[지방투자기초반 13기 호바나] 3주차 강의 후기! (with 코크드림튜터님)

안녕하세요! 호바나라고 합니다!

지방투자기초반 강의 3주차!

지방투자기초반 3주차 강의후기 입니다!

00지역 분석을 강의해주신 튜터님!

동시에 시세트래킹의 중요성을 깨닫게 되어서 좋았습니다!

코크드림튜터님! 감사합니다!

한층 더 업그레이드 된 강의였습니다!

3강! 시작합니다!

Part.3-1 지금 00지역을 알아야 하는 이유.

여기 지금 주목하세요!

저에게 있어서는 조금 생소한 지역이었습니다.

아직 가보지 않은 지역이었지만

투자를 하고 싶다는 생각이 들 정도로

매력이 있는 지역이었는데요!

인구감소가 타지역에 비해 크지 않고

수요가 꾸준히 받쳐주는 곳!

꾸준하게 투자기회를 주면서

근래에는 지역의 청약 분위기도 좋습니다!

현재 타지역과 비교하여 미분양 세대수도 적으며

공급이 줄고 전세가 조금씩 반등하며

분위기도 좋아지고 있었습니다.

KEY POINT는 타지역 보다 전세가 빠르게 회복 될 수 있는 환경.

투자기회를 먼저 줄 수 있는 지역이라고 느꼈습니다.

벤치마킹 #1

1. 인구 감소가 타지역 보다 크지 않다.

2. 권역 내에서 압도적인 입지의 도시.

3. 공급이 향후 보통 이하 수준의 안정적인 도시.

Part.3-2 00지역 입지분석!

00지역! 많이 궁금했어요!

00지역의 입지분석을 보면서

인구감소 추세로 외곽 확장 보다는

원도심 개발에 집중을 하고 있는 부분!

대장 단지는 현재 9억원 정도를 보아

다른 도시들과도 비교를 해보았습니다.

인구

인구의 증감은 가격에 크게 영향을

주지 않는 다는 부분!

원도심 재생사업은 새아파트가 증가하는 부분으로

인구 유입의 원인이 될 수 있고

전체적인 인구 이동은

학군의 수요 보다는

신축으로 인한 수요가 더 큼을 알게 되었습니다.

직장

일자리는 꾸준하게 늘고 있고

양질의 사업체수도 증가하고 있습니다.

직장의 질은 타지역과 비교하여

좀 쳐지는 도시였고

소득정도는 중위 수준이었습니다.

학군/환경

학군은 비슷한 도시 대비 하위 수준이고

지역의 학군에 대한

희소성이 큰 도시였습니다.

1등의 학군지는 지역 내에서

압도적인 선호도를 가졌습니다.

환경 부분에서는

지역 내 백화점이 전국 매출 순위에서

상위권을 차지 하는 등

지역내에서 구매력은 높은 수준으로

충분해 보였습니다.

교통

지하철은 있으나 이용률이 현저히 낮으며

자차로 30분 이내 각 생활권으로 이동이 가능합니다.

지하철이 있음에도 이용률은 전국 최저 수준..

역세권의 가치가 상대적으로 낮다고 생각하였습니다.

공급!

향후 공급 물량이 부족함에 따라서

리스크가 줄어든다는 부분과

미분양은 증가하지만 수치는 최저 수준.

재건축 및 재개발은 관리처분부터 좀더

유의 깊게 봐야하는 점을 알게되었습니다.

또한, 민간공원 특례사업도 처음 알게되었습니다.

KEY POINT는 규모도 있고 구매력이 있는 도시이다.

입지와 연식은 같이 보되 연식에 좀더 힘을 줘야 하는 도시라고 느꼈습니다.

벤치마킹 #2

1. 공급은 언제, 어디에 들어오는지

지도에 반드시 체크!

2. 숨겨진 공급 찾기!

(직방을 통하여!)

3. 재개발이 활발한 지역이다.

중간 체크 잘하기! (향후 입주물량!)

Part.3-3 지역분석 주의점과 00지역 가격분석

이러한 것들을 주의하고 보세요!

지역분석 주의점

전세거래 적은 것

비선호 구축

(200세대 이하)

외곽 구축 20평대

20평대 이하 복도식

가격분석

랜드마크 가격을 통해서

저평가 판단을 할 수 있고

상단은 9억대, 최신축은 7억대,

기존 랜드마크는 5~6억대를 보였습니다.

분양 시장이 좋아지고

고분양가 단지들로 인하여

최신축 브랜드 대단지들의 호가가

상승의 모습을 보이고 있습니다.

KEY POINT는 타지역 보다 강하게 신축을 선호하고

단지 선호도를 아는 것이 무엇보다 중요함을 느꼈습니다.

(특정 단지 선호도가 강함)

벤치마킹 #3

1. 입지좋은신축, 준신축 1등

입지 덜 좋은 신축 2등

입지 좋은 구축 3등

입지 덜 좋은 준신축 4등

2. 신축을 강하게 좋아하는 지역!

3. 랜드마크 단지를 통하여 지역의 저평가와

분위기를 감지 할 것.

Part.3-4 시세트래킹은 왜 해야 할까?

우리가 시세트래킹을 해야하는 이유!

이번 강의에서 하이라이트였는데요!

시세트래킹은 생물처럼 계속 변하고

가격을 주기적으로 추적하면서

우리는 매수기회를 포착할 수 있습니다.

같은 투자금으로 더 좋은 수익률을

만들 수 있는 좋은 투자를 위해

우리는 내가 알고 있는 지역안에서

끊임 없는 가격을 비교하면서 시세를 알아야합니다.

랜드마크 단지는 지역 내에서

천장가격이므로 분위기를 파악할 수 있고

그 지역의 기준점으로 잡을 수 있습니다.

랜드마크를 보통 투자하기 힘들지만

랜드마크를 기준으로 그 이하의 단지들도

충분히 기회를 주므로 잡아야합니다.

생활권 내에서의 단지들은

어느 정도 선호도를 파악해놓고

여기는 입지가 중요한지 아니면

상품성(연식, 브랜드, 대형평수 등)을

더 좋아하고 선호하는지 파악하여

투자 우선순위를 잡아보고

이러한 과정을 거치면서 단지를 선정하고

시세트래킹을 통하여

투자 기회를 포착해야합니다.

KEY POINT는 시세트래킹 만으로 투자를 결정하는게 아니라

가격을 통해 그 지역의 분위기를 보고 생활권이나 그 지역의 물건들을

다 전수조사 해봐서 투자기회를 찾고 보고 매수합니다.

벤치마킹 #4

1. 랜드마크는 그 지역의 상단으로

가격으로 분위기를 파악하고 싸다면

그 이하 단지들도 기회가 있다.

2. 시세트래킹하는 단지에서 무조건

투자 단지가 나온다는 생각 하지 말기.

3. 시세트래킹 한달에 앞마당 지역

2주마다 쳐다보기.

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!