82기 75조 원칙의 본을 보이고 계신 선배와의 대화

오늘은 월부 선배님 헤이슬리님과의 대화 조모임이 있었습니다.

주의 사항에 대해 미리 고지해 주시고 자기 소개로 조모임을 시작하였습니다.

# 자기 소개 

선배님 헤이슬리님 4, 50 숫자 연상함. 21년 2월부터 4년차 투자자

앞마당 50개 전국. 지도 표시. 월부 학교 튜터 과정 듣고 싶었는데 못 들었음. 올 봄에 제주바다 멘토팀 부반장 . 돈 독 모 에서 활동. 7번째 강의 수강 중. 

봄날엔님: 열반 기초 두번째 강의 너나위님 부동산 특강 듣고 나사 구체적 투자를 하기 위해 기초 다지기 위해 신청.  남편이 투자에 관심. 최근에 관심 가지고 지인 중에도 월부에서 공부하는 분이 추천해 주셔서 열반 기초반 수강하게 됨. 봅을 좋아해서 씨앗이 성장하기를 바래서 지음.

keri님: 회사 닉네임. 어릴 때 가정 환경 어려워서 재테크에 관심 가지고 있ㄷ었는데 직장 다니고 공부하느라 너나위님 무료 유ㅌ브 강의를 듣고 너무 좋아서 너바나님 열반 기초 듣게 되었음. 주말에 임장 다니느라 쉬운 일이 아니구나 생각했고 선배님의 노하우 배우고 싶음.

다이나믹맹님: 별명 맹인데 역동적인 사람이 되자라는 의미. 유튜브 연관 천원짜리 강의 보고 배우자에게 추천. 배우자가 열반 서울반 기초 듣고 있고 저도 열반 기초 함께 수강함.

함께 해서 해나갈 수 있음. 여러분들의 생각, 공유해서 좋음.

지니님: 이름 뒷글자. 월부는 알았는데  아무도 모르고 투자했던 경험으로 기초 세우고 싶어 공부 시작함. 남편이 적극 추천 지원. 처음 투자를 하려고 하면 더 어려워서 선배님 말씀 듣고 싶음.

잘 되는 사업가님: 잘 되는 사업가가 되고 싶음. 유튜브 너나위님 기초 로드맵 보고 꿈나무 님 강의 듣고 이번이 세번째.  여러가지 인사이트를 앋고 싶음.

미미쓰님: 별명이 미미였음. 사촌오빠가 추천으로 월부 강의 듣게 됐음. 기초반 듣고 이번이 두번째임.

한아름 나누기님:  한아름만큼 나누자  봉사 활동 주최했던 곳 이름. 너나위님 부동산 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책 읽고 강의 들었음. 부동산 기초 중요해서 열반 기초 듣게 됨. 

@ 질의 응답

       # 습관 

• .66일 챌린지. 열반 기초 종강 후 목실감 66일 동안 달성 과제. 그때부터는 뇌가 기억. 기초 공사.
• 100일 챌린지. : 100일 정도 이어가야 함. 나만의 날따 정하고 달성하면 가족과 보상하기. 100일 챌린지 후 플랜테리어에 관심 있어 교외에 화분 사기 .

• 아주 작은 반복의 힘 책 : 매일 헰스장에 도착해서 운동화를 신고 가보기부터…점차 늘려서 운동량 늘림. P 206 습관으로 만든 행동을 만들려면 마찰이 커지면 습관 지속 어려워짐.나쁜 행동을 마찰을 늘려라. 중요한 행동을 더 쉽게 할 수 있도록 환경 마련. 밤 늦게 일하고 아침 일찍 일어나기 힘들째 해결법

  ~ 일정 수면 시간 정하기.  10시에 자기. 지속 가능성이 중요함.  일찍 자고 일찍 일어.    나기. 미라클 모닝의 포인트 의미:

  - 가장 두뇌 회전 좋은 시간 집중해서 원씽하기위함.

  가장 하고 싶은 부분부터 임장 보고서 함. 새벽 기분 좋은 시기에 활용. 

• 투자를 잘 하려면 나를 잘 알아야 할 거 같음. 

   

  # 앞마당 - 구 단위 지역을 생활권 구분. 특징. 선호 아파트 파악.

  보통 한달에 한개. 하나의 구 한달만에 하려면 좀 벅참.  내 상황에 맞게 컨디션에 따라 6주에 앞마당 1개 만들기로 조정.한달 반까지는 앞마당 만들어 봐야 함. 두달에 앞마당 1개는 기억이 잘 안 될 수 있음.  

