광명 철산역 롯데캐슬&SK VIEW클래스티지 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 82기 35조 퇴직요정]

✅아파트명: 철산역 롯데캐슬&SK VIEW클래스티지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광명시 직장 종사자 수:105,342, 사업체 수: 26,653명, B등급

2. 교통

강남역 47분, 시청역 47분, 여의도역 37, A등급

3.학군

광명중 71%, C등급

4. 환경

-GS슈퍼마켓, 편의점 등 소규모 마트는 있지만 대형마트는 없음.

-광명성애병원같은 중소규모의 병원은 있지만 대학병원은 없음.

5. 공급: 광명시 인구수: 27만명, 적정공급량: 27만*0.005=1,350세대 *3년=4,050세대

              적정 공급 대비 2배초과, C등급 

-2025년 5월: 철산자이 더헤리티지 3,804세대

-2026년 1월: 철산자이 브리에르 1,490세

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍), 아실기준

현재 시세: 철산역 롯데캐슬 SK VIEW클래스티지 34평 현재 매매 10억8천700, 전세 5억 7천

5년 내 고점 매입시: 2023년 7월 매매 14.1억 전세 8.5억

5년 내 저점 매입시: 2024년 5월 매매 9억 6천 전세 6.2억

저점 매수시 순이익: 1.2억, 수익률: 35%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비슷한  시기에 지어진 철산센트푸르지오 대비 1억정도 가격이  빠진 상태, 잘 관리된 커뮤니티 센터, 1000세대가 넘는 세대수, 학원가 밀집지역이라는 입지로 전고점을 넘을 수 있는 입지조건 가졌다고 판단됨. 

2) 환금성 : 철산역 인근 초역세권 아파트, 학원가 밀집지역, 관리잘된 커뮤니티 시설로 수요가 있을 것으로 판단,                     환금성 적정

3) 수익률 : 전고점 대비 20%빠진 매매가 형성, 

                  현재 갭차이 5억, 전고점 14억, 전고점 대비 1억이 더 올라야 투자금 환수 가능

4) 원금보존 : 철산역 초역세권 및 학원가 밀집지역으로 입지로서 가치는 있으나 전세가율 53%수준으로, 

                    서울(강남1시간) 기준 60%에 미치지 못함. 또한 대단지 공급이 있을 예정으로 역전세 리스크가 큼

5) 리스크 대비: 입주물량이 많아 역전세리스크가 큼, 2년 뒤 전세가를 돌려줘야 할 시기에 공급이 많아지므로 

                         지금 투자하기에 적기가 아님

나의 투자 결론 : 같은 투자금으로 다른 지역도 알아 봐야겠다는 생각이 듬.. 투자금 5억.. 너무 비싸다..

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 부족하지만 부족한대로 분석해보았습니다. 일단 과제를 완료하고 더 보충할 점은 보충하도록 해야겠습니다!!