2,500만원으로 중소도시 1호기 투자후기 [부자직원]

안녕하세요. 저는 서울에 사는 30대 싱글투자자 부자직원입니다.

저는 398km 떨어져 있는 중소도시에 지난 토요일 1호기 계약서를 쓰고 왔습니다!

<투자 방향>

24년 2월 열중반으로 처음 월부에 들어왔습니다.

강의 한 달 들으면 부동산 공부 되는 줄 알고 들어왔는데, 바로 아니구나 깨닫고 하나 하나 강의를 듣게 되었습니다. 

월부 정규강의를 듣기 전 너나위님 특강을 듣고, 제 종잣돈으로는 지방투자라는 생각 밖에 없었기에, 저는 들어오는 순간부터 목표는 지방투자 하나였습니다. 

다만 강의를 들으며 앞마당 5개가 넘어가고 1년이 지나기 전에 지방에 1호기를 투자해야겠다고 목표를 세웠습니다.

앞마당 만들 때, 사는 지역이나 회사가 있는 지역, 아니면 가장 가까운 지방광역시부터 가라고 하시는 데, 저의 첫 앞마당은 부산이었습니다ㅎㅎ (참 말 안 듣죠?ㅎㅎ) 

그렇게 저는 지방만 쳐다보며 앞마당을 늘리기 시작했습니다. 

<1호기 투자 배경>

초반에 열심히 했지만, 가을 쯤 되니 회사일이 좀 바빠졌고, 정신을 차려보니 곧,, 월부 입성 1년이 다되어간다는 것을 깨달았습니다.

그래서 10월 말 정신을 차리고 관심가지고 있던 지역 특강을 들었습니다.

그리고 11월 바로 기차표를 끊고 내려갑니다 ㅎㅎ

분임, 단임하면서 매물을 뽑아봅니다.

11월 말 후보 매물들을 보고 왔습니다.

갑자기 팀장님께서 발령의사를 물어보시면서,, 1월 발령을 갈 것 같은 상황이 발생했습니다. 

이것이 트리거가 되어 12월 안에 1호기 해야겠다는 생각을 강하게 하게 되었습니다!!

그리고 이후에는 저환수원리만 생각합니다.

11월 말까지만 해도 매물코칭이 없으니, ‘맞아? 진짜 맞아?’ 계속 혼자 질문하고 답하기를 반복합니다. 

‘절대 타협하지 말자. 가치판단이 어려우면 투자하지 않는다.’ 이걸 계속 생각했습니다.

(지금 생각해보면 스스로 생각해볼 수 있는 기회가 있었던 것이 참 좋았던 것 같습니다!)

아래와 같이 스스로 확신을 갖고 용기를 내기 위해 적어보기도 하였습니다. 

<매코♥>

두둥 근데, 12월 2일 갑자기 매코 부활!!!!!

진짜 운명인가 싶은 게 이런 느낌이겠죠? ‘투자하라고 이렇게 상황이 다 바뀌네’ 싶었습니다.

12월 첫째주에는 광클 계속 실패라 매코를 받지 못했지만,

그 와중에 추가로 매물을 보러 또 내려갔다가 왔습니다. 

새로운 매물도 보고, 부사님과 얘기하며 후보 물건에 대한 가격 협상의 폭도 확인할 수 있었습니다. 

그리고 운이 좋게 12월 10일 제주바다님의 매코를 받게 되었습니다.

앞으로 공급이 많은 지역이라, 나름 리스크 대비 가능한 물건을 뽑아서 가져갔지만, 

멘토님께서 선을 그어주셨고, 후보 1개는 탈락했지만, 남은 1개는 투자해도 된다는 답변을 받게 되었습니다!ㅎㅎ 

(저는 공급대비를 위해 세낀 물건과 주인전세 가능한 물건 위주로 살펴보았습니다!)

제 앞마당 중에 공급이 별로 없는 지역도 있었는데, 해당 지역은 유리공과의 미래를 생각했을 때, 투자하기 어려운 곳이라고 생각했고, 나머지 지역들은 투자범위에 들어오지가 않았습니다.

