안녕하세요, 행복하게 오랫동안 투자하고 싶은 꼭가보자 입니다.
처음인 지방투자 실전반, 게다가 오프수업. 새롭게 만나고 친해질 수준 높고 열정 충만할 동료들. 반면에 강의와 조모임, 임장과 임보 등 꽉~ 찰 일정 등 설렘반 걱정반 강의실로 향했습니다. 오랜만에 뵙는 월부 운영 매니저님들과 라즈베리 튜터님과의 첫만남. 요이 땅~~
1강에서는 지방이 지금 왜 기회인지, 지방 투자를 어떻게 해서 성과를 낼 수 있는지, 앞으로 어떤 길을 가게 될지에 대해서 라즈베리 튜터님이 알려주셨습니다.
지방 투자, 지금이 기회다.
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시장의 상황을 볼 때 우리가 할 수 있거나 알 수 있는 것에 근거해서 판단해야 합니다. 우리가 할 수 있는 것은 지금의 가격, 공급물량과 이에 다른 전세가의 방향입니다. 추가로 이런 상황에서 사람들이 어떻게 반응하고 있는지 심리를 살펴보면 시장의 상황을 예측해 볼 수 있습니다.
튜터님의 안내에 따라 가격과 공급물량, 전세가와 관련된 지표를 살펴보니 투자 심리가 점점 얼어붙고 있는 상황 이면에 투자자로서 감지할 수 있는 겨울 뒤 찾아올 봄과 여름을 볼 수 있었습니다.
구체적으로 가격이 싼지, 투자금이 적은지, 감당해야할 리스크가 적은지 등을 자세히 보면서 아파트 시장 사이클 상 어떤 일이 앞으로 벌어질지 흥미롭게 바라볼 수 있었습니다.
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특히 공급 과잉으로 만들어질 기회를 남들이 보지 못하는 가치를 찾아내는 역발상 접근 방식인 ‘그레이브 댄싱(by 부동산 업계의 전설적인 기업가, 샘 젤)’처럼 지금 지방에서 벌어지고 있는 현상의 이면(Not A But B)에 집중해야 한다고 하셨습니다.
B.M. 지금 지방 투자가 기회인 이유를 알자. 전국 주요 도시의 공급물량과 전세가율 매달 업데이트
지방 투자로 성과 내는 방법
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지방 투자에 돌입하기 전에 (이미 하긴 했지만) 어떤 투자 방법들이 있고, 그 중 나에게 맞는 방법은 무엇인지 알 필요가 있습니다. 즉, 나의 종잣돈과 저축량, 투자 시간 등에 따라 비싸지만 오래갈 물건을 사는 가치성장 투자를 할지, 좀 저렴하지만 수익률 높은 실거주 선호 물건을 사는 소액투자를 할지 정해야 합니다.
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방법을 정했다면 이제 아파트를 잘 고를 수 있어야 합니다. 즉, 수 많은 아파트 중에서 선택을 해야 하고, 그 선택 기준은 사람들이 얼마나 갖고 싶어하고 살고 싶어하는 선호도일 겁니다. 이 선호도는 우리가 많이 듣고 알고 있는 직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드로 확인해 볼 수 있습니다. 한 발 더 나아가서 현재의 선호도를 앞으로도 유지할 수 있는지도 봐야합니다. 즉, 우리가 ‘해자’로 알고 있는 입지 독점성의 여부. 직장이 가까운지, 학군지인지, 부촌인지 등등.
결국 인구 규모에 따른 도시별 입지 독점성을 포함한 주요 선호도를 파악하고, 그 선호도에 따라 단지 대 단지로 비교해 본다면 아파트를 잘 고를 수 있습니다. 단, 인규 규모와 선호도를 고려해서 서울의 급지를 나누듯 지방의 도시도 급지를 나눠보면 더 명확하게 비교해 볼 수 있습니다.
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투자 방법과 아파트 잘 고르는 법을 알았으니, 이를 바탕으로 대부분의 월급쟁이들이 선택하고 있는 소액투자를 위한 핵심 요소를 알아봤습니다. 먼저 한 문장으로 적어보면, 가치 대비 저렴하고 (저평가), (적은 투자금)을 들여서, 기대이익 대비 상대적으로 안전한 (리스크 관리) 것을 매수하는 투자가 소액투자 입니다.
