[서기19기 관악9로0점조준했조_쎄오고니] 서울투자 기초반 3주차 수강후기

📝배운 내용

업무지구 vs 베드타운

같은 4급지 내에서 고민이 될때는 아래의 과정을 거쳐 가치 판단하자.

1. 업무지구를 품고있고 입지가치 중 ‘직장’이 개선되는 곳을 투자함.
2. 그 다음 ‘업무지구 직결되는 교통’개선
3. 그 다음이 환경-뉴타운

C 지역, D 지역 입지/가격/투자

C지역은 업무지구, D지역은 베드타운 지역이어서 각 지역별 우선순위로 둬야 할 요소가 다름을 알게되었습니다.

C지역과 D지역 모두 앞마당이 아니다보니 그 가치에 대해서 제대로 이해가 되진 않았습니다..ㅠ (임장의 중요성)

그래도.. 배운 것을 정리해보면

C지역의 가격레벨이 4급지가 아니라 3급지 수준으로 느껴졌습니다. C 지역이 위치대비 가격이 좀 비싸다 생각했지만 그 이유가 질좋은 업무지구를 가지고 있기 때문이었습니다. 비슷하게 제가 거주중인 중소도시 천안아산도 공급이 많아 가격이 상승하지 못하고 있는데, 예상보다 하락폭이 작았던 이유를 생각해보면 질좋은 산업단지나 대기업이 있기 때문이라 생각했습니다. 그만큼 4가지 입지가치 중 직장이 정말 중요한 입지요소인 것 같습니다.

강의를 듣고 C지역이 보유가치로 큰 매력이 있는 지역이며, 직접 임장을 통해서 C지역의 가치를 제대로 봐야겠다 생각했습니다.다음달 임장은 C지역을 선택해서 서남권 앞마당들과 비교를 해봐야겠습니다.

그리고 D지역의 뉴타운 단지들을 호갱노노를 통해 사진으로 보았습니다.

역시 뉴타운의 힘이란.. 

단지 조경도 화려하고 신축이 몰려있다보니 살고싶은 곳이다라는 생각이 들었습니다.

왜 월부 동료들이 여기를 임장지로 많이 선택하는지 이해가 되었습니다. 입지 가치 중 특이점이 학군이었는데, D지역의 학군이 생각보다 너무 좋아서 놀랬습니다. 지금 임장중인 관악구와 비교도 안되었고, 3급지 지역들과 비교했을 때도 더 우수했기 때문입니다. 

단, 공급이 많은 지역이다보니 전세가가 낮게 형성되어 투자금이 많이 드는 단점이 있었고

주변 지역에 공급이 많기 때문에 D지역에서 투자물건 찾을 때 주인전세 물건으로 찾는 걸 추천해주셨습니다.

요약

• 업무지구를 품고 있는 경우 직장의 양(종사자수)와 질(연봉수준)을 다른 업무지구와 비교하자.
• 단지 비교시 비슷하여 헷갈린다면 업무지구 품고 있는 곳에 더 + 를 주자
• 업무지구가 없는 베드타운의 경우 교통 다음으로 균질성(환경)이 더 중요하다
• 단지 비교시 가격보다 입지가치 판단이 선행되어야 한다

⭐적용할 점

. 시세트래킹 엑셀에 있는 단지 입지가치 등급 채우기!

. 단지분석시 호재도 함께 파악하기