[내마기 53기 13조 몰리M] 1주차 후기

내 집 마련 7단계 중 3단계까지 깨기 완료!

1-5강을 들으면서 각 강의별로 take home message를 가능한 한 3줄로 적어보려고 했다.

[1강] 언제 살 것인가?

1. 변수의 이해관계를 알려고 하지 말고 결과(집 값) 만 보기
2. PIR 12 이하, 전세가율 60% 이상일 때가 매수 최적시기
3. (1) 전고점 대비 90% 이상 회복되었다면 로얄동, 로얄층 기준으로 이전 실거래보다 최대한 깎아서 사기
   (2) 전고점 대비 90% 이상 회복 안 되는 경우, 전고점 대비 +-15% 이내 가격이면 메리트 있다. -20% 면 충분한 안전마진 확보 가능함 (추가하락, 단기조정 대비)
4. 최저점을 맞추려하는 게 아니라, 그 최저점 주위의 +-15% 구간을 잡는다는 생각으로 접근하는 것이 인간의 영역이고, 괜찮은 집이라면 거기 들어가서 버티면 10년 이내에 반드시 오를 것

[2강] 인구 감소와 집 값

1. 서울/경기에 사거나 광역시는 신축 ‘아파트’!!!
2. 인구 감소가 집 값에 주는 영향은 선호도 높은 집과 낮은 집의 양극화가 심해질 것이라는 점
3. 그래프는 통계이므로 각 단지별 10년 이내 변화 따져보기

[3강] 방법 선정, 대출

1. 청약 가점 60점 미만이면 매매하자
2. 대출 시 주담대, 원리금상환or체증식상환, 변동금리(지금은). 돈은 최대한 늦게 갚는 게 좋다 (ft. 물가상승). 대출은 주담대→마통→신용대출 순서로
3. 스트레스 DSR 기준 40% 이내면 무리 아니다

[4강] 예산 산정

1. 나의 작년 세후, 세전 소득 확인하자
2. 활용 가능한 대출: 신생아→디딤돌→시중은행과 보금자리론 비교 (시중은행은 인터넷 은행 ‘카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅트’ 부터 보기 ; 금리, 한도, 비대면)

3. (1) 소득으로 감당할 수 있는 대출 한도 : (월 세후소득-생활비) * 120~150 (나이가 어릴수록, 집 값이 싼 시기일수록 150에 가까운 숫자로 계산하기) → 더 많이 대출하고 싶으면 소득을 높이거나 생활비를 줄이기
   (2) 대출 종류별 한도: 정책별 한도가 있고, 시중은행은 DSR 40%까지/ 이론적으로는 한도 없음

   (3) 지역별: LTV 50% 지역은 종잣돈 만큼만 대출 가능. LTV 70% 지역은 종잣돈*2.3배 정도 대출가능

   → (1), (2), (3) 중 최저 한도로 대출 금액 선정

   (4) 매매가 기준 확인: 정책별로 매매가 한도 있음(네고 시 이용 가능)

    

[5강] 예산별 후보지역 찾기

1. 보수적, 최대한도, 적정 중에 ‘적정예산’으로 잡기 → 적정예산 = 보수적 + [(3년 내 상환 가능금액)=(월소득-지출-월 대출상환금)*36개월)]
2. 적정예산 + 4천만원 (네고시 깎을 수 있는 금액) → 집 값 설정
3. 내 예산으로 구매 가능한 가장 좋은 지역(구) 추리기: 한강에 가장 가까운 곳 → 내 직장/상황에 적합한 곳으로 추리기 → 동네, 단지 선점

이번 1주차 강의를 들으면서 떠먹여주는 것이 이런 것이구나 싶을 정도로 정말 많은 내용을 머리에 일목요연하게 정리할 수 있었습니다. 너무 좋았지만 한편으로는 내년, 내후년, 그리고 앞으로 평생동안 제가 금리나 (대출)정책들을 바탕으로 스스로 판단을 내릴 수 있도록 정치경제에 관심을 가져야겠다고 생각했습니다. 특히나 어떠한 섹션의 뉴스들을 앞으로 봐야할지, 경제가 돌아가는 원리를 조금 알게된 것 같고, 부동산을 접근할 때의 마음가짐도 뜯어고치기 시작해서 매우 유익한 시간이었습니다.

• 부동산은 1-2년이 아니라 5-10년을 보자
• 대출은 최대한 늦게 갚자