송도동 더샵송도마리나베이 아파트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 1조 롼]

✅아파트명

송도동 더샵송도마리나베이 (34평)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

연수구 종사자 수 : 145,549 명

2. 교통 (C)

3.학군 (A)

인천해송중 95%, 박문중94%

4. 환경(C)

코스트코 (4.3km), 롯데마트(6km), 홈플러스&현대아울렛(8km)

1km 반경내에 이마트24 및 편의점 같은 소형 마트 뿐

5. 공급(A)

적정 인구수 (연수구 인구수 : 39만,9709명[적정 수요 *0.005]=1998.5 세대 (2000세대)

4년 평균 공급 : 연2,062세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

2) 환금성 : 3100세대 아파트 저층/탑층 아님 O

3) 수익률 : 

투자금 : 3.35억

100%수익률 (연평균10%) 위해선

10년동안 3.35억 만큼 올라줘야

6.85억+3.35억= 10.2억

고점대비 59% 떨어졌으나 현재 가격이 싸다고 생각 들지 않는다.

4) 원금보존 :  X

입지독점성 없음

공급물량 대비 필요

전세가율 48.5%

5) 리스크 대비: X

나의 투자 결론 : 생활 편의 시설 및 학원가가 모여있는 아파트 단지와 비슷한 가격에 이 아파트는 동떨어진 것 같음. 현재 고평가 된 것으로 판단됨

✅ 작성하면서 느낀 점 : 원칙에 따라 작성 하였으나, 정보 활용 능력과 본인 판단에 신뢰가 가지 않음. 전 고점과 전 저점, 공급 물량에 의해 가격 변동에 어찌할 바를 모르겠음.

 잃지 않은 투자를 하기 위해 조급하지 말아야겠다. 임장보고서 및 수익률 분석 보고서 작성을 좀 더 해봐야겠다