[실전29기 29 붕어빵 3개 얼마? 저평가 호호 털쟈니❄_wonder] 4강 식빵파파님의 비교평가

안녕하세요? wonder 입니다. 

4주차 강의는 식빵파파 튜터님의 

‘서울수도권 시장에서 제대로 된 비교평가 하는 법’에 대해 배울 수 있었는데요! 

늘 어려운 비교평가! 

임장지 생활권 내 비교평가는 좀 하겠는데, 지역간 비교평가는 어렵고, 

조건이 같지 않은 단지가 나오는 순간 뇌 정지하게 되기도 합니다.. 또르르.. 

그런데, 식빵파파 튜터님의 강의를 듣고 나면 

모든 사례의 비교평가가 가능해지시리라 생각합니다!! 

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본깨적 해보겠습니다. 

#지역내 비교평가 

서울수도권에서 3군 중간 위로는 땅의 가치가 높은 곳, 

3군 중간 아래로는 땅의 가치가 낮은 지역으로 구분해서 

가치가 높은 곳은 교통+환경+학군

가치가 낮은 곳은 교통>환경+학군 

으로 입지 가치가 낮은 곳은 ‘교통의 중요성’ 비중이 커집니다!! 

비교평가 하는 방법 및 순서는 

1)지역별 특징 확인 2)가치와 가격 비교평가 3)비교평가 검증 

지역별 특징을 확인 하는 것은 

이 지역에 사는 사람들이 아파트 거주를 결정할 때 

어떤 요인들을 중요하게 생각하는지 

접근 가능한 업무지구가 어디인지 

몇 호선이 지나가는지 생각해보는 것이 필요합니다. 

그리고 가치와 가격을 비교해봅니다. 

지역 특징에 따라 교통,환경,학군 별로 가치를 비교해본 후

‘나라면 어디를 살까? 인문학적 접근으로 비교평가하면 답이 나옵니다’ 

단, 공식처럼 생각하는 게 아니라 

단지 하나 하나의 특징을 확인하여 쪼개서 판단하고 

마지막에 비교평가 검증단계를 거치는 것입니다. 

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그런데, 조건이 맞지 않는 이런 어려운 단지비교 어떻게 해야할까요? 

Q. 교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축 

교통(강남접근성 00분을 극복할 수 있는지) 

>or+학군+환경을 비교해서 00분을 극복할수 있는지 생각해봅니다. 

Q. 상위24평 vs 하위24평 

강남접근성 00분 차이를 극복할 정도로 환경+학군 선호도 

+ 큰 평형 메리트 있는가? 를 생각해봅니다. 

그리고 나라면 어디에 살고 싶은가? 생각해보고 결정을 내립니다. 

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#지역간 비교평가 

지역간 비교평가가 된다면, 앞마당 중에서 비교평가를 하게 될텐데요. 

지역간 비교평가는 위에서 배운데로 지역 내 비교평가 방법으로 확인하면서

추가로 “땅의 가치”를 확인하는 것입니다. 그리고, 

땅의 가치를 이길만한 단지 선호도가 있는지 확인하면 된됩니다!!

*단, 자체 일자리 갖고 있는지도 고려해야한다. 위상만으로 보는 게 아니라. 

뉴타운+신축+자체일자리 > 강남 접근성을 이기는 예외의 경우도 있다. 

결국 단 하나의 메시지, 공식은 없고 단지별 특징, 가치요소를 쪼개서 판단해야 한다!! 

-식빵파파 튜터님

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비교평가를 했다면 의사결정을 하고

투자를 이어가거나 

시세트래킹으로 관리를 하게 될텐데요. 

투자 의사 결정 

1)투자가능한 단지를 파악할 때 (전고대비 하락률 -15%, +전세가율60%+투자금) 

교집합점인 좋은데 아직 싼 곳을 찾습니다. 

2)투자 가능 단지의 가치파악 (비교평가)를 진행합니다. 

3)투자 의사결정을 합니다 매물정보정리, 저환수원리 체크, 투자결정 ‘그래서 투자 할거야??’

투자를 하지 않는다면 시세트래킹으로 넘어가게 될텐데요

시세트래킹을 과제하듯 하기 보다는 

나의 내부자들을 체크한다는 관점으로 해야한다고 합니다. 

앞마당이 많아지면 군별 시세트레킹을 시도해봐야겠습니다!! 

bm.

서울 수도권 비교평가 방법을 이번 임보에 적용한다.

예시로 나온 어려운 조건들의 비교평가를 지금 임장지에 대입해서 해본다. 

앞마당 비교평가로 땅의 가치에 따라 비교평가를 달리 해본다. 

투자의사 결정 의견을 작성하고, 

시세트래킹에도 앞마당 시세의 흐름분석과 싸다고 생각하는 단지까지 뽑아 의견을 적어야 하겠다!  

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식빵파파 튜터님 

비교평가의 길이 보이는 듯 합니다!! 

단지 대 단지로 비교평가를 반복하며 부동산보는 눈, 안목을 기르도록 하겠습니다! 

좋은 강의, 열정적인 강의 해주셔서 

감사합니다!!! 건강하게 순산하시길 기원합니다!!

감사합니다!! 

wonder