전주효천대방노블랜드에코파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 103조 눈치구단]

초보자로 현재 살고 있는 지역이라도 알아 보자는 마음으로 작성하게 되었습니다. 

많이 늦었지만 해보는 것과 노력하는 것에 의미를 두고 싶습니다. 

▶ 아파트명 : 전주효천대방노블랜드에코파크 (전주시 완산구)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

  1. 직장 : S

     -.  월부 데이터 : 전주 사업체수 74,581개 / 종사자수 321,670명

     -. 국가통계포털 2022년 자료의 경우 종사자수 268,534명

     -. 종사자 500명 이상 사업체수 16개(종사자 19,114명) 으로, 직장의 질적인 부분은 낮은 편이라 판단된다.

  2. 교통 : B, C

     -. 전주는 대중교통은 버스를 이용하고, 보통 자차를 많이 이용한다. 

     -. 전주는 주요 업무지구로 단정지을 수 있는 곳이 명확하지 않음, 직장과 교통 외 요소에 의해 가격이 결정된다.

        (강의때 들었던 지방은 확실하게 서울, 수도권과 다른 모습.)

     -. 자차편도 30분 거리(김제, 완주)와 자차 편도 1시간 거리(정읍, 익산, 군산, 남원 등)로 출퇴근하는 종사자가 

         많은 편이다.

     -. 덕진구의 경우 완주 봉동의 현대자동차 전주공장(대기업)으로 출퇴근 인원 있다.

  3. 학군 : B, C

     -. 효천지구는 우림중, 우전중, 해성중으로 대부분 배정되어 진학하고 있다. 

     -. 학업성취도는 우전중, 해성중이 조금 높으나, 특목고 진학은 우림중이 좋은 특이한 점이 있다.

        (상위권/하위권 격차 큼.)

     -. 참고로 전주는 B의 학업성취도가 높은 편임. S는 없고, 덕진구 호성중학교(91.8%)가 유일하게 A 이다.

  4. 환경 : A

     -. 길 건너편에 바로 전주효천초등학교가 있다.

     -. 전주롯데백화점이 자차 20분 거리에 있으나, 규모가 굉장히 작다. (명품 없음.)

     -. 홈플러스 전주효자점 자차 7분 거리에 있고, 그 옆건물에 CGV 극장이 있다. 

     -. 전라북도특별자치도청, 전라북도특별자치도교육청, 한국토지공사전북지역본부 등이 가까이에 있다.

     -. 전주시설공단에서 운영하는 큰 규모의 완산수영장이 효천지구 옆에 있다.

     -. 큰 길 건너편으로 스타벅스가 있고, 아파트 도보 거리에 저가 브랜드 카페도 많이 있다. 

     -. 전북대병원은 자차 25분 거리에 있지만, 12분 거리에 예수병원(종합병원)이 있다. 

     -. 도보 거리에 병원(소아과, 산부인과, 내과, 안과, 치과, 정형외과 등)이 많이 있다. 

     -. 아파트 상가내에도 마트, 소아과, 은행, 학원(영어, 수학, 피아노, 미술, 논술 등)이 입점해 있다. 

     -. 중소도시이다 보니 백화점, 대형마트 등의 기준이 미흡할수 있으나 주변에 이미 갖추어진 상권 (신시가지 등)

        과의 편한 접근성과 아파트 주변에 들어선 상권들로 만족도를 높여주고 있다. 

  5. 공급 : S

     -. 전주는 2021년을 기점으로 입주 물량이 적어짐을 확인할 수 있다. 

     -. 감나무골 서신 더샵 비발디 : 26년 11월 입주 예정 (1,914세대) -  효천대방에서 자차 15분 거리

     -. 기자촌 더샵 라비온드 25년 1월 분양 예정 (2,226세대) - 효천대방에서 25분 거리

     -. 입주&분양 예정 아파트를 반영하더라도 전주의 공급물량은 당분간은 굉장히 적다.

     -. 지방이다 보니 신축과 대형 평수의 수요가 두드러지므로 이동 수요가 있을수 있다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장사진

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

  1) 저평가 : X

     -. 다른 지역 단지와의 비교가 되지 않아 가치, 저평가 여부 판단할 수 없다.

         단순하게 현재 매매가 고점 대비 -13%로 저평가 되어 있다고 판단하기도 어렵다.

  2) 환금성 : O

     -. 1,370세대 (300세대 이상)

     -. 2020년 5년차 신축아파트

     -. 효천지구내 유일하게 대형평수가 있고 효천지구를 이끄는 대장아파트로 환금성은 충분하다.

  3) 수익률 : X

     -. 고점 대비 현재 많이 올라와 있고 전세가율이 낮아 투자금이 많이 필요하다. 

     -. 전주의 예정된 공급물량이 적고 지역내 선호하는 단지이므로 우상향 할수 있을 거라는 기대감은 있지만 

         투자금 대비 기대 수익률을 내기엔 미지수이다. 

  4) 원금보존 : X

     -. 전세가율 69% (지방 80% 이상) 

  5) 리스크 대비 : O

     -. 전세가율이 많이 높은 편이 아니라  역전세 가능성 높지 않다고 생각한다.

     -. 전주의 공급물량과 선호 등을 고려할때 크게 매매가 하락하는 위험은 없을 것으로 예상한다. 

     -. 공급물량이 적어 전세가 상승은 기대할수 있다.

▶ 나의 투자 결론 : 전주의 효천지구 대장아파트로 매매가를 잘 이끌어 가주길 바란다. 

     그래야 우리집도 뒤따라 오를 테니깐…

     전주에서 내집마련과 실거주 목적으로써는 만족도가 좋은 곳이긴 하다. 

     투자의 목적이라면 그리고  2억의 투자금이 있다면 전주가 아닌 수도권이나 서울에 투자하고 싶다.

▶ 작성하면서 느낀점 : 가치비교도 아니고, 살고 있는 지역의 옆단지 하나를 정리하며 작성해 보는 

    것도 많은 시간과 노력이  필요하다는 것을 깨달았고,

    세상에 꽁짜는 없다고 부를 가져다 줄 결과를 위해서는  더욱 열심히 해야 함을 알게되었습니다. 

    이렇게 작성하는 건지도 아직은 모르겠지만… 

    그래도   눈치구단아~ 더 힘내보자!!! 화이팅!!!