<네고 스타트>

저는 그렇게 매코가 끝나고, 부동산 사장님께 전화를 합니다.

현재 호가, 과잉 공급, 낡은 연식을 이유로 호가(3.1억(예시금액))보다 2천만원 낮은 2.9억으로 가격을 제시합니다. 

“사장님, 지금 다른 매물 호가가 2.95억 나오는데, 이건 세낀 거라 투자자 밖에 못 사잖아요. 매도자 분도 팔고 싶으셔서 내놓으셨는데 2.9억으로 한번 말씀 부탁드려요. 여러 가지 고려했을 때, 저도 2.95억보다 더 주고는 사기 힘들 것 같아요.” 

이미 등기부등본을 통해 현 집주인이 약 3.4억에 매수한 것을 알다보니..

5천만원을 낮춰 말하려니까 입이 안 떨어졌습니다ㅠㅠ. 

제가 호가에서 2천을 깎아서 말하자 부동산 사장님이 당황하신 것도 느껴집니다.. 

그래도 어떡합니까.. 입 밖으로 꺼내지 않으면, 절대 협상의 여지가 없으니.. 

<새로운 문제1>

그리고 한참 후에 전화가 왔습니다.

“집주인이랑 이야기해서 2.95억까지 깎았어. 2.9억은 말도 못했어. 2.95억이어도 제일 좋아하는 타입에, 공용화장실 수리, 주방 수리, LED 되어 있으면, 천만원은 더 싸게 산거야. 진짜 이런 가격 본적이 없어~.”

해당 매물이 선호 타입이고, 수리가 많이 되어있는 편이긴 해서 조금 설득 되었습니다.

“그런데 문제가 생겼는데..

임차인분이 전세 계약 할 때, 요즘 시세대로 금액을 좀 낮춰서 살고 싶다고 그러네~ 한 500정도는 깎아주면 그냥 살 것 같은데.. 그리고 전세대출 연장되는지도 이번 주 안에 확인해본대.”

두둥.

제가 찾은 매물은 25년 1월에 만기인 세입자 분이 살고 계셨습니다. 

세입자분이 계속 거주 의사 있다고 하셔서 전세를 연장하고 승계하는 형태로 매매하려고 하고 있었습니다.

기존 계약금액인 2.75억(예시)에 살겠다고 하시면 매매하려고 했던 건데, 

갑자기 투자금이 더 들어가게 생겼습니다. 

‘아 2천만원으로 투자하려고 했는데.. 500만원 더 투자해 말아?..’

“사장님, 그럼 저도 고민 좀 해볼게요. 전세대출 연장여부 확인되면 한 번 연락주세요.”

쿨 한 척 했지만, 속마음은 하나도 안 쿨 했습니다.ㅎㅎㅎ

<고민>

중개료, 취득세 등을 포함해서 5천만원 정도를 투자금으로 생각하고 있었던 터라, 

500만원이 없었던 건 아니었습니다.

다만, 내가 이 물건에 어느 정도 투자금을 넣는 것이 적절할지, 

2,500만원이 든다면 다른 물건을 봐야하는지, 

올해 안에 투자를 마무리하는 것이 나에게 더 중요한지 등등을 생각해보았습니다.

그 고민의 결과, 

1) 투자금 500만원이 더 들어가도, 전고점 기준으로 수익률은 300%이상 가져갈 수 있다. 

2) 전세가격이 조금 빠졌으나, 매매가격을 더 깎아서 샀으니 괜찮겠다. 

3) 내가 투자공부를 지속하기 위해서는 이 정도 시점에서 투자를 한번 해보는 것이 좋겠다(주식공부만 하는 것보다 1주라도 사면 느낌이 다른 것과 같은 맥락) 라는 생각이 들었습니다. 

그리고 4) 다 사람이 하는 것인데, 부사님과도 적절히 좋은 관계를 유지하며 투자를 마무리하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다. 

그렇게 저는 가계약금을 넣고 계약서를 쓰러 가게 되었습니다.

배운대로, 사장님께 미리 계약서 초안을 받아 볼 수 있을지 여쭤보았고, 

수정이 필요한 부분들은 미리 수정을 하고 갔습니다. 

