월부와 함께한지 1년, 서울 3급지에 1호기 만들었습니다!

안녕하세요. 쎄오고니입니다.

저는 23년 7월 내집마련기초반으로 월부에 입성하게 되었고,
23년 9월 열반스쿨 기초반 수강을 시작으로 직장인 투자자로 공부하고 있습니다.

그리고 월부와 함께한지 1년쯤 되는 24년 8월 어느 날..
드디어 서울 3급지 구축을 1호기로 채용하였습니다!!!! 

꺄!!

1호기 채용 후 3주가 지난 지금.. 

저는 3주간 1년간 고생들에 대한 보상인 마냥.. 그냥 널부러져 있습니다.
이제 그만 놀아야겠다는 생각이 들어 이렇게 1호기 채용 복기 글을 올립니다ㅎㅎ 

투자 과정 복기

1. 후보단지 정하기

저의 종잣돈으로 서울 2-3급지 투자가 가능했고,
2월부터 서울 2-3급지 지역들을 앞마당을 넓혀갔습니다.
그리고 7월부터는 아파트 시세 전수조사를 하기 시작했어요.

내마중에서 알려주는 시세 전수조사가 투자를 실행하게 된 트리거였다고 생각합니다.

실준,열중,지기 강사님들이 시세트래킹이 중요하다고 그렇게 그렇게 외치셨었어요...ㅎㅎ..
그런데 전 임보 작성 후  시간이 없다는 핑계로 시세 트래킹을 하지 않고 있었어요 ㅠㅠ
그 결과, 손에 쥐어진 후보단지들이  없었고 가격이 싼지 비싼지 비교평가를 할 수 없어 투자를 못했었습니다.

이런 저의 행동이 그간 해온 독서/강의/임장 활동을 실전투자로 이어지지 못하게 한 원인이었고,

비싼 자기개발 활동으로 남길 뻔했다고 생각해요.

그렇게 7월부터 시세 전수조사와 함께 입지 가치를 붙이니 이 가격이 싼지 비싼지가 드디어.. 조금씩 보였습니다.
후보단지 정하기에 앞서서 임장보고서 작성을 통한 지역분석과 단지 입지 분석이 선행되었기에 후보단지 추리는 것은  빠르게 할 수 있었어요.

2.매물찾기

그렇게 시세 조사를 통해서 저는 투자 가능한 단지 리스트를 뽑았고,
이 중 입지가치가 제일 우수한 단지를 뽑았습니다.
그리고 이 단지들의 매물을 보기 시작했습니다.

그런데 매물을 찾는게 쉽지 않았어요.
상속물건이거나, 월세낀 물건이거나, 세입자가 물건을 보여주지 않는 등 싼 매물들은 다 이유가 있었습니다.

후보단지 매물 중 전세낀 물건의 세입자가 너무 비협조적이었습니다.
부동산 사장님께서는 실제로 볼 수 없는 매물이라 했습니다.
전 그래도 매물을 실제로 보고 싶은 마음에 1주일 넘게 사장님께 문자와 전화를 통해서 매물을 볼 수 없는지 요청했어요. 동영상까진 획득했으나 끝까지 매물을 볼수가 없었고, 사장님께 다른 대체 매물이라도 보여달라고 요청했고인테리어가 잘된 가격이 비싼 매물을 대신 보앗습니다.

그렇게 물건을 보고 미래 배우자인 오빠와 투자 물건에 대해서 이야기를 나눴습니다.
오빠와 함께 이야기를 나눈 결과, 가격이 20%이상 빠진 매물도 아니었고, 
물건도 안보여주는 비협조적인 세입자와 함께하는 것도 큰 리스크라고 판단했습니다.
무엇보다도 가격이 아직은 비싸다고 판단했습니다.

그래서 오빠와 협의하여 함께 투자가격을 다시 정하고, 실제 이 금액이 오면 적극적인 투자를 하기로 하고 다른 후보 단지의 물건들을 보았습니다.

지금 생각해보니, 이 때 투자 가격을 정하고 마무리 지은 것이 신의 한수였습니다.

3. 급매 만나다

그런데.. 주말 저녁, 세가껴서 못봣던 그 단지에 급매물이 방금 전에 나왔다고 사장님께 전화를 받았습니다.
오빠와 제가 정했던 그 투자 가격대로 말이죠!! 실환가!?
저층 가격보다 천만원 쌌고, 아직 네이버부동산에도 올라오지 않은 진짜 급매였습니다.

