양평동 양평현대6차아파트 수익률 분석 보고서 [열기 83기 열반듣고 ㄱ6남 아파트 등기7조 지금이03]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트

영등포구 양평현대6차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S

직장인 종사자 435,017, 사업체수 74,562

2. 교통 : A

카카오맵 지하철 기준: 강남 50분, 여의도 21분

3.학군 : B

 선유중학교 학업성취도: 81.5%

4. 환경 : B

 1키로 이내 코스트코, 롯데마트, 롯데마트 맥스 

 같은구에 롯데백화점, 더현대 서울 등 자차로 백화점 이용 용이

5. 공급 : S (영등포구인구 37만명, 적정수요 1,871)

 영등포구 연공급은 500이하로 작고, 주변 수도권인 광명시에 광명자이더샵, 광명자이힐스케이트 등 3년이내 대단지 입주 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 양평현대6차 34평 현재 매매 10.8억, 전세 6.2억(투자금 4.6억)

3년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 12.7억 전세7억(투자금5.7)

3년 내 저점 매입시: 2024년 3월 매매 9.2억 전세 4.5억(투자금4.7)

✅현장사진

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✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 15% 하락된 상태이며, 비슷한 입지이며 최고점도 비슷했던 99년식 영등포삼환아파트는 최근거래가가 10.5 전세는 7.5억이라 실 투자금은 3억이 필요, 가격적으로 본다면 영등포 삼환이 나은것 같다.

그러나 구축아파트라는 특성 때문에 수리여부와 층수 등을 좀 더 세분화 하여 비교할 필요가 있을 것 같다.

(그래서 매물을 직접 확인하는 전화임장과 매물임장도 필요할 것 같다.)

2) 환금성 : 500세대 이상 초중고 가깝고, 역세권이라 환금성 좋을듯

3) 수익률 : 10년 내에 15.4억이 되어야 수익률 100%이며, 4.6억이 올라야 해서 시간이 걸릴 것 같지만, 입지가 우수하여 전망은 좋을 것 같다.

4) 원금보존 : 입지독점성 있음, 전섹 57%, 공급물량 영등포 내는 없음

5) 리스크 대비: 역전세 얼마까지 가능? (마이너스 통장 활용하면 가능)

나의 투자 결론 : 저환수원리 중 환수원리는 만족하지만 저평가라는 부분에서 더 좋은 가격의 아파트가 있으니, 투자는 보류하겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 영등포구 500세대 이상의 아파트를 고르면서 11억 이하, 4~5억 정도 투자금으로 할 수 있는 1등 물건을 골라 보았는데, 고르고 보니 옆에 더 싼 아파트가 있었다. 계속 비교평가를 하며 분석력을 높여가는 것이 큰 도움이 될 것 같다.