[열반기초반_하늘답다] 저환수원리?? 아위입수현투!!

주우이님의 강의를 듣고 내 지난 투자의 실패사례를 돌이켜 보게 됐다.

너바나님의 저환수원리에 이어 주우이님의 아위입수현투에 입각해 복기해봤다.

1. 아파트 : ㅇㅇ시 ㅇㅇ 아파트 분양권('22.3월)
2. 위치 :  ㅇㅇ시(지방)
3. 입지분석 :
   1. 직장 : 종사자수 3만명 후반대(부동산지인, C등급)
   2. 교통 : 해당 지역 주요 일자리와 자동차 10분 이내(카카오맵, S등급)
   3. 학군 : 지방이라 해당시 전체 중학교 평균 학업성취도 71.2%(아실, C등급)
   4. 환경 : ㅇㅇ시에는 백화점이 없으며, 대형마트도 구도심(20분 자차)에 홈플러스, 이마트 있음(카카오맵,C)
                근처 상급지(20분 자차)에 갤러리아 백화점 1개, 홈플러스,이마트,롯데마트 있음
   5. 공급 : 향후 3년간(24.4분기~27.4분기) 공급은 123%로 적정수요(부동산지인, B등급)
4. 수익률분석(과거투자 수익률계산) → 분양권 수익률 계산 맞는지 댓글로 알려주심 감사하겠습니다..!!
   1. 분양권 매수 당시 지불금액 = 2,668(계약금) + 187(옵션) = 2,855
   2. 총 분양대금 = 28,550
   3. 전세 내기 전에 입주장의 전세물량이 무서워 마피로 매도함 = -2,500(매수인으로부터 355만원 받음)
   4. 내 실투자금 = 지불금액 + 마피 - 매수인 지불금액 = 5,000 → 맞는지
   5. 하지만, 아실 분양권 매도한 시점 금액 : 매매 27,717 / 전세 20,300 = 투자금 7,417
   6. 현재 시점 : 매매('24.8월 외 없음) 27,200 / 전세('24.12월) 23,000
   7. 수익률 분석 : 매매 -517 / 전세 2,700 = -6%

5. 현장사진 : 비공개

6. 투자결론 : 선배님과 대화에서도 말씀드렸지만 이 사례를 통해 나는 신축보다는 입지가 중요하다, 이 시장에 버티고 있는 게 강한 거고 제일 중요하다는 걸 알게 됐다.

하지만 이번주 강의를 다 듣고나서는 입지가 어떻게 안 좋았는지 눈으로 알게 되니 더 뼈아팠고, 실투자금을 이제서야 계산해본 것도 나자신에게 미안하고 실망이다. 감정은 버리고 당시 같은 투자금을 가지고 다른 지역에 투자할 수 있을 것이라 생각하니 아쉬웠다. 이번 후기에는 못 담았지만 따로 당시 같은 투자금을 가지고 어디에 투자할 수 있었는지 알아봐야겠다.(주우이님이 말한 같은 투자금 안에 아파트 찾기 실천)

(투자고민) 아울러, 해당 투자는 전액 마통으로 해서 현재 근로소득으로 갚아가고 있다. 내 실투자금이 5,000만원이 맞다면 현재 1,000만원 정도는 갚았고 별도로 미국주식에 투자해 1,300만원이 있는데 지난주 너바나님의 글을 보고 마통을 먼저 갚아나가는 게 나에게는 맞는 건지 잘 모르겠다. 마통을 갚아나간다면 한도는 늘어나겠지만 내가 투자할 수 있는 순수한 자본금은 없는데, 그렇다면 차라리 이율을 상회하는 미국주식을 투자해 마통을 먼저 다 갚는 게 맞는 것 아닌가 생각했지만 그건 또 부동산에 올인할 에너지를 딴데 새어나가는 문제점이 있다. 그래서 생각한 건 미국주식을 다 정리해서 마통을 갚고, 이제부터 한달에 50만원씩 미국주식 etf 투자해서 에너지를 쓰지않고 나머지 여윳돈은 마통을 갚는 데 써서 한도를 늘려나가고 1년마다 미국주식을 정리해서 마통을 갚아 또 한도를 늘리고, 그러면서 부동산 공부에 올인해서 1호기를 마통으로 신중하게 투자해서 전세금 올려받거나 하는 방법으로 마통을 청산하는 게 좋은지 알고싶다. 이 방법이 아니라면 공부를 하더라도 내가 실제 투자할 수 있는 시기가 너무 멀게 느껴져 힘들 것 같기 때문이다.

→ 요약)

1. 마통 5,000만원 투자 실패
2. 현재 1,000만원 갚아 -4천만원 / 미국주식 1,300만원 보유
3. 미국주식 보유분 비과세로 올해, 내년에 걸쳐 정리해서 마통 갚기
4. 미국주식 월 50만원씩 etf 매수해서 1년마다 수익금 정리

5-1. 마통을 다 갚고 거기에 내 실제 자본금 2,3천을 만들어서 투자해야 하는지

5-2. 늘려놓은 마통으로 1호기 투자해서 수익금으로 마통한도를 갚아나가는 게 맞는지

보시는 분들께서는 댓글로 꾸짖어주시면 감사하겠습니다.