부동산 사장님께 매물 조건을 들어보니,전세가 낮게 껴있어서 투자금이 많이 필요했습니다.
실제 투자금 4.7억으로 종잣돈보다 2천만원 정도 더 필요했습니다.
그러나 현재 전세 시세로 계산하면 3.6억의 갭이었기에 1억은 안전마진이라 생각할 수 있었습니다.
1억 안전마진이 있는 물건이라 2천만원은 대출은 위험하지 않다고 판단했습니다.

전화를 받던 그땐 정말 가슴이 두근두근 했습니다. 
급매 연락을 이렇게 받아보는구나 싶었어요.
현장에 있는 것이 중요하다는 것을 실감하는 순간이었습니다.

사장님께서는 저 말고 다른 부동산에서도 물건이 함께 나와서 결정을 빨리하는게 좋을 것 같다고 하셨습니다.
뻔한 멘트일 수 있으나 저와 오빠는 다음날 연차를 쓰고 물건을 보기로 했습니다.

그리고, 첫 투자이다보니 매물코칭을 넣어서 확신을 가져보는게 좋겠다 판단했고,
그렇게 다음날 볼 매물에 대해서 매물코칭을 당일에 신청했습니다.
매물코칭을 신청하면서 '저환수원리'에 따라서 왜 내가 이물건에 투자하려고 하는지 정리할 수 있었습니다. 
(자본시장법으로 코칭 서비스가 없어진게 너무 아쉽습니다 ㅜㅜ)
 

4.우당탕탕 가계약

급매 연락을 받은 다음날, 저흰 급매 물건을 보러 갔습니다.

저는 천안에서, 오빠는 용인에서 서울로 이동을 했습니다.

서울로 가던 중 매물코칭 일정 변경이 가능하단 연락이 왔어요. 운이 너무 좋았습니다. 

원래는 물건을 본 다음날 코칭을 받아야 했는데, 당일에 빈자리가 생겨서 코칭을 할 수 있게 되었어요!!

온 세상이 저에게 이 물건에 투자하라는 신호 같았습니다ㅎㅎ 

그리고 투자 지역으로 이동하면서 '어제 나온 물건인데 우리밖에 없지 않을까?' 생각하면서 부동산에 갔어요.
그런데 역시.. 저희 말고도 다른 팀이 있었고,
저희가 물건 보는 중에 네이버 부동산에 물건을 올리면서 이후 다른 투자자도 물건을 바로 보러 왔습니다.
싼 가격이 맞다는 걸 한번 더 확인한 순간이었습니다.

매물을 실제 확인하니 생각했던 것보다 상태가 너무 좋았습니다.
2000년대 초반 물건이라 수리할 곳이 많지 않을까 예상했는데, 작은 화장실은 수리가 필요했고 베란다 천장에 일부 곰팡이가 좀 보였습니다.
이건 협상카드로 백프로 이용할 수 있었습니다.
사장님이 이런 곰팡이는 락스로 지워져요~ 라고 했을 때
강의에서 자모님이 이런 곰팡이 다 우리가 지워야하는 거에요. 하셨던게 생각났거든요.

그럼에도 다른 팀이 대기하고 있었고, 급매라는 생각에 마음이 조급해졌습니다.

이러다보니 협상카드를 이용할 생각도 하지 못했습니다. 

(완전 을의 입장이었어요… ㅠㅠ 조급함은 투자자가 가장 경계해야하는 것인데 그러지 못한 것 반성합니다.)
 

아직 매물코칭을 받기 전인데 가계약을 걸고 싶어지더라구요.  ㅠㅠㅠ

그래서 전 동료에게 연락했습니다. 

매코를 곧 진행하게 되는데 가계약금을 넣고 싶은 저의 상황을 설명했고 동료는 무조건 매코를 넣고 계약을 진행하라고 이야기 해주었습니다. 

'매물코칭을 넣지 않고 투자한 초보 투자 동료들중 후회 안한 사람을 한명도 보지 못했다'고 이야기 해주면서요.
그리고 동료의 조언 얻어  '부모님 허락'을 핑계로 당장 가계약금을 보낼 수 없는 사정이라 이야기 했고,
가계약금 중 일부 금액만(3백만원) 먼저 임대인한테 3시간 뒤에 나머지 금액을 입금하는 것으로 진행했습니다.
 

계약 중에 문제가 발생하면 언제든 연락하라고 말해준 쿳쥐님 너무 감사합니다❤️

5.매물코칭 진행 후 계약 진행 

서기 조장님이었던 쿳쥐님의 도움으로 부사님께 이야기를 해서 코칭 받을 시간을 벌었습니다. 
가계약금 일부 입금 후, 전 메로나 튜터님께 매물코칭 받게 되었고, 

코칭 결과, 투자해도 되는 물건!이라고 이야기해주셨습니다.

