토) 

• OO구 매물임장 및 1등 뽑기
• 절대적 저평가 확인 및 1등 물건 시세 확인
• 부사님, 가격조율 및 확인답변 예정

1년에 한 번인, 대학교 모임을 뒤로한채, 새벽 열차를 타고 울산으로 떠났습니다. 

지방도시인 천안 분임을 갈지, 고민하다가 그래도 마무리인 매물임장을 하기위해 갔습니다.

24년 11월 지투기 월부동료들이 엄청 많이 있어서 울산 시장은 따가웠습니다. 

부사님들이 투자자들 반기지 않더라구요. 투자자라 하면 물건 안보여 주고, 바쁘다고 했습니다.

보고 싶은 단지가 4개 정도 있었는데, 결국 2개 밖에 약속을 못잡고 갔습니다.

그래도 가야하나, 생각이 들었지만 2개의 단지라도 볼 수 있으니 반신반의로 기차를 탔습니다.

(철도 파업으로 기차표도 겨우 구함…)

3순위인 단지를 겨우 보게 되었고, 본 사장님만 굉장히 친절하고 꼼꼼했습니다. 

(처음엔 투자자로 연락을 했었고, 전세자 변장을 하여 연락을 했을때 제 번호를 저장해 두었더라구요.)

단지를 보고 느낀점은, 우선 싸다. 그리고 좋다 였습니다. 

절대적 저평가는 확실했었고, 조금만 네고가 된다면 괜찮은 물건이 될 수 있겠다 생각이 들었습니다.

(이 물건,, 해 볼만 하겠는데..?)

두 번째 단지도 좋았습니다. (사장님은 투자자가 아닌척으로 하여 물건을 보여주심)

절대적 저평가는 반신반의 했지만 있었고, 다만 갭차이가 조금 날 수도 있겠다 생각이 들었습니다.

(이 물건,, 조금더 지켜보고 싶다..?)

세 번째 단지. 네 번째 단지를 위한 부동산 입장을 했지만 결국 모두 거절당했습니다.

(어렵게 지방에 왔는데.. 이대로 갈 수는 없지.)

저는 다시 첫 번째 단지 워크인을 시작했습니다. 

주변 부동산 4개가 있어서 모두 가보았고, 시장상황 및 좋은 물건이 있는지 확인해 보았습니다.

그때까지만 해도 첫 번째 본 단지를 투자하겠다고 확신이 들지는 않았는데, 

4개의 부동산을 가보니 처음 안내해주신 부동산 사장님이 제일 일을 잘하는 구나, 꼼꼼하구나 생각이 들었습니다.

그렇다면, 내가 본 물건이 싸다고하면, 투자 할 수 있겠다 생각이 들더군요.

(저는 사장님에게 네고 가능한지 어렴품이 물어 보았고, 저는 1천만원 깎을 수 있는 지 물어보았습니다.)

(그리고 다음주에 이 물건을 매매할 건지 답변주겠다고 하였습니다.)

(24.12.14.토~12.15.일)

•  OO단지 투자 가능여부 확인 (매매가 및 전세가 확인)
• 와이프와 심도있는 대화. 고민 또 고민
• 잠못이루며, 가격조정 시도 결정 

OO동 OOO아파트를 하고 싶다는 생각이 들었습니다. 

매매가와 전세가를 확인해 보니 보합하고 있었고, 매매가 자체가 싸다고 확신하였습니다. 

(전고 대비 약 20프로 빠짐)

와이프와 대화 끝에, 우리 호가 대비 1천 5백을 깎아보자. 

말 한마디로 5백을 깎을 수 있다면 한번 해 보자였고, 그게 받아들여지면 투자해보자 결정을 하였습니다.

그때부터 잠이 오질 않더군요. 밤늦게 매운 치킨을 먹어인지 더욱 잠이 오질 않았습니다.

(진짜 사장님이 받아주시면 1호기 할 수 있는 건가.. 하는 두려움과 설렘이 있었습니다.)

