망포동 힐스테이트영통 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 19조 모찌1]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

망포동 힐스테이트영통 (망포동 대장아파트)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - S등급

수원시 종사자수 481,383 명 / 사업체수 110,987개

2. 교통 - B등급

강남역 62분 / 여의도역 79분 / 시청역 91분

3.학군 - B등급

잠원중 86%, 영통중 86%, 망포중 91%

4. 환경 (반경 1km 이내) - B등급

대형마트 1개 (이마트 트레이더스), 대형병원 없음, 스타벅스 2개

5. 공급 - S등급 (수원 단독 or 수원 인근 지역 포함 모두)

적정수요 : 수원시 인구 119만4천명 *0.5% = 약 5967세대/년

향후 3년간 연평균 입주량 : 1893세대/년

적정수요 : 수원시 인근 지역 포함 (용인시 수지구/기흥구, 화성시) = 약 14,860세대/년

향후 3년간 연평균 입주량 : 6150세대/년

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가격이 비슷한 2개의 단지와 비교 해 본결과 비교군 내에서는 힐스테이트영통보다 구미동의 무지개마을3단지가 가장 저평가 되어 있음을 확인함. 수익율 100% 시 상승금액이 3.3억 수준으로 힐스테이트영통의 2.2억 보다 높긴 하나 현재 고점대비 하락율이 가장 높아 추후 상승 여력이 가장 높아 보임.

즉, 힐스테이트영통은 저평가 측면에서는 불리함.

2) 환금성 : 수시 매도 가능

3) 수익률 : 100% 수익율 달성하기 위해서는 전고점에서 상승 금액이 2.2억으로 비교군 중에서는 가장 낮아 유리함.

4) 원금보존 : 서울까지 1시간 이상 (1시간 2분) 경기도 아파트로 적정 전세가율은 70% 정도로 현 전세가 64% 로 원금보존 측면 불만족함.

5) 리스크 대비: 향후 3년간 입주물량은 수원 or 수원+수원인근포함 시 적정입주물량의 ½ 미만으로 공급 물량으로 인한 역전세 가능성은 낮아보임.

나의 투자 결론 : 

힐스테이트영통은 망포동의 대장 아파트이긴 하나 저평가 측면에서는 불리한 점을 확인하였다. 투자금의 여력만 된다면 구미동 무지개3단지에 투자하는 편이 더 나을거 같지만 무지개3단지의 낮은 전세가율 (49%) 이 원금보존 측면에서 RISK 가 크다고 판단되어 이번에는 투자를 보류하는 판단을 내려야 할거 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

멘토분들이 좋은 투자를 하기 위해서는 앞마당을 넓혀야 하고 나의 투자금으로 살수 있는 여러개의 아파트를 알고 있어야 한다고 강조하신것들이 이해가 갔다. 비교 평가를 하려니 많은 아파트 단지들을 알지 못하기에 그저 매매가가 비슷한 아파트들만 간신히 찾아서 비교하게 되는 느낌이었다. 많은 단지들의 입지와 가격들이 머리속에 들어와서 정리가 되면 위의 과정을 통해 빠르고 정확하게 좋은 아파트를 구매할수 있을거 같다는 자신감이 생겼다.