마지막 4주차 강의는 수도권 소액 투자관련 주우이님이 해 주셨다.
우선 부동산에 대한 이해를 위해 KB 주간 시계열을 통해 일정 기간 동안 가격 변동에 대해서 소개를 해 주셨는데.. 다른 강사님들과 비교했을 때 주우이님은 항상 이러한 표를 이용해서 분석을 해 주셨던 것 같다. 나로서는 아직 친숙하지 않은 데이터이지만 자꾸 표를 보다보면 익숙하게 시장 상황에 대해서 분석할 수 있을 걸로 생각된다.
현재 전세가가 상승하는 분위기에서 소액 투자에 대한 기회가 점점 오고 있다고 한다. 전세가는 계속 상승하고 있으며 매매가는 단지별로 상승하거나 보합을 유지하고 있다. 수도권에서 지역별로 공급에서 차이가 나고 있기 때문에 이러한 점을 고려해서 각 지역별로 전세가 상승을 확인하는 것이 필요해 보인다. 소액투자는 수익률에서 장점이 있을 수 있으며 수익을 가져다 줄 수 있지만 수익금도 중요하기 때문에 적정한 투자금 규모도 고려할 필요가 있다고 본다.
소액 투자로 여러 아파트에 투자를 해서 수익을 모두 합치면 높은 수익을 얻을 수 있지만 현재 2채까지 취득세가 적고 3채부터 높아지기 때문에 다가구로 접근하는 것이 쉽지 않은 상황이기 때문에 최소 2채까지 소액 투자를 한 뒤 갈아타기를 하면서 자산을 증식하는 것이 더 좋은 방법일 수 있다. 만일 가치가 좋은 매물을 골랐다면 취득세를 중과하더라도 매수를 할 수 있지만 이러한 경우 좀 더 비교 평가를 통해서 최선의 선택인지 검토를 충분히 해야 할 것 같다.
본 강의에서는 소액 투자로 적합한 S 지역에 대해서 임보 수준의 분석을 진행하였다. S 지역에 대서 수요가 몰리는 선호 지역이 가치가 있는지 판단해 보고 이를 통해 투자 가능 여부도 판단한다. 새로 개발된 지역과 구도심 등으로 구성되다 보니 각 생활권 별로 다양한 차이가 발생하고 이러한 점들이 결국 아파트 가격에 반영되는 걸로 보인다. 따라서 생활권에 대한 장단점을 분석한 뒤 이를 통해 단지의 가치와 가격의 적정성을 분석하였다. 다양한 가치와 선호도를 통해서 가치와 가격이 거의 비슷하게 따라가고 있는 것을 알 수 있었다. 특히 S 지역은 교통 호재가 많이 있었으며 이러한 부분이 일부 단지의 가치에 반영이 되어 있었다. 학군의 경우 경제력과 연관이 되며 연봉이 높은 직장이 밀접한 지역의 경우 학군지를 형성하며 학원가도 발달이 된 것 같다. 가족이 모여 살기 때문에 큰 평수에 대한 요구도 높기 때문에 이러한 점을 고려해서 투자를 검토할 필요가 있다.
투자의 경우 앞마당을 넓혀서 가치 대비 가격이 적정한지 비교 평가를 항상 해야 한다. 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 행위이기 때문에 싼 곳을 찾아내는 것이 매우 중요하다. 이를 위해서는 아는 지역이 많아야 하며 이를 통해 최적의 단지를 찾을 수 있다. 신도시 투자의 경우 서울 4급지까지 확장해서 비교평가를 해야 한다. 저환수원리의 원칙에 따라서 단지를 찾아서 투자를 진행할 수 있는 끈기가 필요해 보인다. 내가 할 수 있는 일에 집중해서 계속 비교하는 자세를 유지하는 과정이 중요해 보인다.
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