(24.12.16.월)

• 가격조정 시도 및 협상 (호가 대비 1천 3백만원 낮춤)
• (부사님) 잔금기간 3개월 요청 및 세입자 공실 1개월 (잔금 ~ 25.3.31)
• 잔금기간 부족에 따른 고민 또 고민

사장님은 결국 우리가 요청한 1천 5백이 아닌, 1천 3백을 낮춰주셨습니다. 

매도자가 3월 말에 새로운 아파트로 입주를 해야하는데, 그 전에 무조건 명의변경이 필요하다는 입장으로

반드시 본 물건을 매매해야 한다고 하더군요. 본 상황이 가격 협상에 유리하게 적용되었습니다.

현재는 월세입자가 거주하고 있었고, 2월 말에 퇴거한다고 하는 상황이었습니다. 근데 조금 더 앞당겨서 1월 말까지는 퇴거 할 수 있다고 합니다. 

결국 잔금은 무조건 25년 3월 31일까지 인데, 현세입자가 1월 말에 퇴거하니, 전세 맞추는 조건이 제겐 빠듯했습니다. 약 2개월로 전세를 뺄 수 있을까 하는 걱정부터 했습니다. 

잔금이 일정이 이렇게 부족한데, 부담이 컸습니다. 

이 물건 해 도 되는 걸까..? 저는 또 고민 고민에 빠지며 잠이 들었습니다.

(24.12.17. 화)

• 잔금기간 확대 요청 및 가격 조정 시도 (잔금 1개월 늘리는 대신, 1백만원 더 준다는 내용 전달)
• 현 매도자 확인 완료, 현 세입자 공실 여부 확인 예정 (퇴거 2월 말 → 1월 말 가능 여부 확인)
• 잔금기간 확인 (~25.4.30.) 및 현 세입자 공실 동일 (퇴거 2월 말)
• 고민 또 고민 (가계약을 위한 특약 정리)

저는 현실을 조금 이용하자고 생각을 해 보았습니다. 

새로운 아파트로 입주하는 매도인이 만약 4월에 입주를 하지 않고, 5월에 입주를 한다면 잔금을 4월 31일까지 해도 괜찮지 않을까 생각을 했습니다. 

나아가 현 월세입자에게 받지 못하는 월세 및 관리비를 1백만원으로 매꿔준다면, 

매도자에게도 불리하지는 않을 것 같습니다. 

부사님에게 전달했고, 잔금 1개월을 늘리는 대신 1백만원을 더 준다는 요청에 매도자는 흔쾌히 받아들였습니다.

결국 잔금은 25년 4월 30일로 늦췄고, 현 세입자는 동일하게 2월에 퇴거한다고 확인받았습니다. 

(특약으로 전세입자가 잔금을 치루고, 현 세입자가 집을 일찍 구하면 퇴거를 앞당길 수 있다는 내용 정리함.)

(24.12.18. 오전)

• 잔금기간 협상 (~25.4.30.) 현 세입자 퇴거 협상 (퇴거 2월말, 다만 잔금 납부후 상호협의하  앞당길수 있음.)
• 특약 내용 전달 및 매도자 (부사님) 최종 확인
• 부사님으로부터 가계약 내용 문자 접수 및 동의합니다 답변 송부

밤새 정리한 특약 내용을 부사님과 통화하며 전달하였고, 부사님 및 매도인 모두 동의하였습니다.

오전 내, 문구가 조금 바뀐 가계약 동의서가 문자로 도착했으며 저는 바로 동의합니다 답변을 달았습니다.

이제 저는 가계약금을 이체할 통장사본만을 기다리고 있었습니다.

(24.12.18. 오후)

• 매도자로부터 일방적인 가계약 취소 통보 (현 세입자에게 매도하기로 결정.)
• 부사님의 아쉬움과 죄송함 전달. (깊은 라포형성)

오후 4시경 부사님으로부터 연락이 왔습니다. 이런 희한한 경우는 처음이라고. 

본 물건을 올리기 전에 매도자에게 현 세입자에 물건을 파는 건 어때요 했는데, 그때는 매수 의사가 없었던 세입자였습니다.

그런데 갑자기 현 세입자에게 물건을 매매하겠다고, 그리고 그 제안을 현 세입자가 받아들였다고 합니다.

