* 과제중

1. 강의의 목적 

   -[1년 안에 투자를 하기 위해 어떻게 집중해서 성장해야하는지 알아야한다]

   -어떤 아파트를 사야하는지? [선택에 따라 1억 이상의 수익차이가 있을수 있으므로 선택하는 방법을 알아야한다]

24년 12월 기준으로, 가격이 저평가된 아파트가 많다. 

시장이 좋지 않을때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다. 

나에게 맞는 임장 지역을 선택하는 방법

• [2016년 기준] 강남 비쌌다. 동탄 - 공급이 많았던 시점이여서 투자를 하지못한 상황
• 공급폭탄 동1+동2 14만가구 / 강남 직주근접 접근성 X 지하철없었으며 버스 1대.

• 임장의 중요성 : 직접 가보니 좋았던 동탄 

  메타폴리스/ 동탄 센트럴 파크 / 한림대 성심병원/ 삼성전자

  * 동탄 인근 주요 일자리 49만 5천개. [30만이상이면 좋다]

  첫임장지역 선정 - 문제점 : 선입견 : 선입견을 베제하고, 물건 본연의 가치를 바라볼수 있는 “눈” 

  - 정보 부족이 아니라 “ 해석하는 능력”이 중요하다. 어떻게하면 인사이트를 가질수 있는 능력을 갖는가?

• [가격 왜곡] 된 상황일 때 좋은 아파트를 찾을줄 알아야한다.

  동탄 푸른마을 모아 미래도 (24평)

  2016년 10월 매매 2.7천/ 전세 2.4천 >> 매매 전세 동시에 올라가는 시점 평당 1000만원 가격

  2021년 11월 5.6/ 2.65

  2024년 12월 4.1억/3.0 

  실제 가보고 임장하면서 주위 아파트와 비교하면서 본다.

• [보물찾기 - 비교분석,평가하면서 가치를 비교하고 확신을 갖자]
• 지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할수 있다.
• 비교평가할수 있는 지역이 많을수록, 좋은 투자를 할수 있을 가능성은 높아진다.
• 분당에 투자하려면 > 용인영통 오산 평촌 등을 돌아보며, 각 장점과 단점을 파악한 뒤, 분당의 물건이 싸다는 확인이 들때 매입을 한다.

• [동탄이 가지는 의미]

  - 강남 접근성도 봐야하지만, “직주근접”"자족도시" 라는것을 고려해야한다.

  - 공급이 많아 전세가격이 내린다.

  -상권은 입주 후 약 10년이 지나면 완벽하게 자리를 잡는다.

  - 주변지인들이 살기 좋은 도시이다.

첫 임장지역의 의미 [1. 선입견 버리기 2. 임장 습관 = 언제든 투자할수 있는 지역을 만들어 두자] 입지 + 가격 

• 선입견은 버리는 것 : 투자자의 관점에서 봐야한다. 내가선택하고 결정한다.

  [EX) 백화점, 좋은 일자리] [이슈-호텔, 유흥상권,버스전용차선 등의 타당성을 생각해야한다]

• 임장습관 만들기 [1달-4번에서 8번까지 늘려본다]

  -1기신도시 + 확정 

  - 분당/ 수지/ 기흥

  - 평촌/ 산본(교통이좋음) / 의왕

  - 부평/부진/구로 

  -일산서/ 일산동/행신화정 

   

• 일산/산본/부평 = 서울과의 근접성에 따라 가치

   

  * 임장보고서 11개이상 : 수도권+지방

  노원구/도봉구/강북구 (가격흐름을 잃고, 저평가된 아파트를 찾을줄 알아야한다)

   

  임장 앞마당 = 투자 가능한 곳은 앞마당으로 만들어 두어야한다 

  지역분석 (개괄) - 분위기임장 - 단지 임장 - 매물 임장 - 1등 뽑고 비교평가 - 실전투자 

  임장 다녀와서 후기 및 정리를 하는 것은 필수다! 

   

  마무리를 못했다면 >> 비교할수 있는 지역을 늘려나가는것이 더 중요하다.

   

  돈되는 아파트 고르는 방법.

  아파트 수익률 보고서를 작성해야하는 이유.

  * 입지를 모르면, 같은 가격으로 덜 좋은것을 살수 있다 (실수)

  * 수익률을 모르면 사는시기, 기다림의 중요성을 알기 어렵다 

  * 가치와 가격을 살펴보면 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인할수 없다.

  서포 반포자이 2009년 / 7.7억            (당시 미분양)

  마포 상암월드컴 7단지 2005년 8.1억 

  수익률보고서 구성

  1.아파트 선정의 기준

 투자 못하는 랜드마트 아파트 분석하는것은 의미가 있다 

•  우리 지역사람들이 어떤 아파트를 좋아하는지 알수있다.  

  랜드마트 아파트는 시세를 견인한다. (상승폭이 줄어든다) 

  - 투자금으로 살수 있는 아파트를 조사하는것도 의미가 있다 

      현재 내돈으로 살수 있는 집의 수준(+현재 나의실력)을 알수 있다.

• 내가 투자할수 있는 돈으로 양적으로 많아서, 투자보고서를 쓸수있을정도의 실력이 필요하다.

  현재 살고 있는 집이나 관심 있는 아파트를 선택해도 되나요?

  투자자의 관점으로 볼수 있는 기회가 될수 있다 = 수익률 보고서의 중요성 

  2. 위치 : 캡쳐한다 {향보기}

   

  3. 입지평가 

  4.수익률 분석 

  5. 현장사진 -내가 직접 임장하면서 정 6. 투자결론(저환수원리)

   

   

돈되는 아파트 고르는 방법

수익률 보고서를 통한 실전 투자 사레