  지방도 인구 50만 이상 지역.  맨 처음은 내가 살고 있는 곳, 직장이 있는 곳. 직장 생활 강의 병행이 쉽지 않음.  퇴근 후 임장으로 이어서 가기 좋음. 거주지, 직장 후에는 좋은 상급지를 임장 가는 걸로 넓힘. 투자금 고려해서 적합한 곳으로 임장감. 

  투자시 비교 평가 지역 3개 이상 늘려가야 하니 상황에 맞게 봐야 함. 앞마당 중요성- 좋은 투자 확률이 높아짐.  비슷한 다른 지역 아파트를 비교해야 함.  서울 수도권 안에서만 비교 평가. 수요 인구를 꼭 확인해야 함.  지방 인구 수 제약이 있음.  지방 광역시 3개를 비교해야 함.  같은 급지끼리 비교하면 수월함.  

   

  # 지방 투자

  처음부터 지방 임장은 쉽지 않음.  주변부터 임장 경험하고 지방을 가게 되면 훨씬 수월함.  2년 전 지방 투자 기초반 강의가 있음. 지기 수업 들으시면 도움이 많이 됨.

  조원들과 울산 함께 임장 감.  배운대로 실천하고 지방 임장에 흥미를 가지게 됨. 

  5천만원으로 지방 투자하고 싶은데  특목고 진학률 놓은 곳은 옥동은 울산의 대치동같은 곳임. 낡은 아파트인데도 전세가 7억임. 수요 공급에 따라 중학교 선호 아파트가 상승.

  가치보다 좀 싸게 사서 보유함.  중심을 잡고 오랫동안 버티면서 보유할 수 있는 확신이 중요함. 영끌을 하지 말고 생활에 지장을 주면 안 됨.  첫번째 단추는 가치를 파악해야 하는데 그 선호도 가치 기준이 직장, 교통, 학군, 환경임. 

  네이버 부동산 가격은 있지만 가치는 나오지 않으므로 현장 조사가 꼭 필요함.  현장에서만 확인할 수 있는 것때문에 꼭 임장이 필요함. 2~3개월 인근 지역 임장 후 지방 임장 대전, 청주 부터 가봄. srt 새벽 첫차 타고 가서 임장했음. 대구,부산 등으로 넓혀 감.  지방 임장은 1박2일로 잡고 아침부터 저녁까지 하루 종일 8시~5시까지 임장했음. 체력적으로 단련. 

   

  # 1호기 경험담 

  월부 전 0호기 투자 (오피스텔, 원룸, 경매 낙찰 빌라, 지방 구축 아파트 수익형 부동산)  뼈아픈 과거. 취득세 12.4% 투기였다는 것을 알게 됨.

  이미 마이너스 상태로 공부 시작. 현금 마련하기까지 1년이 걸림. 저평가 잡기 까지 1년 7개월이 걸림. 기회 잡을 때까지 공부하고 한달에 한번 앞마당 만듬. 지방 광역시 투자. 매물 코칭을 넣었음. 안전 장치가 되었음. 

  튜터님들과 유선 통화를 통해 다른 투자 활동 피드백도 들을 수 있어서 좋음.  두번의 매물 코칭 후 투자했는데 둘 다 7천이나 떨어짐. 그 지역 특징이 공급 폭탄 시기. 주인 전세를 맞췄는데 전세가 오르기까지 조금 시간이 걸렸음.  보증 보험 거의 가입. KB시세 90% 반영. 원하는 시세 못 올라오고 있음.  코칭 받았는데 보증금 대출로 반환하거나 역전세 감수하기로 했는데 운 좋게 대출 받아서 공실로 전세 기다림. 

  잘한점은 원칙에 입각해 투자한 점. 물건이 날아가면  어떤 방법이 좋을지 코칭 받음.  다른 구도 보는 것도 좋다고 해서 가치 대비 싼 매물 찾았는데 공급량 많아 전세가 낮아짐. 복기를 해 보니 좀 더 좋은 지역 기다릴 걸, 3년 전세로 늘릴 걸, 매도가 좀 깎아 볼 걸 하고 복기했음. 투자자는 의연하게 대처해야 한다고 코칭받음. 

