[실전29기 긍정마인드로 300%수익률 달성하는 삶(3) 살조_윤윤진] 4강후기

안녕하세요~

윤윤진 입니다 ^^

이번4강에서는 수도권 비교 평가에 대해서  기준을 잡아주셨는데요.

이번 최임대 앞마당 비교평가하는 부분에서  이렇게 하는게 맞나?

계속의문이 들었는데요. 

이번강의를 통해서 수도권의 단지들의 비교평가의 기준을 잡을수 있었던 강의였던것 같습니다.

평형별비교평가 , 상급지 구축 VS 하급지 신축 , 교통좋은구축 VS 교통 덜좋은 신축, 서울 VS 경기도

의 어렵고 고민이였던 비교평가 가 어렵던 부분을 지역내 비교평가, 지역간 비교평가 사례를 통해서 

 자세하게 예시를 통해서 설명해주셔서 이해도 잘되었고 비교평가는 이렇게 하는구나를 배울수있었던 

시간이였습니다.

지역내 비교평가

지역별 특징을 고려해서 비교평가 요소 비중을 조정한다.

서울이라고 해서 다 똑같은 서울이 아니다. 가치가 다 다르기 때문에~

즉 지역별 특징을 고려한 비교평가를 해야하는 이유이다.

1군~3군까지는 땅의 가치가 높은 지역이라면

4군이하는 땅의 가치가 낮은 지역이라는것을 생각하고

비교평가의 요소의 비중을 조정해야한다.

1군의 경우 강남 접근성이 어딜가나 다 비슷하게 하다면

강남접근성의 비중보다는 다른 비교평가 요소의 비중을 

더 높게 줌으로써 1군안에서도 더 균질하고 사람들이 더 선호하는 환경요소나 학군의

요소를 더 높게 주는 비교평가를 해야한다는것 을 통해 지역별로 특징을 고려해서

비교평가 요소도 비중을 조정 해야햔다는것을 배울수있었습니다.

지역별 특징을 확인할때 

1.이지역에 사는 사람들은 거주결정시 어떤 요소를 중요하게 생각하는지 ?

2.접근 가능한 업무지구는 어디인지?

3.몇 호선이 지나가는지?  

생각해보는것이 필요하구나  이부분 꼭 수도권 임보쓸때 꼭 넣어보도록 하겠습니다.

비교평가후 비교평가 검증을 해보는 과정을 해보고 나라면 어떤 선택을 할까?

계속 내 생각의 흐름으로 생각하는것이  비교평가의 중요한 부분이라고 말씀해주셨는데요.

제가 직접 현장을 가서 분임,단임,매임까지 해보면서 내가 보고 듣고 느낀것들을 통해서 

나라면 어떤 선택을 할지를 비교평가해나가는것이 중요하구나 그리고 잘못하고 서툴러도 

그렇게 해나가보는것이 내실력을 키울수 있는거구나 생각해볼수 있었는데요.

결국  지역내 비교평가는  강남접근성,학군,환경의 중요도를  지역내 특징을 고려한 비교평가이지

공식이 따로 있는것 또는 정답이 있는것이 아니라 내가 현장에서 느끼고 본것을 통해서  나라면 어디를 

선택할것인가?  관점에서 비교평가해나가는것.

우리가 임장가서 하는 과정들 모두가 힘들고 쉽지 않은 과정이지만

이 과정들이  단지들의 비교평가를 하는것에 정말 중요하고 헛된것이 하나도 없다라는 것을

느낄수있었던것 같습니다. 현장에가서도 그 시간을 더 집중있게 보고  몰입 해야겠구나 생각이 들었던것 같습니다.

지역간의 비교평가

급지별로 비교평가 (싼것은 싼거끼리 비싼것은 비싼것 끼리 )

땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지선호도를 가지는지?

땅의 가치가 비슷하다면 지역내 단지 선호하는곳은  어떤 아파트인지?

지역간의 비교평가에서  땅의가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지선호도를 가지고 있나?

그리고 뉴타운이라고 다 같이 좋다기보다 강남 접근이 더 좋은 뉴타운을 선호하는구나를  다시 생각해볼수있었습니다.

지역간의 비교평가에서 상품성 가치도 사라지고 강남접근성도 비슷하다면 입지독점성을 보라는 내용에서

비교평가를 단순히 입지평가기준으로만 보는것이 아니라 입지독점성 까지 생각해봐야하는구나 ~!!

즉, 아파트를 살때 단지만 사는것이 아니라 땅도 산다라는 생각까지 연결해서 해보는것.

단하나의 메시지 공식은 없다. 단지별 특징과 가치요소를 쪼개어서 판단하자.

단지의 강점과 약점을 알고 그부분을 보완할만한 힘을 가졌는지? 생각해보고 나라면

어디를 선택할것인가 생각해보고  비교평가 검증 해보는것.

땅의가치가 비슷한 급지비교평가

땅의 가치가 비슷하다면 지역내 아파트가 어느정도의 선호도와 위상이 되는지 ?  

비교해보고 나라면 어디를 선택할지 비교평가 검증까지~!!

투자의사 결정 과정

전고점, 전세가율, 내투자금으로 가능한단지 중 가장 좋은단지순으로 의사결정 한다.

최종투자 결정 단지 선정후 저환수원리에 근거해서 최종선정이유작성까지 작성

시세트레킹

시세트레킹을 통해서 내 앞마당의 가격흐름과 분위기를 알수있게 하는것

그리고 트레킹후 앞마당 시세흐름 분석, 싸다고생각되는 단지 남기는것

같은급지끼리 시세트레킹 해보면서 지역간 비교까지

BM

1.지역내 비교평가, 지역간 비교평가 알려주신대로 다음달 임보에 적용해보기

2.시세트레킹 시세흐름분석,싸다고 생각되는단지 임보에 적어보기

3.배웠던것 하나씩 차근차근 적용해보기