[열기 82기 53조_남매엄마] 당연한 것은 없다!

수강후기
24.12.21

STEP 1. 아파트 선정

임장 지역 선정
- 우선순위: 집 주변, 회사 주변, 잘 아는 지역
- 후보 지역:
  - 강동구, 강남구, 송파구 (현재 모두 전고점인 지역으로 보임)
  - 강동구는 하락세를 보이고 있으니 다시 한번 살펴보기
- 목표:
  - 중반기: 후보 5개 선정
  - 하반기: 후보 10개 선정
  - 2025년 말: 1개 투자
아파트 선정 기준
- 첫 임장지역은 랜드마크나 현재 거주지, 관심 아파트
- 내 기준: 본인의 투자금으로 구매 가능한 아파트로 선정

STEP 2. 위치 분석

분석 도구: 카카오맵 활용
주요 항목: 남향 여부, 출입구 및 동 배치, 상가와의 거리

STEP 3. 입지 평가

평가 항목 및 레벨
- 직장: 강남, 여의도, 종로 중심
- 교통: door to door 시간, 지하철 이용 시간 고려
- 학군: 중학교 성취도 및 특목고 진학률
- 환경: 백화점 및 대형마트 1km 내 입지
- 공급: 3년간 예정 공급 물량
서울 vs 지방
- 서울은 직장과 교통 중요
- 지방은 학군, 환경, 인구수 중심
주요 고려 지역
- 강동구: 저평가된 지역 중심
- 광진구, 성동구 (전문가칼럼 글읽고 계획 변경)
- 송파구 남쪽 지역
참고 자료
- 학군: 아실 학군, 호갱노노 학원가
- 교통: 네이버 지도
- 환경: 카카오맵 백화점과 대형마트 1km내 개수
- 공급: 호갱노노, 부동산지인
평가 방법
- 수요 평가: 직장, 교통, 학군, 환경
- 리스크 평가: 공급 물량

⇒ 당장 큰 종잣돈 마련이 어려울 듯 해서 지방을 먼저 고려했으나, 거주와 시간 및 여건이 지방 임장이 쉽지 않으니, 내가 사는 지역 위주로 임장하고, 강동구의 저평가된 아파트와 그 주변 하남 및 의정부 수도권도 비교해 보자.

STEP 4. 수익률 분석

수익률 보고서의 중요성
- 좋은 아파트인지 판단
- 적절한 매수 타이밍 확보
- 전고점 대비 하락률 파악
수익률 목표 및 계산식
- 목표: 20% 이상
- 전고점: 기대 가능한 가격
- 전저점: 버틸 수 있는 가격
평가 단위
- 단지 단위로 수익률 평가

STEP 5. 현장 사진

상가, 학원, 아파트 외관 등 기록

STEP 6. 투자 결론 도출

평가 기준
- 가치: 입지 평가 (직장, 교통, 학군, 환경, 공급)
- 가격: 매매/전세, 투자금, 전세가율, 전고점
- 저환수원리 평가
반드시 비교 평가
- 최소 3개 단지 비교 (지역·가격대 유사) : 처음에는 2개 비교하고 1개 추가하여 총 3개까지 비교
- (수도권) 강남 근교로 움직이면서 위치한 비슷한 가격 비교
수익률 보고서 작성
- 주우이님 강의자료를 바탕으로 나만의 전용 엑셀 템플릿 제작 및 활용해서 내가 보고 싶은 아파트들과 비교평가할 곳들을 먼저 작성해 보고, 투자 할곳도 찾아 보자!

기타

높은 수익: 좋은 아파트를 싸게 매수
높은 수익률: 적은 투자금으로 매수

⇒ 시기와 관점이 다를 뿐, 반드시 좋은 아파트를 선별

마음가짐

목표를 설정하였고 준비도 되었다고 생각했는데, 나의 종잣돈을 마련해 줄 회사의 급여를 무시하고 있었다. 회사를 그만두고 투자 공부만 하고 싶었지만, 역시 종잣돈을 마련해 줄 곳은 아직은 회사뿐이니, 회사에 조금 더 신경 써야 겠다.

그리고 지금 이 정도의 노력과 시기를 두고 꾸준히 하면 되겠지란 생각을 했지만, 혼신을 다해 죽어라 한 선배님들의 길을 듣고 보면서 아직도 부족함을 느낀다. 공부에 틈을 두면 살짝 놓칠 수 있으니, 끈기지 않게 유지해야 할것 같고, 조금의 틈이 나면 무조건 책이라도 읽어서 감각을 유지해야겠다.