잠실 아시아선수촌아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 53조 남매엄마]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

잠실 아시아선수촌아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자수 - 400,781명

2. 교통

강남 7분(지하철 2호선) / 여의도 26분(지하철 9호선) / 시청 33분(지하철 2호선)

3.학군

정신여중 -88% /   아주중 - 85% / 휘문중 - 90%

4. 환경

잠실 롯데백화점, 잠실 롯데마트, 잠실 롯데월드몰, 잠실 야구장, 삼성 코엑스, 현대백화점 무역센타, 스타필드 코엑스몰, 상섬글로벌비즈니스센터(GBC) 등

5. 공급

신천동 잠실래미안아이파크 - 2025년 12월 2,678세대 (진주아파트 재건축)

신천동 잠실르엘아파트 - 2025년 12월 1,865세대 (미성크로바아파트 재건축)

현재 재건축 진행 중인 아파트 다수…

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

못 찍음.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 최고점

2) 환금성 : 재건축 준비중이라 재건축 후에는 환금성이 좋을 듯

3) 수익률 : 고점 0% / 저점 50%

4) 원금보존 : 전세가율 32.5%로 서울 적정 전세가율 60%보다 많이 낮음

5) 리스크 대비: 재건축 시작하기 전까지는 전세가격의 큰 변동이 없어 보이나, 현 전세가격이 연식에 비해 높은편이고, 바로 옆 우성123차 아파트에 비해서도 3억 정도가 높음. 연식이 오래되서 재건축 시작이 장기화 된다면 전세가가 떨어질 가능성이 있음 

나의 투자 결론 : 잠실 중심지인 잠실역 2호선보다 강남, 여의도, 시청 직장을 모두 한번에 빠르게 이동할 수 있는 2호선과 9호선이 모두 인접해 있고, 학군의 입장에서 특목고 진학율 비율이 대치/잠실중심보다는 떨어지지만, 대치 학군이 좀더 가까워 대치 학원으로 이동이 가까운 위치로 내신 준비 우수함. 

백화점, 쇼핑몰 등 생활환경은 삼성과 잠실 모두를 이동할 수 있음. 

하지만, 재건축 확정되어 현재 안전진단을 통과함. 주변 재건축 준비하는 아파트 (장미, 주공, 우성아파트)들에 비해 조금 늦게 진행될 가능성이 있고, 2024년 12월 현재가 최고점이기 때문에 매매보다는 학군과 학원가의 이유로 전세 거주 고려할 수 있음. 바로 옆 우성 123차 아파트의 전세가(31평)보다 높으나, 평수가 38평으로 평수 차이가 있음. 

입지면에서 우수하나 오래되고 낡아서 현재 시점에 거주만 고려할 경우 내부 리모델링 여부등 컨디션고려해야 하나 올림픽선수촌보다는 컨디션이 좋아보였음. 

당분간 재건축 호재로 매매가가 전고점 20% 하락 가능성이 적어 보이기는 하나 하락할 경우 준비되어 있다면 매매하고 싶을 듯.

✅ 작성하면서 느낀점 : 잠실 소재 아파트 대부분의 매매 투자는 현재 거의 모두 최고점을 달성하여 현재는 매수 시점이 아닌듯 하다. 잠실은 작년 2023년 초반에 투자를 고려할 수 있었으나, 공부를 늦게 하는 바람에 안목을 키우지 못했고, 타이밍을 놓쳐서 아쉽다.