울산광역시 동구 전하 e편한세상 1단지 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 6광역시 9명 모두 앞마당 만들조 이세상에서]

✅아파트명: 전하 e편한세상1단지 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(C)

울산 S(54만 명) 동구 C(7.6만/1만개)

2. 교통(S)

 S 현대중공업 자차 10분 

3.학군(B)

A(청운중91%)있지만 실제 해당 단지에서 배정되는 학교는 B(명덕여중88%, 대송중 87%)

4. 환경(A-)

A-(1.5km 이내 현대백화점, 홈플러스) 

5. 공급(S)

25년~28년까지 적정수요 대비 부족. 동구는 3년 이내 입주물량 0 

연평균 3천 세대 입주, 인구 수 대비 6천 세대의 ½ 이하

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O (전고점 대비 19% 하락) 

2) 환금성 :  O(300세대 이상, 저층과 탑층 제외, 24평 방3 화2 구조)

3) 수익률 : O(전고점까지 간다면 수익률 100% 달성 가능)

4) 원금보존 : O (전세가율 81%) 

5) 리스크 대비: X (잔금여력X)

나의 투자 결론 : 해당 생활권에서는 선호하는 단지이며 동간 간격이 넓다.  내부는 단차가 있지만 계단과 엘리베이터가 구비되어 있고 주차대수도 세대당 2대로 넉넉하며 조경이 쾌적하다. 주변 환경으로는 백화점과 마트가 단지로부터 1.5km 이내에 있으며 울산대병원도 있어 환경적으로 편의시설이 갖춰져 있다. 학군도 나쁘지 않은 편이고 주변에 초중고 모두 인접해 있어 아이 키우기에도 좋은 편이다. 

해당 단지는 광역시라는 체금이 있는 지역에서 투자금 5천 이내로 해볼 수 있는 소액투자이지만 잔금여력이 안 되는 상황이다. 또한 전세가 없는 울산임에도 해당 단지 전세 매물이 2~3개 정도 있어 내 물건이 1등이 아닐 수 있어 리스크가 따른다. 따라서 시장을 조금 더 살펴보며 투자금을 더 모으고 전세 승계할 수 있는 매물로 알아볼 것이다. 또는 더 벌지는 못해도 투자금을 더 줄여 중소도시에 세 낀 물건으로 투자해볼 수 있겠다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 정량평가로는 동구가 울산 내에서는 입지가 제일 떨어지는 지역이지만 해당 단지는 비교적 선호도가 높고 젊은 사람들이 많은 곳이다. 또한 배후에 현대가 있기 때문에 직장이 탄탄하므로 해당 단지와 생활권에 대한 수요는 계속 있을 것으로 보인다. 지금은 내가 투자가 어려울 수 있어도 울산 남구의 상승 흐름이 아직 동구까지는 오지 않았기 때문에 조금 더 기회를 엿보면 더 좋은 투자기회를 잡을 수도 있겠다. 꾸준히 시세트래킹을 하자.