매물코칭에서 메로나 튜터님께 이런것들을 들을 수 있었어요.
    - 이 단지 가치에 대한 튜터님의 생각(장점, 단점, 전고에 대한 생각)
    - 2순위 단지와 비교햇을 때 어떤게 더 우위인지 
    - 주변 환경에 공급이 발생할 수 있기에 이를 위해서 전세금을 어느정도 수준으로 올려야하는지

    - 의문이 있었던.. 다른 단지들에 대한 질문
    
1시간 가량의 코칭 이후 단지에 대한 객관적인 가치와 투자해도 되는 물건인지 확인할 수 있었습니다. 
그리고나서 오빠와 한번 더 의논후에 나머지 가계약금을 이체했습니다.

6.  본계약 진행

그리고 다가오는 토요일 공동명의로 본계약을 진행했습니다~!ㅎㅎ

본계약을 진행하기 전 계약 특약문구에 대해서 급하게 찾아보았습니다. 
분명.. 계약 관련한 강의들을 들었었는데.. 많은 강의를 들어서인지 강의자료를 찾지 못해 실제 계약상황에서 활용을 못했습니다 ㅠㅠ 

나중에 찾아보니 열중 강의와 내마중 마지막 강의에 계약 프로세스 관련된 것이 있었더라구요. 
당시에는 이걸 못찾고 카페와 커뮤니티, 유투브 등을 통해 특약문구를 만들었습니다.
그러다보니 제 특약문구에 법조항이 잘못 기입된 것이 있거나 주계약내용과 겹치는 것이 있어 그 자리에서 수정을 해주셨고 조금 민망한 순간이었습니다 ㅎㅎ;

특약문구 때문에 약간의 긴장감이 돌았으나,
기존 집주인께서 세입자 정보와 집에 대한 정보를 추가로 알려주셔서 감사했습니다.

그렇게 저의 1호기 매매 계약은 완료되었습니다.

아직 중도금, 잔금의 과정이 남아있는 상황인데요.

3주가 지난 지금 계약했던 매매가 보다 시세가 8천이나 올랐더라구요.. 오예

이게 자산의 힘이구나를 느꼈고, 앞으로 이 자산을 잘 지켜가겠노라 다짐합니다. 

투자 과정 중 잘한 점

1. 현장에서 물건을 찾기 위해 매물임장 한 것
2. 강의에서 배운 대로 투자 단지를 찾은 것
    . 전세낀 매매가가 싼 물건을 찾아 투자한 것(전세대출 규제로 오히려 안전한 투자가 되었다.)
    . 구축이라도 입지가치를 우선으로 생각하고 투자한 것(3주가 된 지금 벌써 시세가 8천만원이나 올랐다.. 급등시장인 것 같다.)
3. 어려운 순간 동료에게 도움을 요청한 것(나도 누군가에게 도움을 주는 동료가 되어야지!)

투자 과정 중 보완할 점

1. 협상카드가 있었음에도 사용하지 않은 것 
    -> 실전 투자 경험담 필독하여 협상카드 사용에 대해 계속 상기하기
2. 가격을 더 깎아보는 질문을 하지 않은 것
    -> '질문은 공짜잖아요' 라는 마인드를 가지고 질문하는 것 망설이지 말기
3. 계약 프로세스에 대해서 숙지하지 못한 것
    -> 열중 강의 복습!

 1호기를 할 수 있었던 이유

    1. 내마중에서 배웠던 아파트 시세 전수조사
    2. 서투기 수강하며 꾸준히 서울 앞마당 늘린 것
    3. 월부 동료들

3가지 중에서 가장 큰 동력은 동료였던 것 같습니다.

아직까지 단톡방으로 연락하고 지내는 동료들,

같이 임장 가자고 말해주는 동료들이 있어서 1호기 투자를 할 수 있었습니다. 
 

월부를 통해서 좋은 투자 동료들을 얻은 것에 정말 감사하며, 저 또한 좋은 동료가 되도록 노력해야겠습니다.

그리고 마지막으로..

나를 믿고(너나위님을 믿은 것 같지만…) 투자하는데 함께해준 남자친구!

월부 강의 수강을 권유했을 때 강의를 들어봐주구, 

임장을 가자고 했을 때 함께 가주고,

투자를 하자고 했을 때 함께 고민해준 남자친구! 

항상 내 의견을 잘 들어주고 솔직하게 의견내줘서 고마워요. 오빠와 임장데이트하며 보낸 시간들덕분에 서울 3급지에 첫 투자를할 수 있었어요. 

이런 저런 사정으로 결혼식보다 등기를 공동으로 먼저 진행하게 되었는데, 이제 결혼 준비를 해봅시다❤️ 항상 사랑합니당❤️

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