특약에 인덕션을 임차인분 것이라는 것이 명시되어 있어서, 부사님께 나중에 임차인분 나가시면 가스레인지로 넣어주시는 게 맞는지 여쭤봤습니다. 

부사님께서는 당연히 원상 회복이라 별도 표기하지 않았고, 계약일에 한 번 더 말씀드리겠다고 하셨습니다.

<새로운 문제2>

계약서를 쓰는 지난 토요일.

부동산에 매도인, 매수인, 임차인 모두가 모였습니다. 

우선 매도인-임차인 간 전세계약을 먼저 진행했고, 이어서 매도인-매수인 간 매매계약을 진행하게 되었습니다.

임차인분은 전세계약을 마치고 가시려고 해서, 부사님께서 “가스레인지 잘 보관하고 계시죠? 나중에 나가실 때 인덕션 빼시고 가스레인지 넣어주시면 됩니다~”하셨는데,

“(임차인-)저희 들어올 때부터 가스레인지 없었는데요?”

두둥.

이게 또 무슨 말인가... 가스레인지가 들어올 때부터 없었다니. 

매수자 입장에서.. 임차인이 인덕션 가져와서 쓰고 있다고 알고 있으면, 당연히 기존 가스레인지를 보관하고 있다고 생각하지 않겠는가..ㅠ

순간 멘붕이 왔습니다.

‘가스레인지가 얼마정도 나가지? 이걸 미리 알았으면 매도자랑 더 가격 조정을 했을텐데. 등등’

임차인 분하고 얘기할 내용은 아니라서 먼저 보내드리고, 

매매계약서를 쓰기 전 저는 “가스레인지는 좀 협의를 해야겠는데요?”라고 운을 뗐습니다. 

매도자분은 이미 가격을 많이 깎았는데, 더는 돈 못 내겠다.

저는 이미 특약까지 확인하고 내려왔는데, 갑자기 돈이 더 드는 상황이라 매우 당황스럽다고 했습니다.

<해결>

부사님께서 그럼 반반씩 내면 어떨지 제시하셨습니다.

저는 ok했고 매도자는 no하셔서

부사님께서 매도인의 부분을 내주시기로 했습니다.

계약서 쓰는 날까지도 뭐 하나 쉬운 게 없었습니다.

잔금은 다음 달에 하기로 했는데.. 잘 마무리해 보겠습니다.!

후기 쓰면 미래의 나에게 한마디를 꼭 하고 싶었습니다.

“어차피 최저점이 나일 거라고 생각하지 않잖아. 좀 더 빠질 수도 있어. 공급 많이 있는 거 알고 산 거잖아. 투자의 원칙을 지키며 싸게 샀으니, 믿음을 가지고 기다리자.” 

1호기 투자에 도움주신

제주바다 멘토님, 재이리 튜터님, 게리롱 튜터님, 율빨모님, 굿모닝제인님, 꿈의 배낭여행가님, 부동산과주식님 그 외의 매일매일 월부 환경 속에서 함께해주시는 조원분들 모두 모두 정말 감사합니다!!!

• 잘한 점 : 

- 부사님 통해서 얼마나 깎을 수 있을지 확인 한 점

- 매코를 통해서 네고에 대한 적정 범위를 확인하고 용기내서 네고를 시도한 점

- 아무도 지방 안보는 것 같아서 너무 너무 불안했지만 용기낸 점

- 공급 많지만 리스크대비를 해낸 점

• 아쉬운 점 : 

- 투자하려고 보니 가까운 투자자 지인들이 많지 않았던 점(너무 소극적인 자세로 공부만 했던 것 같아 반성)

- 부사님과의 관계가 어려워서 부사님 눈치를 본 점

- 부동산 마다 워크인 하면서 매물을 더 적극적으로 털지 못한 점

- 당연하다 생각했던 것들을 미리 점검하지 못한 점(다음부터는 가계약금 넣기 전에 샅샅이 확인하자)

 후기 읽어주신 모든 분들 감사합니다!

따뜻한 크리스마스&연말 되세요!!!!!!!!!! :)♥