성남시 분당구 구미동 무지개 12단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 32조 민히히히]

구미동 무지개마을 12단지 선정 이유 

ㄴ 너바나 님이 현재도 보유한 물건이며, 1강에서 지금 사도 추천하신다고 하여 눈여겨 보고 있습니다!!!!!

ㄴ 현재 수지에 자가 거주 중이며, 수지, 분당 쪽에 입지 평가가 좋다고 판단되어, 인근에 저평가된 곳을 좀 더 알아보려고 합니다. 

✅아파트명

구미동 무지개마을 12단지 주공

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성남시 분당구 종사자수  345,459명(S 등급)

2. 교통

강남 38분 / 잠실 52분 / 여의도 58분 / 시청 1시간 23분 (A등급)

ㄴ신분당선과 수인분당선과 가까워 강남, 잠실쪽 이동이 편리한 이점이 크다고 판단됨

3.학군

구미중 96%, 용인대덕중 93%(S 등급)

4. 환경

• 대형마트: 홈플러스 분당오리점(1.3Km), 이마트 죽전점(1.4 km)
• 대형병원 : 분당서울대학교 병원

5. 공급

 입주 물량 없는 것으로 확인됨 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 

현재 시세: 구미동 무지개 12단지 24평 현재 매매 6.45억, 전세 3.5억 (투자금 2.95억)

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 7.85억 전세 3.22억(투자금 4.62억)

5년 내 저점 매입시: 2019년 3월 매매 3.98억 전세 2.62억(투자금 1.35억) 

*비교평가 

[성남시 분당구] 구미동 무지개 12단지 VS [용인시 수지구] 풍덕천동 동아삼익풍림 

ㄴ 선정 이유: 신분당선 등 교통 요지, 구축 아파트 중 저평가 된 아파트를 고려 

ㄴ 비교 결과: 전고점 대비 무지개(-18%), 풍림(-37%) 로 풍림이 높게 확인되었으며, 저점 매수 시 수익률은 무지개가 더 높게 확인됨.. 단 풍림은 31년 차 구축이라 재건축 대상지 중 하나이며, 재건축에 선정될 경우, 전세금을 마련해야하는 어려움이 발생 할 수 있음 

✅현장사진

분위기 임장 결과 : 오리역에서 도보로 15분 이상 걸리긴 하나, 단지 내 버스가 많아 이동이 편리할 것으로 보임 

아파트 단지들이 모여 있어, 인프라 구축이 잘되어있음 (근처에 탄천, 불곡산 입구 근처라 친환경적임, 초등학교도 단지 내 있어 아이 키우기 좋다고 보임) 

아파트가 복도식으로 되어있긴 하나, 외관이 페인트 칠이 되어있어서 노후 된 느낌은 덜 받음(주차 이슈는 있겠으나, 오래된 아파트니 그 정도는 감수 가능하다고 보임) 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -18% (강의에서 들은 전고점 대비 20% 기준에 부합), 

    단 24년 10월 에 5억 후반대에서 현재 상승되고 있는 부분이 매수자 입장에서는 아쉬운 부분임 

   (입지 평가(직장(S), 교통(A), 학군 (S), 환경(B), 공급(S)) 로 상당히 좋은 편이라고 생각되며, 향후 매매가가 더 

   오를 것으로  보임)

2) 환금성 : 200세대 이상이라 양호, 단 저층/ 고층 제외할 예정 

3) 수익률 : 저점 매수 시 약 182% 수익률 예상됨 (단 이미 선도지구 이슈 등으로 인근 지역 아파트 가격 상승된 것으로 보았을때, 저점 매수는 어려워보이나, 전고점 대비 20% 가까이 되었을때 매수를 목표로 움직이는것도 좋을 것으로 보임) 

4) 원금보존 : 전세가율이 54%로 확인됨(고점 매수 시 41%, 저점 매수 시 66%) 기대치 보단 전세가율이 낮지만 더 내려가진 않을 것으로 보이므로 안전하다고 예상됨

5) 리스크 대비: 역전세 조심, 주변 공급 물량 없음, 입지 독점성도 보통 이상으로 판단됨(노후화 되었지만, 향후 재건축이나 리모델링 이슈로 매매가가 상승할 가능성이 있다고 보임)

나의 투자 결론 : 

여러 가지 자료를 살펴본 결과, 입지 평가 대부분이 평균 이상으로 평가되었고, 전고점 대비 -18%라 투자할 가치가 있다고 보이며 인근 다른 단지 대비 

그리고 현재 가진 투자금으로 투자 할 수 있는 규모의 곳이라고 판단됨.

상기 자료는 24평 기준이지만, 현재 매물 중에 20평 5.7억 매물을 한번 보고자 함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 통해 이론을 익히고 실제 보고서를 작성해보니 상상만 했던게 현실로 눈앞에 있는듯 합니다. 

특히 지도로 만 보다가 실제 현장을 가보니 깨닫는 점이 많았습니다. 

매물을 직접 못 봤지만, 이번 기회에 매물도 한번 보고, 한 걸음 더 성장하는 제가 될 수 있을 것 같습니다.