실전준비반 1강 강의 후기[실전준비반 65기 임보임장 참쉽(30)조 수빈2]

권유디님의 투자자로서의 frame을 복기하며 적용할 점 위주로 후기 남겨봅니다~!

1차. 실준반에서 배울 것

• 투자에서 제일 중요한 것은 매수가 아니라 보유와 매도다.  

  일반인은 가격의 변화에 집중하여, 떨어지고 있으면 안오를거 같아서 팔려고 하고 오르고 있으면 더 오를거같아서 안팔려고 한다. 반면 투자자는 가격의 변화에 집중하지 않고 가격 그 자체에 집중한다. 가격이 적정가보다 싸면 매수하고, 비싸면 매도한다.  지금부터는 강의, 유튜브에 의존한 재테크가 아닌 스스로 투자판단을 하기 위한 힘을 갖는 것이다. 비교 평가는 스킬이 필요 없다. 임장과 임장보고서를 통해 아는 지역이 많아지면 자연스럽게 되는 것이다. 

  BM : 이런 판단을 하려면 임장보고서를 써서 아파트 가치를 잘 기록해놓아야 한다. 아는 지역만 무한정 늘리는 것은 의미가 없다. 지역과 아파트를 우선순위로 나누는 결론을 내는것이 중요하다. 오를 것 같은 단지를 사는게 아니라, 가격이 싸고 투자금이 내 상황에 맞고 리스크를 내가 감당할 수 있다면 장작 쌓듯이 쌓아가는 것이다. 장작을 많이 쌓아놔야 나중에 활활 불탈수 있다.

• 현재는 매물이 쌓이고 있고, 급매는 어느 시기에나 있기에 급하지 않은 매수자에게 유리한 시장이다. 네이버 호가보다 직접 방문하면 많이 깎아주는 시장인 것.

  BM :  매물임장을 최대한 많이 해서 네이버 호가보다 싸게 내놓는 부사님을 꼭 만나야 한다. 적극적으로 협상해서 싸게 매수하자. 적극적으로 행동하는 사람이 Winner가 될 것. 협상의 기술책 얼른 다 읽자!

• 좋은 아파트 안좋은 아파트로 구분하는 것이 아니라, 더 좋아 덜 좋아를 아는 것이다.

  BM : 최근까지 임장보고서를 쓸 때 지역과 아파트의 우선순위가 상~중인 것만 쳐다봤었다. 중~하인 것은 안좋은것이라고 판단해서 버려버렸다. 그러면서 내 투자금에 맞는단지가 없네 하고 그 앞마당을 제쳐두었었다. 하지만 투자는 좋은 것만 하는 게 아니라 가치대비 싼 것을 하는 것이다. 이런 하위 단지에서도 나의 투자 물건이 있을 수 있다. 창의적으로 뭘 하려고 하지말고 강의에서 배운 그대로 행동으로 옮기고 기회가 왔을때 실행한다.

  실준반에서 적용할 점 : 같은 가격이면 어떤 아파트가 가장 좋을까?를 판단하는 능력을 갖는 것에 집중한다.

2차. 임장(현장에서 가치 판단을 할 수 있는 방법)

• 아파트는 정액제가 아니라 항상 왜곡이 있다. 그래서 앞마당을 늘려야 한다. 보석함 채우기.

  BM : 지역과 단지의 비교대상을 늘려서 단지의 가치 순으로 우선순위를 매기고 가치대비 싼 단지를 골라 투자한다. 3~4억대 내 모든 앞마당 서울/수도권/광역시/중소도시 중에서 할 수 있는 단지들을 다 비교해보고 내가 보고있는 이 단지가 얼마나 싼지를 확신을 갖는다. (단지들 그래프 붙여 봤을 때 더 높이 올라갔던 단지 선택)

   

• 투자 = 저평가+투자금+리스크. 저평가에 매몰되면 안된다. 

  내 돈이 없는데 저평가에만 매몰되서 결정 못하면 안된다. 권유디님은 매주 저평가 1등 뽑는데 맨날 압구정 현대아파트 나옴. 저평가 1등에 매몰되는건 게임하는것. 게임하지 말고 투자하기.

  BM : 투자 결정 프로세스 3단계 준수하기

  이 단지가 덜 좋은지, 더 좋은지 확인하며 투자할 가치가 있는지 판단 

  → 이 가격과 이 투자금으로 할 수 있는 단지가 이 단지 밖에 없나? 계속 알아보기 

  → 이 매매가와 투자금이 내가 감당할 수 있는 범위인가? 리스크 감당가능한지 검토하기

3차~5차. 임장을 해야하는 이유

(1) 분위기 임장 : 지역을 익히고 입지를 파악하는 것

• “더 좋아? 덜 좋아?” 를 꼭 기억할 것. 가격계급장 떼고 난 여기가 제일좋아하는 우선순위와 입지를 파악하기. 

BM 집에서 할 수 있는건 임장지에서 하지 않음

예)지하철에서 얼마나 가깝고, 초품아고 그런건 임장지에서 보지 않음

BM 

1번. 한 생활권 끝나면 중간 중간 멈춰서서 멈춰서 왔던길 보고 어떤 느낌이었는지 복습하기

2번. 조모임을 통해 어느 순서대로 왜 좋았는지 순서 매기기

3번. 집에 가면서 오늘 찍은 사진 다시 보면서 어느 위치였는지 기억하기(기억안나면 구글포토로 다시 봐야함.) 

→ 하루에 지역 두번 다녀온 효과!

(2) 단지 임장 : 아파트를 둘러보고 선호도를 파악하는 것

• 누적, 축적이 중요함. 경험을 누적하면 단지별 특징 잘 기억남.

BM 단지 외부와 내부를 보고 선호도 우선순위 결과를 도출해 낸 것을 생활권선호도 순으로 나열하고, 옆에 매매가-전세가-투자금을 붙여서 투자의사결정하기

(3) 매물임장 : 1등 매물을 확인하고 투자여부 결정하는 것

• 전세계약을 많이 한다는 건 이 지역사람들은 가격 많이 안올라갈거라고 생각하는 것.

BM : 매물임장 우선순위에 따라, 단지 내 부동산+단지 외 부동산 하나씩 매물 예약하기.

기준 준수 : 전고대비 하락률 -20%, 전세가율 60%이상, 가치 높은 단지부터(입지,연식)

공실은 보지 않기. 거기 사는 사람이 여유있는 사람이 사는지 봐야함.휴대폰에라도 메모하지 않기. 부동산 6개~8개(매물 15~25개 보기). 복비는 깎지않음 절대. 꼭 점유자에게 언제 인사가세요? 물어보기(잔금일자 확보하는게 중요해서) 이번엔 꼭 앞마당 내 1등물건까지 선별하기. 그러면 투자할 수 있다.

6차.FAQ

BM : 

이것저것 추가하지 말고 완성도를 높히자(다른 비슷한 가격의 아파트와 자주 비교하고, 나의 생각 추가)

임장보고서 작성을 습관화 하기. 

긴급한데 중요하지 않은일을 먼저 하지 않기!  독서와 운동, 강의를 먼저하기.(긴급하지않은데 중요한 일)

투자하는 직장인으로서 시간을 의미있게 보낸다.(평일 4회*3시간 12시간+주말 15시간=27시간)