[실전29기21조 그레잇쏭] 4주차 강의후기 (식빵파파님)

4강 후기를 작성해봅니다! 

식빵파파님의 강의를 듣고 물건과 지역의 가치를 평가하고 비교하는 것을 조금이나마 더 쉽게 접근할 수 있게 되었습니다.

지역마다 다른 분위기, 상승의 차이, 땅의 가치로 인해서 물건들을 비교하기가 정말 어려웠는데요! 그러다보니 단지별로 얼마나 떨어졌는지를 바탕으로 투자할 단지를 찾기도 하였습니다. 전고점 하락률만 보지 말고 서울에서는 땅을 사는 것이기도 하기에 가치 비교를 철저하게 해야합니다. 전고점 대비 하락률이 적더라도 같은 가격에 더 가치있다고 판단한다면 그 물건을 선택하는 것이 맞다는 것을 깨달았습니다.

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정밀한 비교평가를 위한 실력을 길러야한다!
비교평가가 어렵기 때문에 조건을 맞춰서 비교하는 것이 좋음.

비싼 물건끼리, 같은 급지끼리, 싼 물건끼리 비교를 해야 정밀하게 비교평가를 해서 가치를 판단할 수 있다. 강남접근성에 따라 급지가 나눠지는 것이며, 같은 급지와 같은 수준의 땅끼리 묶어서 비교평가를 해야 평가가 된다. 가격이 같고 급지가 같아야 비교가 쉬워지는 것이다.

[지역 내 비교평가]
급지 맞춰도 단지마다 조건이 다르다. 그럴 때에는 일단 수도권에서는 강남 접근성 중요도가 가장 크다. 교통이 가장 중요하기 때문에 비율을 크게 본다는 것이 1번 전제로 깔고 들어가야하는 지점이다. 하지만 지역에 따라 중요도 크기를 조정해가면서 평가할 수 있다. 1급지 땅의 가치가 높은 곳은 강남 접근성이 비슷하다. 큰 차이가 없으니 나머지 요소가 중요하다. 땅의 가치가 점점 낮아지는 곳은 강남 접근성에서 차이가 매우 크다. 그래서 교통이 차지하는 비중이 더 높아진다.  

- 지역에 맞게 강남 접근성과 환경+학군의 비율을 조정하기 
- 그 비율에 맞춰서 더 우위를 가진 단지를 비교하기. 강남 접근성을 이길만한 환경+학군을 가졌나? 단지 자체 선호도를 가졌나?
- 부동산은 인문학이라 답이 없어서 나라면 어디를 선택할지 생각하는 것이 매우 중요하다. 
- 전고점이 없거나 왜곡되서 보기 힘들때 전세가를 본다. 전세가는 거짓말을 안함. 전세가가 더 높은 것이 그 가격을 주고 사람들이 살고싶어 한다는 것을 의미하기 때문이다.
- 전고점이 같거나 왜곡되었다면 주변 단지들을 비교해서 땅 가치를 판단해본다. 전고점을 본 후에 내 의견을 수정하지말고. 
- 단지 주변 환경이나 단지 관리 상태 등을 면밀하게 살펴서 가치평가를 해야하므로 분위기, 단지 임장이 매우 중요한 것이다. 
- 비슷하면 현장에 가서 더 좋건이 좋은 것을 찾는다. 
- 아무리 신축이더라도 나홀로에 주변 인프라가 부족하다면 환경이 좋은 관리잘 된 구축이 나을 수도 있다. 
- 평형이 작더라도 교통이나 환경이 더 좋다면 선택할 수 있다. 
- 평형을 보기 전에 단지 가치를 먼저 보고 선호도를 먼저 보고 그 이후에 평형을 입혀봤을 때 이길만한지 확인하는 것이다. 전고점과 거래량도 다른 단지인데 평형이 이길 수 있는 것이 아니다. 평형에 너무 집착하지 말자. 
- 외부에서 수요를 끌어오는 동특이 있다면 그 부분에 더 점수를 주어야한다. 
- 강남 접근성이 더 멀어지는 인천과 같은 지역은 또 오히려 강남 접근성보다 환경이 중요하다. 똑같이 머니까.

[지역간 비교평가]
- 가격만 같고 다 다름
- 땅의 가치가 다르다면 땅의 가치를 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있는가? 평가한다. 
- 뉴타운별로 위상은 다르다. 같은 환경으로 판단하지말고 주변에서 가고자하는 곳인지를 놓고 위상을 평가해본다. 
- 강남 접근성이나 땅의 위상이 다른데, 환경이나 단지 선호도가 그것을 이길만하다면 고를 수 있다. 
- 강남 접근성을 뛰어넘는 압도적인 단지 선호도를 가지지 못한다면 구축이더라도 땅의 가치가 높은 곳을 선택한다.

[의사결정]
- 투자의 기본은? 싸게 사는 것이다. 
- 더 좋은 단지가 있더라도 싼 단지를 찾는 것이 중요하다.
- 전고점 대비 하락률, 전세가율, 비교평가를 통해 교집합을 보고 결정한다. 
- 투자금 없다고 투자결정을 안하면 끝을 안본것이다. 투자금 없으면 비교평가 실력 키우는 시기니까 결론을 내야한다. 
- 변화하는 가격을 트래킹 해야만 의사결정을 내릴 수 있다. 
- 생활권별 안에서도 가격 흐름이나 저평가 여부가 다르니까 분위기 보려면 생활권 별로 나눠서도 봐야한다. 
- 적게 트래킹 하는대신 분위기 잡아내면 바로 전수조사 해야한다.

결국 비교해서 최선의 선택을 하는 것이다. 
정답이란 없으며, 비교평가에 최선을 다해야만 나에게 가장 잘 맞는 베스트를 선택할 수 있다.