튜터님은 소액투자 요소인 저평가, 적은 투자금, 리스크 관리에 대해서, 가치투자자의 전설일 찰리멍거가 주로 사용했던 사유방식인, ‘어떻게 하면 돈을 잃을 수 있을지?’와 같이 반대로 생각해보는 방식으로 사고사례를 통해서 설명해 주셨습니다. 이렇게 사고사례를 통해서 바라보니 이해하기가 훨씬 수월했습니다.
특히 같은 급과 낮은 급의 단지들을 비교해가면서 특정 아파트 단지의 저평가에 대한 확신을 얻는 비교평가 과정과 저평가 단지 정리법, 적지만 적정 투자금과 그에 따른 목표 매매 가격을 잡는 방법, 리스크 관리를 위해서 기대이익과 투자 과정 중에 닥칠 수 있는 리스크들 사이에서 중심을 잡는 방법 등을 잘 배울 수 있었습니다.
B.M. 지역별 특성 파악하기, 투자를 진행하는 과정에 반대로 생각해보기, 내 앞마당의 저평가 단지 정리
지방 투자의 성공 로드맵, 그리고 마인드셋
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주로 지방 투자를 통해서 실력을 쌓고 자산을 늘려오신 라즈베리 튜터님. 앞으로 소액으로 지방에 투자를 하려는 우리들로서 가야할 길이 어떤지, 그 길을 가기 위해 어떻게 마음을 먹어야 하는지 이야기 해 주셨습니다.
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3배7기(3년 배우고 7년 기다린다)의 마음으로, 3년 동안 제대로 앞마당을 늘리면서 잃지 않는 투자를 해나간다면, 그 이후엔 좀 더 수월하게 앞마당을 늘리고 관리하면서 경험을 쌓아나갈 수 있다고 하셨습니다. 특히 우리에게 필요한 것은 배웠다면 이젠 망설이지 말고 투자를 하는 것이라고 하셨습니다. 즉, 미국 속담처럼 숲속의 새 2마리 보다 손안에 새1마리가 낫다 (A bird in the hand is worth two in the bush)는 거지요.
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또한 이런 과정에서 한 번 뿐인 내 인생을 남들과 다르게 살기로 마음을 먹었지만, 지칠 땐 심신을 회복하려는 노력도 필요하고, 투자자가 되어가는 외로운 길에서 힘이 되어주는 멘토님들과 동료들이 곁에 있다는 것에 감사하는 마음가짐도 필요하다고 하셨습니다.
B.M. 나만의 구체적일 로드맵 체계화, 투자자 마인드 재정비
마치며…
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튜터님이 투자를 시작한 뒤 본격적으로 지방을 가기 시작할 때 쯤 방랑미쉘님이 1년6개월이면 지방의 주요 도시를 모두 돌아볼 수 있다고 하셨다고 합니다. 이 이야기를 들었을 땐, 속으로 “정말?”이라는 단어가 바로 떠올랐습니다. 그러면서 “라즈베리 튜터님도 다 돌아보는데 저 기간보다는 더 걸렸겠지~”라는 생각이 바로 이어졌습니다. 근데 제 생각과 달리 튜터님은, “처음엔 믿지 않았지만, 그냥 하다 보니까 실제로 그만큼 걸린 것 같다”라고 하시는데, 좀 뜨끔 하면서 제가 지금까지 어떻게 투자를 대해왔는지 주마등처럼 스쳐지나가더군요.
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허나 제가 지금까지 어떠했는지 돌아보는 것도 의미있겠지만, 지금은, 튜터님이 말해주신 것처럼, 목표를 달성한다는 믿음과 내가 지금 가고 있는 길이 올바르다는 신념으로 힘들어도 한 발 더 내딛을 수 있는 끈기를 갖고, 이번 지방투자실전반 한 달을 몰입하면서 미련없이 보내는 노력이 필요하고 해야할 일이 아닌가 싶습니다.
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긴 시간동안 멋진 강의 해주신 라즈베리 튜터님, 너무 고맙습니다. 강의 내용을 습득하는 것은 20%는 강사에게, 80%는 수강생에게 책임이 있다는 것, 한 달 동안 잊지 않고 해보겠습니다.
감사합니다.
better me than yesterday
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