[서투기 19기 69조 다스름] 2강 강의 후기

2강은 권유디님 강의였습니다.

4급지 A,B지역을 예시로 하여 입지분석의 흐름, 방법, 통찰을 보여주는 내용이 강의의 가장 큰 부분이었습니다.

이번달 동작구를 공부하며 가졌던 의문점이 많이 풀렸습니다.

• 1급지는 뉴타운과 같은 것보다 ‘브랜드’, ‘커뮤니티’가 더 중요하다. 

Q. 방배동과 사당동의 가격차이를 어떻게 이해해야하는가. 

 A. 서초구 방배동은 1급지로서 브랜드가 중요하다. 동작구 사당동 아파트의 연식/교통 등이 더 좋다고 해도  브랜드와 커뮤니티가 다르기 때문에 그만큼의 가격차이가 나고, 이사 오지 않는다.

• 4급지는 실용적인 요소(교통/환경 등)가 중요하다. 

• 입지는 5-10년 뒤의 가치를 본다.  

  Q. 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운의 입지 평가는 현재기준인가, 뉴타운 개발 이후인가.

  A. 뉴타운 개발이 5년 후면 될 것이므로, 뉴타운이 되었다고 생각했을 때로 평가하자.

   

• 입지요소

  - 직장 : 서울 내 이 지역 직장의 위상

  - 학군:  학군지인가, 아닌가

  - 교통: 주요 일자리 접근성; 특히 전철(+거주환경을 추가로 꼭 봐야함)

  - 환경: 주요 상권 + 거주환경(한강, 공원, 뉴타운/신도시)

  -→ 동작구의 생활권 가운데, 한강변의 단지/생활권과 보라매공원 인근 단지/생활권에 조금 더 점수를 줘야겠다고 생각했습니다.

2. 강의 중 가장 인상 깊었던 부분은 공급리스크 예측 부분이었습니다.

내마중 1강, 너나위님의 강의에서 같은 주제를 다루었기 때문에 함께 생각해 볼 수 있었습니다.

너나위님: 수도권 전세가 상승/하락 = function(공급량, 금리, 전세가 수준 자체(J-PIR))

권유디님: 수도권 전세가 상승/하락 = function(전세가 수준(평균 회귀했나), 심리(상승장/하락장에 따른 전세 수요량), 공급량)

+ 서울 수도권의 전세가는 공급량만으로는 방향을 알 수가 없다.

공급량은 공통이며, 나머지 부분은 심리(전세 수요량)과 실제로 사람들이 전세가를 감당할 수 있는 정도로 정리할 수 있을 듯 합니다.

집은 필수재이기 때문에, 매수 또는 임차(전세, 월세)를 선택해야합니다. 이러한 상황에서 집값이 오르는 상승장에서는 매수 수요가 늘고, 하락장에서는 집을 사기보다는 빌려서 살고자 하는 전세 수요가 늘어납니다. 

실제로 사람들이 현재 시장의 전세가를 감당할 수 있느냐는 전세가 수준 자체 및 금리가 결정합니다.

전세가 수준을 J-PIR로 보자면 소득 대비 전세가가 감당 가능한 정도 인가.

금리로 보자면 금리가 아주 낮을 때에는 높은 전세가도 감당이 가능합니다.

따라서, 전세가 = function (시장 상황에 따른 심리 : 전세 수요, 전세가 자체 수준(소득 대비 : J-PIR 또는 물가상승률 대비), 금리, 전세 공급량) 

이라고 정리할 수 있을 것입니다.

앞으로는 어떻게 될까요.

 현재 시장은 하락장 또는 보합장-→ 전세 수요 많음 -→ 전세 상승방향

전세가 자체 수준 : J-PIR은 현재 평균 대비 낮습니다. -→ 전세 상승방향

금리 : 점점 낮아지는 추세이지만, 아주 낮지는 않습니다. -→ … -→ 금리 때문에 높은 전세값을 감당 못하진 않을 것입니다.

전세 공급량: 입주물량 또는 기축 임대 물량 -→ 2025년 입주 물량이 서울 평균 정도로 있습니다. 기축 임대 물량은 변동이 크지 않을 것입니다. -→ 2026년부터는 입주물량이 적어집니다. -→ 전세 상승방향

==> 2026년부터는 상승할 듯합니다. 

그러나, 현재는 대체적으로 서울 전세가가 빠지고 있다. 매매가가 전세가 하락에 따라 함께 하락하는 경우가 생기고 있습니다.

아래는 저의 추측입니다.

왜일까. 정치/경제적으로 전망이 어두워서 이사를 안간다. 그냥 계약 연장하는 집이 많다. 

-→신규 계약이 이루어질만한 수요/공급 줄었다.  -→ 거래 건수가 줄어든다. 

내수 침체로 자영업자 소득이 많이 줄었다. 

무역수지는 아직 떨어지지 않았다. 그러나, 현재 어려워졌거나 미래 전망을 보수적으로 보는 기업이 많다.

(매매)시중에 유동성이 많지만, 가치가 확실하고 가격 상승 기대할만한 자산(상급지 신축) 이외의 자산을 살만한 사람들은 돈이 없고, 대출도 부담이다. (미래 소득 전망이 어두운 상태, 금리 높은 상태 :아직은 매수 시기가 아니라고 생각한다.)

아직은 전세 대출 금리 수준이 부담된다. (전세자금대출 3%후반)

그럼에도 불구하고, 전세/월세를 새로 들어가야하는 사람들은 어떻게 할 것인가. -→ 전세 월세 중 유리한 곳으로 간다

그러면 왜 요즘 전세가는 떨어지는가

전세 매물(공급)이 수요보다 많기 때문이다

전세 매물은 매도가 잘 되지 않을 때

매도 매물이 전세 매물이 되어 나온다