5일동안 고민하고 조정했던 모든 일들이 와르르 무너져버렸습니다.

1호기, 이렇게 실패했습니다.

교훈 및 향후 보완점

(저평가 찾기)

저는 이번 단지에서 절대적저평가에만 신경을 썼던 것 같습니다. 

전고점 대비 몇프로가 빠졌고, 향후 수익율 200프로 이상이 나려면 얼마가 오르면 되는 지 등 분석을 했습니다.

단지임장 및 매물임장을 통해 본 단지의 가치를 확인하는 게 전부였던 것 같습니다. 

그 가치에 본질적인 저평가가 되었는 지, 

특히 상대적으로 싼 단지가 맞는지 확인하는 과정이 부족했던 것 같습니다.

(전세시장 현황 분석)

이 단지 전세 현황이 어떤지 조금 더 분석해야 했습니다.

내가 매매한 물건이 얼마 정도에 전세로 빠질 것인지 걱정을 더 보수적으로 해야 했습니다.

현재 전세 시세가 어떤지는 물론, 

주변 단지의 전세 시세가 어떤지 조금 더 체계적으로 확인했어야 했습니다.

제가 본 단지는 주변 단지에 비해 입지 (교통, 학교거리, 상권 등)이 부족한 상황이었고, 그래서 매매가 자체가 저렴했습니다. 

근데, 전세가 자체에 대한 분석도 더 있어야, 향후 전세를 뺄때 예측할 수 있더라는 점을 배웁니다.

내가 만약 전세를 구하는 입장인데, 같은 가격이라며 굳이 입지 떨어지는 곳보다 입지 좋은 곳을 택할테니까요.

(분석을 해 보았는데, 34평 기준 같은 동 1급지 및 2급지 단지에 비해 전세가가 약 4천~5천정도 저렴함.)

나아가, 같은 단지 내에서도 내 물건이 과연 몇등정도 할 것인지. 그리고 월 평균 몇건의 거래가 있는지. 나아가서 현재 매매로 나온 물건이 전세로 바뀐다면 내 물건의 위상은 어떨 것인지도 확인했어야 했습니다.

(현재 제 물건이 전세 5개 중 2등리라면, 1등의 전세가보다 낮을 것은 확실하고, 향후 좋은 매매의 물건이 전세로 또 나온다면 내 물건의 전세가는 자연스럽게 낮아질 것을 예측해야 함)

(그렇기에 전세가격은 최대한 보수적으로 접근해야 함이 맞음.)

(매도인 심리 파악하기)

처음엔 매도인이 어떤 상황인지 하나도 몰랐습니다. 결과적으로 과정과정에서 매도인이 새로운 아파트에 입주함을 알게되어 매도인의 심리를 이용하여 가격조정 및 잔금일이 가능했었습니다.

만약 이걸 매물임장시에 조금 더 일찍 알았다면 조금 더 원할한 네고가 가능하지 않았을까 생각이 듭니다.

(부사님 라포형성하기)

제일 중요한 부분 같습니다. 

특히 광역시는 계속 투자자가 찔러보기식 임장을 하고, 공부하러 오는 것 같아 부사님이 많이 불편해 했습니다.

특히 울산시장은 더 그랬던 것 같습니다.

다만, 아주 운 좋게도 저는 꼼꼼한 부사님을 만났습니다. 

이번 거래는 아쉽게도 이루어지지 않았지만, 부사님이 말씀하시더군요, “여느 손님과 다르게 느껴지더군요”

저는 혹시라도 더 좋은 물건이 있으면 저 잊지 말고 꼭 연락달라고 하였습니다.

이것만으로도 저는 많이 배웠고, 라포를 형성했다고 생각합니다.

복기글 자체가,

저는 1호기 성공기로 먼저 적을 것 같은 기대감도 있었지만,

실패글을 적게되어 더 좋습니다. 실패를 해 봐서 다음엔 성공할 것 같습니다.

이번 매물임장, 거래내용, 통화 및 문자 등 제겐 정말 정말 소중한 경험이었습니다.

감사합니다. 더 배우겠습니다!