관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
첫 출발하는 "지투 15기 1금 오고있조"의 도레스입니다~!
지난 7개월간 수도권 앞마당을 만들면서 수련(?)의 날들을 보내면서 계속 지방투자공부를 시작하고 싶었습니다.
그만큼 너무나도 기다렸던 지방투자기초반에 첫 강의가 명강사로 소문이 자자한 자음과모음님 이라니!!
기대치도 높았지만 그 기대치 이상으로 너무나도 만족스러웠던 강의였습니다.
지방투자의 기준과 A/B지역에 대한 상세 분석까지 하고 싶은 말이 많지만 A/B지역은 월부인만의 비밀로 하고 !
지방투자 기준점을 중심으로 후기를 풀어보겠습니다~~
[1. 지방투자의 특징: 개별성]
지방 투자는 수도권과 달리 공급물량에 따라 지역별로 사이클이 다르게 움직이는 것을 알아야 합니다.
특히 인구가 적을수록 공급물량에 정직하게 반응하며, 이러한 개별성을 이해하면 투자 기회를 찾을 수 있습니다.
유난히 대장 단지가 오르지 않은 지역이 있다면 해당 지역은 절대적 저평가 시장이기에 기회가 될 수 있지만, 입지가 떨어지는 신축까지 가격이 상승했다면 조급해지지 말고 때를 노려야 합니다.
[2. 지방투지 기준 3가지: 수요가 있는 지역 찾기]
지방투자의 핵심은 수요가 있는 지역을 찾아야 하며, 그러기 위해 인구수, 입지독점성, 선호도를 이해해야 합니다.
1) 인구수
인구수가 많은 지역일수록 공급, 임차수요가 많고 공급물량을 소화할 수 있는 저력도 가지고 있습니다. 인구수에 따라 투자 우선순위를 설정하고 투자할 수 있는 범위를 조절해야합니다.
2) 입지독점성
입지독점성, 즉 땅의 가치가 떨어지는 지역은 언제든지 신축을 따라 수요가 이동할 수 있으며, 구축의 수요가 높지 않습니다.
3) 선호도
입지와 연식은 선호도를 구성하는 요소이며, 이를 모두 충족할 필요는 없지만 비교적 많은 항목에 해당하는 단지를 비싸지 않은 가격에 투자를 하는 것이 중요합니다.
[3. 입지평가 6가지]
지방 부동산의 입지는 다음 6가지로 구성됩니다.
:인구/직장/학군/환경/공급/교통
- 인구: 인구가 감소하는 지역이라면 더욱 사람들이 선호하는 지역에 집중해야합니다.
- 직장: 일자리의 양과 질을 모두 봐야하지만 어디까지나 핵심이 아닌 부가적인 요소로 바라봐야합니다.
- 학군: 광역시의 경우 학업성취도율 등으로 학군지 평가가 용이하지만, 중소도시의 경우 점수는 낮더라도 학부모들이 선호하는 학군이 어딘지 파악하는 것이 중요합니다.
- 환경: 백화점 등 정량적인 평가도 중요하지만, 특히 신도시 등에서는 신축, 균질성 여부 등 정성적 평가를 통해 선호도를 파악하여야 합니다.
- 공급: 지역 전체 및 구별 3년 평균 공급물량을 통해 투자여부 및 전략을 마련해야합니다.
- 교통: 주요 업무지구까지 시간을 기준으로 하되, 부가적인 요소로 활용해야합니다.
[4. 마치며]
강의를 다 듣고 나서 가장 먼저 떠오른 생각이 있었습니다.
“수도권이랑 너무 다르네... 앞으로 갈 길이 멀다!”
분명 앞으로 험난한 길이 예정되어있고 지방투자공부는 처음이기에 이미 경험이 있으신 분들에 비하면 많이 부족할 수도 있을 것입니다.
그럼에도 포기하지 않고 한 발을 내딛어 보고자 합니다.
“노력을 들이면 반드시 보상이 온다는 것 또한 믿으세요”
처음엔 막막했던 수도권 투자 공부도 어느덧 익숙해진 것처럼 지방 투자도 마찬가지로 묵묵히 걸어가다보면 반드시 깨우침이 있는 날이 올 것이라 믿고 전진하겠습니다.
[5. 적용할 점]
- 산업별 사업체수(제조업, 금융및보험업, 전문 과학 및 기술 서비스업) 분석해보기
- 공급분석 시 20년 평균 공급량 적용해보기 + 실제 전세 꺾인 시점 분석해보기
- 지방 임장&임보 캘린더 일정 그대로 따라가보기 – 입지분석 등 초반 부 시간 줄이기
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