   

  # 순자신 # 세금

  순자산은 총자산에서 총부채를 뺀 금액임.  매도를 통해 시세차익을 창출하는 것은

  잘라서 없어짐.  더 큰 기회 비용이 사라짐. 그 대안이 시스템 투자의 개념. 전세금으로 현금 흐름을 계속 만들어감. 2년 텀으로 시세에 맞게 전세 세팅 가능함. 

  2년마다 5%씩 올려 받을 수 있음.  전세 보증금의 규모가 20억이 되면 2년마다 5%씩 증액시 2년마다 1억의 현금이 내 통장에 들어옴. 이는 다시 말해 1년에 5천만원의 현금이 내 손에 쥐어지는 것입니다. 

  가치있는 단지를 저렴하게 사서 전세가를 물가상승률 수준으로만 올려 받아도 돈이 나 대신 일해서 매년 나에게 현금을 가져다 줍니다. 땅의 가치 있는 곳은 구축이어도 상승함.  광역시는 6~7년 지방은 5년 정도 후 매도하는 것이 좋음. 수도권은 10년이 좋음. 임대사업자는 아파트는 5%이상 못 올리고 8년 보유해야함.

  임대사업자 신규는 페지됨.  다주택자 세금이 다양함. 보유세 재산세 종부세 양도세가

  나오는데 세금보다 훨씬 많은 수익이 남. 

   

  # 좋은 물건 찾는 법

  가치(변하지 않는 것)vs 가격(변하는 것)

  가치를 제대로 파악하면 인사이트됨. 좋은 물건을 찾으려면 앞마당을 많이 넓혀야 함. 눈으로 많이 쌓아 두면 감이라는 것이 축적됨.  배운대로 반복하는 것. 

   

  #어떻게 하면 포기하지 않고 오래 오래 꾸준히 해 나갈 수 있을까? 고민

  멈추는 건 쉬운데 문제는 한번 멈춘 바퀴를 다시 굴리려면  예전의 배의 노력이 더 필요함. 눈덩이의 원리 가속도를 붙이고 멈추지 않는 동기 부여가 중요함.  외적 동기 부여에 너무 연연해 하지 말고 핵심은 내적 동기 부여가 중요함. 사회 시스템에 젖어 흘러 왔다면 월부를 계기로 제 자신에 대해 돌아 보고  자유에 대한 갈망을 위해 하루를 채우고 싶음.  힘들때마다 비전보드를 보면서  자극이 되고 힘을 얻을 수 있는 장치가 필요한 거 같음.  환경 안에서 동기 부여 받으려고 함.  

   

  # 투자할 때 가장 중요하게 생각하는 것은 배운대로 기준대로 원칙대로 하는것.

  본질에 맞게 판단하고 행동하는가? 항상 셍각해 보았음.

   

  #선배와의 대화 후 소감

   

  봄날엔님: 좀 힘들어서 쉴까도 생각했는데 다시 열심히 해 봐야겠다는 생각을 함.

  keri님: 지방 투자반 강의 듣고 바로 투자 해야겠다고 생각함. 3년간 열심히 해 봐야겠다고 생각함.

  다이나믹맹님: 경험담 너무 감사하고 선배님처럼 오래 공부하고 버틸 수 있을까 꾸준하게 열심히 해 보겠다는 생각을 함.

  지니님: 긴 시간 설명해 주시고 구체적으로 야가햐 주셔서 좋았음. 근처부터 앞마당 적용해 보겠음.

  한아름 나누기님: 대단하시다는 생각을 함. 1년 7개월 동안 앞마당 20개 넘다는 것이 대단함. 시간과 노력을 갈아 넣고 열심히 한 사람들에게 기회가 돌아온다고 함.

  미미쓰님: 늦은 시간에 열정적으로 알려 주셔서 감사했어요 힘들고 바빠서 다음 수강 하지 말까 생각했는데 챌린지 열심히 해야겠음. 

  잘 되는 사업가님: 구체적으로 설명해 주셔서 긍금증 많이 풀렸음.  투자 공부 열심히 할 거 같음. 

• 세세한 현장 경험을 들을 수 있고 바로 질문을 주고 받을 수 있어 많은 도움이 되었습니다. 선배님을 따라 배운대로  열심히 실천해 나가야겠다는 생각을 했습니다.
• 귀한 시간 내 주신 선배님께 진심으로 감사드립니다.