내집 마련의 한 줄이 빛이… 오 너나위님

 암흑같던, 물론 지금도 암흑이라 가히 말할 수 있지만,

한줄기 빛이 비춰지는, 정말 막연히 … 기회를 매번 놓쳤고, 남 이야기라고 여기어 지던 

내집 마련에 대한 희망이 생겼습니다. 

 늘 임차인 관점에서 집을 바라 봤다면, 이제는 임대인 관점에서 집을 바라 볼 것 이다.

 남이야기가 아니라 내 이야기임을….

부동산 기초상식으로

가장 많은 물을 이라 할 수 있는 … 지금 집을 사도 괜찮은가요?

기초 지식 1 

지금 시기적으로 어려운 시기인 건 맞지만 

집은 결과로만 바라봐야한다. 단기적으로는 등락이 있지만 장기적으로는 우상향 한다.

*** 집값= 결과

집값의 높고 낮음을 판단해서 변수를 빼버리고, 적당한 시점이라 생각되면 사서 홀드하고 가져갈 것

생필품(필수재) + 주식(투자재) => 집 (교집함) 

→ 둘다의 성격을 가지고 있기 때문에 반드시 공부가 필요하다.

서울 아파의 매매 및 전세지수/전세가율/PIR

**** 중요하게 보는 지표  :  집 가격을 객관화 해서 보는 자료  → 전세가율/ PIR

-PIR(price to income ratio) :  집가격(5억)/ 연봉(0.5) = 10년 이상이면 비쌈, 아래면 쌈

 의미 : 집사는데 한푼도 안쓰고 모으는데 10년 걸린다는 뜻 

-전세가율 : 전세가격/매매 = 50% 이상 or 60% 등→ 전세가율 (%) 낮을수록 전환비율이 감소 (심리적 허들포함) 

 Ex) 5억/10억 → 50% , 6억/9억 : 66.7% , 4억/12억 =33.3% 

내가 현금으로 살 수 있는 금액이 적게 느껴져야 집을 그냥 사버릴까 하는 생각이 듬 ‘ 65% ’ 이상이 좋음 

→ 전체적으로 경우의 수를 보고, 현재가 적당한 지 체크 필요

    1) PIR 12이하

    2) 전세가율 60% 이상 

현재 기준 절대적인 소득 대비 가격 자체는 많이 내려운 상태이나, 전세가율을 봐선 확신 할 수 없는 상황

이자료는 평균을 뜻하면 단지별로 현재 수준은 모두 다르다는 것 

우리는 집을 한 채만 사기 떄문에 기준을 가지고 있지 않으면 마냥 비싸게 사거나, 정말 싼 기회를 놓칠 수 있다.

기초상식 2

12월 기준 -전고점 90% 이상 회복한 집 / 90% 회복 못한집 

파악 필요 , 못한곳은 분명 이유가 있을 것임 

전고점 대비 90% 이상 회복 → PR 기준 이전 실거래가 대비 낮은 가격

전고점 대비 90% 이상 회복 X → 15% 전후 가격 (-20%면 충분한 안전 마진) 

기초상식 3

인구가 주는데 집을 사는게 맞는지? 

인구는 절대적으로 감소 추세 

그러나  집값은 상승중이었다. 

인구 때문에 집값이 떨어지는게 아니다, 단 인구 때문에 올라 가지도 않는다.

점점 양극화가 심해질 뿐 서울의 집값은 계속 해서 오를 것이다.

지방은 현재도 비어 있는 집이 매우 많다. 넓고, 신축에 혹해서 지방은 쳐다 보지도 말자 . 

그래야 나중에 팔 떄도 수월 하다.  일반화 하거나, 극단적 주장은 신뢰하지 말고 반드시 쪼개어 생각해보는 습관이 필요하다. 

***** 집을 싸다고 덜컥 사버리면 절대 x , 살아 남을 놈. 거주선호도 위주의 집을 골라야 한다

 위험 요소는 배재 해야함 비 아파트 절대 사지 말 것 ( 빌라, 아파텔, 수익형 상가, 오피스텔등 ) 

현재 너무 위험하다. 

** 장기적 성공을 위해서는 투자의 기본 원리 이성과 인내가 필요하다

    이 두가지 없이는 성공할 수 없다. !!