천안시 불당지웰더샾 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 84기 윤빠가족]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

천안시 불당지웰더샾

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 종사자수 32만명으로 S등급

2. 교통 : 천안 주요 산업단지 20분 이내 자차 출근 가능함(지방 기준 A등급)

3.학군 : 성취도 평가 90%이상 1개(A등급)

   - 불당 중학교(92.0% / 11명)  → 도보 32분 

   - 월봉 중학교(80.8% / 6명)  → 도보 44분

   - 불무 중학교(        / 8명)  → 도보 8분

4. 환경 : 서북구 백화점 1개 1.8Km (B등급) 

5. 공급 : 평균 적정수요 1.07배로 B등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 최대 27% 하락에서 전고점 대비 13% 까지 상승으로 가격이 상승중임

2) 환금성 : 천안 불당동에서 가장 선호하는 아파트로 교통(A),학군(A),환경(B) 등급이고 세대수도 300세대 이상으로 저층만 아니면 환금성은 적합

3) 수익률 : 투자금이 28,500만원이 필요하고 수익률도 49%로 100% 미만으로 부적합

4) 원금보존 : 지방 투자 전세가율 80% 대비 현재 65%로 부적합

5) 리스크 대비: 천안시 공급량이 1.07배로 B등급인데  아산시 3년 내 공급량이  18,000 세대로 역전세 리스크가 있어 부적합

나의 투자 결론 : 

투자금이 많이 들어가고, 주변 공급량이 많아 수익률 측면에서는 좋지 않다. 또한 공급량이 많아 역전세 리스크르 대비해야 함. 

최대 하락에서 상승중에 있으며 한 개의 아파트로는 저평가 여부를 판단하기 어렵다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

수익률 보고서를 꾸준히 작성해보고 투자 판단력을 키워야 함을 절실히 느낀다.

이제 첫 발을 내딛었으니 느리더라도 꾸준히 작성하고 결론까지 끝내자.