안녕하세요.
무한한 에너지, 긍정의 힘을 가진 자
무긍자입니다.
2024년 12월달 연말이라 강의 들을까 말까 고민하던 나에게 이번 신투기 강의는 정말 잊지 못할 만큼
1강 자음과모음님 2강 제주바다님 3강 양파링님 4강 주우이님 강의로 많은 것을 배우고 뜻 깊은 한 달을 보낼 수 있었습니다. 이번에도 역시 제 기대 이상만큼 주우이님의 부드러운 카리스마로 열정적으로 강의를 해주셔서 귀에 쏙쏙 들어왔습니다. 복습하면서 흡수하도록 하겠습니다.
■ 강의 목차
- 소액투자로 자산을 쌓아가는 방법
- 소액투자 가능한 지역 분석
- 소액투자 비교평가 프로세스
- 서울만큼 돈 버는 신도시 투자 의사결정 방법
■ 본 것/깨달은 것
1. 소액투자로 자산을 쌓아가는 방법
주우님이 먼저, 소액투자의 정의를 명확히 내려주셨다. 먼저, 소액투자의 정의를 명확히 알고 그 방법을 어떻게 실행할지 길잡이가 된 강의로 쭉쭉 설명해주셨다.
1) 진정한 소액투자란?!
- 가치가 없는 물건을 단순히 매매-전세 갭차이로만 생각하고 투자를 진행하는 것이 아니라 사람들의 수요가 있는 곳에 가치대비 저렴한 아파트를 소액으로 사두는 것이다.
2) 다주택 투자 시 어려운 점, 좋은 점
- 어려운 점 : 취득세 등 세금 문제, 주택 관리의 문제 , 앞마당이 많아야 한다.
- 좋은 점 : 양도세 과세표준구간 감소로 양도세 절세 효과, 지역 분산으로 리스크 관리 용이, 다주택자 혜택(임대시업자 제도)
3) 소액투자 매도 시기
- 현재는 2주택 전략 활용 (일시적 1가구 2주택 포함)
- 더 좋은 물건으로 갈아 탈수 있을 때 매도한다.
단, 입지가 좋은 것에 소액 투자 진행하고 다주택자 가능하다면 장기 보유 ok.
- 대규모 공급 물량 나오면 체크 후 매도 여부 판단
2. 소액투자 가능한 지역 분석
주우님이 그 지역(구)의 앞마당을 만들 때 우선 그 지역의 알아가기 위해 큰 그림을 필요하고, 그 지역(구)의 입지를 분석할 때 함축할 수 있는 키워드로 정리해보라고 하셨다. 그러면, 그 지역(구) 하면 #000, #000 딱 떠올릴 수 있게 하면 그 지역이 어떤 특징을 가지는구나라고 한 눈에 알 수 있다.
→ 이번 임보 맨 앞 장에 키워드로 적용해서 정리해 봐야겠다.
3. 소액투자 비교평가 프로세스
1단계) 매매 절대가 선정 : 전세가율 80% 기준 +1억으로 절대가 선정
→ 매매가만 보고 절대가 선정한다. 전세가율 매매-전세가 먼저 보지 않는다.
2단계) 저평가 단지 찾기 : 상대적으로 싸면서 좋은 단지 찾기
→ 가치 있는 상위 생활권 먼저 보자.
3단계) 원금보존 확인 : 전세가율 70% 이상 (경기수도권), 전고점대비 -20% 빠진 곳
→ 전세가율 70% 이상 된 곳, 전고점 대비 -20% 빠진 곳 추리고 모은다.
4단계) 수익률 검증 : 현재 매매가와 전고점을 비교한 후 투자 시 예상 수익률을 계산 해본다.
→이때, 전세가, 매매-전세차이, 전고점, 하락률(전고 대비)을 보고 확인하는 것이다.
5단계) 다른 곳과 비교 : 수도권, 지방 등 이 아파트보다 좋은 단지 찾아보기
→ 내 앞마당, 그리고 추후 앞마당 늘려가면서 이 프로세스에 따라 비교평가 가장 가치 있는 투자 단지를 추리고
정리하고 모으고 계속 시세트레킹 한다.
>>BM
1. 그 지역(구) 알아가기 : 임보 맨 앞 장에 그 지역의 특징을 키워드로 정리하자.
2. 구별 특징 입지 분석 : 키워드로 구별로 특징을 정리하자.
1단계 ) 구별 생활권 나누고 생활권별 특징 분석하기
2단계) 생활권 입지 평가한 후 그 안에 구별 생활권 안 선호도 순위(1순위~3순위) 매기기
3. 주우이님의 소액투자 비교평가 프로세스로 이번 앞마당부터 실행하자
4. 계속해서 나의 앞마당을 늘려가면서 가치 있는 물건 리스트업 하자 (TOP5 물건 리스트업)
5. 해당 단지들의 매매 매물수와 전세 매물수 지속적으로 확인하자.
6. 매달 말일 날짜를 정해 놓고 한달 간격으로 매매가격 및 전세 가격 업데이트 하자.
7. 투자 타이밍 절대 놓치지 않도록 시세트레킹 및 전수조사 하자!!
24년 월부 강의를 통해 많은 것을 배우고 실행하였습니다. 하루보다 더 나은 발전을 위해 성장하고 또 성장한 한 해를 보냈습니다. 24년 한 해 좋은 가르침과 선한 영향력을 주신 모든 강사님들, 튜터님들 감사합니다.
25년에는 더 나은 부동산 투자자로 성장하도록 하겠습니다.
아자!! 아자!! 화이팅
경제적 자유 달성을 위하여
GO!! GO!! GO!!
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