래미안 부천 중동아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 35조 말티푸글]

아파트분석
24.12.24

✅아파트명

래미안 부천 중동 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 A

사업체 수 : 61,147 / 종사자 수 : 297,595

2. 교통 C

강남 1시간 20분 / 여의도 1시간 10분 / 시청 1시간 10분

3.학군 B

4. 환경 S

백화점 : 롯데 백화점 (600m) / 현대 백화점 (1.4m)

마트 : 이마트 (1km)

병원 : 순천향 대학병원(1.5km) / 가톨릭 성모 대학병원 (2.7km)

5. 공급 S

- 2025 힐스테이트 소사 (629세대)

원종역 해모로아스트라 (168세대) * 부천 적정 수요 : 3857명 (1년 :3857명 / 3년: 11,571명)

원종 신혼부부 희망타운 (591세대) 총 공급량 : 2560세대 (3년 평균 : 854세대)

-2026 역곡역 아테움스위첸 (189세대)

-2027 소사역 롯데캐슬더뉴엘 (983세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 1채 분석이라 아직 알수없음 하지만, 보류 될 수 있을거 같음

2) 환금성 : 가능 (*저층x / 탑층 x / 나 홀로 아파트 x / 균질성 o / 대단지x)

3) 수익률 : 사진 첨부

고점 매수시 -35%

저점 매수시 54%

*100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 2.05억 만금 올려줘야한다.

[{6.85억 + 2.05억 = 8.9억 (고점8.3억)-8.9억=-0.6억}] 고점 보다 0.6억 올라야해서 100% 수익률은 어려움

4) 원금보존 : 공급물량 적음 / 경기 전세가울 70% 해당 가능

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하면 가능

나의 투자 결론 :

다른 매물과 조금 더 비교 평가를 한다면 확실하게 알 수 있을 것 같고, 내가 아는 지역이라서 ‘입지적으로 좋은데? 강남 가는 버스도 있고 깨끗하고, 지하철도 많고’라고만 생각 하면서 투자를 생각했다면 생각보다 어려운 선택일 것같다는 생각을 했다. 지금 시점이라면 보류 할것이다. 저평가를 확인 할 수 없고, 생각보다 지리적인 요인이 썩 긍정적이지 않다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

이래서.. 이래서 하라는거였다….. 이래서…… 당연히 내가 나고 자랐고, 나의 생활반경이였고, 좋은 인프라만 생각하고 있었고, 당연히 좋게 생각 하고 있었다.

우물 안 개구리가 바로 나였다. 이렇게 자세히 써보니, 시간은 오래 걸렸지만 익숙해지면 재미있을것같다.

겉모습과 실리는 상관이 있을 수 도 있지만, 없는 경우가 더 많다는걸 월부에서 배우면서 더 느끼고 있다.

나는 분.명. 부동산 투자를 배우고 있는데 인생을 배우는(?) 느낌이다.

잘생긴 얼굴에 속지말고 다정한 사람을 만나야된다. 나 또한 그렇게 되자……

하지만 사람이 처음 보는게 겉모습이라서 역시 아파트는 겉 모습을 보면 홀린다. 그게 아니라는걸 습관처럼 알 수 있길 바란다 (뭐 돈이 엄청 많으면…ㅠ 혹해도 되지… 근데 난 아직 내 목표 금액을 시작도 못 했고 1호기도 없기 때

문에 한……… 10호기 있으면… 그땐…ㅎㅋㅎㅋ)

무조건 아파트는 대단지, 교통 좋으면 되는 줄 알았다. 어디에 어떤 대단지 인지, 어디로 가는 교통인지도 모르고 그냥 버스 많고 지하철 많으면 됐지. 이렇게 생각했는데 생각보다 훨씬 복잡했지만 이게 우리 모두를 위한것이라 생각하니 재미를 느꼈던거같다.

수익률 보고서를 쓰면서 계속 생긴 의문이 있었다.

‘분명 같은 사람이고, 역시나 똑같이 부자가 아니였고, 나랑 다를게 없는 사람인게 확실한데 어떻게 월부사람들은 이런 생각을 할 수 있었을까? 난 그동안 놓친 게 무엇일까?’

라는 생각이였다.