강서구 내발산동 우장산 힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 1조 뜨거운여름]

✅아파트명

우장산 힐스테이트 아파트

✅위치(지도)

에러 안올라감

✅입지평가

1. 직장

299,324(2024년 4월)

2. 교통

  에어 지도 안올라감

강남역 50분, 시청 40분, 여의도 27분

3.학군

목운중학교 : 96.4%, 신목중학교 : 95%

4. 환경

이대서울병원, NC백화점 강서점, 홈플러스 가양점,

5. 공급

 25년 11월 염창역동문디이스트(주상복합) 66세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 내발산동 우장산힐스테이트 33평 현재 매매 11.9억, 전세 6.6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 14.9억 전세 7.5억

5년 내 저점 매입시: 2019년 10월 매매 9.7억 전세 5.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  고점 대비 21% 저가

2) 환금성 :  수요 풍부해서 환금성 좋음

3) 수익률 : 전고점 간다면 63%

4) 원금보존 : 전세가가 내려가진 않을 것(공급 없음)으로 원금 보존 좋음

5) 리스크 대비: 연식이 20년을 넘어가서 주변 신축 아파트 추이 깊은 관심 필요

나의 투자 결론 : 투자금 부담스러움

✅ 작성하면서 느낀점 : 학군 등 환경 매우 좋은데 전세가율이 높지 않아 투자금 부담