[반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다.]3주차 수강후기

내가 비교평가 할 수 있는 지역이 많아질 수록 좋은 투자를 할 수 있는 가능성이 높아짐: 임장을 많이해서 앞마당을 늘려야함

-> 임장습관만들기 ; 일정에 임장가는 날 반영하기 (한달4번->8번)

임장보고서 5개 이하: 집근처, 회사근처 5곳

6개이상: 1기신도시(분당 평촌 산본 부천 일산) + 확장

11개이상: 수도권(구 별로)+지방

앞마당: 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것

= 입지(10분정도설명할수있을정도로알기)+가격(몇억대인지, 가격흐름)

순서: 지역분석(개괄)->분위기임장->단지임장->매물임장(부동산직접)->1등뽑고 비교평가->실전투자

***가장중요한 것은 마침표를 찍는것! (당일에 바로 정리하기)

아파트수익률 보고서 : 무조건 작성

-입지를 알면 같은 가격으로 더 좋은 것을 살 수 있음

-수익률을 알면 사는 시기, 기다림의 중요성을 알 수 있음

1.아파트선정

-어느지역을 가더라도 랜드마크아파트를 가봐야함!

그 지역에서 낼 수 있는 가장많은 수익을 알 수 있음 (시세견인)

-현재 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준(현재 나의 실력)의 아파트

-그냥 관심있는 아파트

2.위치

남향인지 이런 것도 지도에서 확인 가능!

(동대문구 답십리; 지텍스 비노선 씨노선 들어올 예정 2030쯤)

3.입지평가*** -> 등급으로 매기기

직장 - 종사자 수 (양적지표), 대기업 및 급여액(질적지표)

교통 - 주요 업무지구까지 이동시간(지방은 교통의 중요성이 상대적으로 낮음, 자차이동시간으로 판단)

학군 - 중학교 학업성취도 평가(학군은 하락장에서는 가격방어를, 상승장에서는 가격상승을 이끌어줌) (그러나 학군은 상대적이므로 강남과 지방에서 같은 성취도이더라도 등급에는 차이가 있을 수 있음) (학군때문에 이사오는 지역인지 판단해봐야함)

환경 - 상업시설(대형마트,백화점); 신세계,롯데,현대,갤러리아 / 택지 등과 같은 균일한 환경이 주는 쾌적함도 거주만족도를 높임 / 병원, 프렌차이즈, 산후조리원

공급 - 향후 3년간 입주예정물량(연평균 입주량); 리스크대비!

***적정수요 대비 공급물량을 봐야함. (적정수요=인구*0.005)

***입주물량이 많아지면 매매가격이 하락할 수 있어 싼 가격에 매매 가능하지만, 전세가격이 매매가격보다 더 하락할 수 있으므로 투자금이 많이 들어가는 리스크가 있음.

***현재 입주물량 많은 곳; 강동구, 동대문구

4.수익률분석

수익률=수익(매도금액-매수금액)/투자금*100%

과거투자의 수익률과 미래투자의 수익률 계산해보기

전고점; 상승장사람들이 인정해준 가격(시장이 좋아지면 이정도 가격은 기대가능)

전저점; 가격이 조정받더라도 이 가격 정도에서 버틸 것임

***전고점대비 20퍼이상 가격이 하락한 곳들; 충분히 수익 기대 가능.

싼 시기에 싸게 사야하는 것이 중요함. (아무리 좋은 매물이라도 비싸게 사면 안됨.)

5.현장사진

6.투자결론 (저환수원리)

저평가(비교평가)

환금성(팔고 싶을 때 팔 수 있는가)

수익성(투자금 대비 수익률)

원금보존(적정 전세가율, 입지독점성, 적정 입주물량)

리스크관리(역전세 대비)

***초보자들은 투자금에만 관심을 가지는데, 사실 더 중요한 것은

“가치있는 아파트를 저렴한 가격에“ 사는 것임 !!!

저평가 되어있는지부터 봐야함! & 환금성도 중요!

비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교해봐야함. 그 중에서 입지가 더 좋은 곳을 선택.

최소한 앞마당3개가 있어야 비교평가가 가능함.

집, 회사 근처부터 앞마당을 늘리기.

한 지역보다는 여러지역을 알아야 비교평가가능! (리스크대비도 가능)

***혼자하는게 아니라 함께한다고 생각하기.

내가 먼저 나눈다는 생각을 가지기.

도움을 받는다면 꼭 감사함을 표현하기. (당연한 것은 없다!! )

지금하는 고민들과 시행착오를 이미 경험한 사람의 답변을 받는다면

”그대로“ 하는 것이 중요함.

반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다.

받은만큼 일하지말고, 벌고싶은 만큼 하자!