1월 서울, 경기, 광역시 구별 평당가 트래킹✨🩷 [먀먀둥이]

안녕하세요

성실하고 꾸준하게

앞으로 나아가는 투자자

먀먀둥이 입니다.

25년 1월 새해첫 시세 나눔글입니다:)

서울,경기,광역시 평당가 트래킹 자료입니다.

매달 평당가 트래킹을 하라는 자모멘토님, 너나위멘토님 가르침으로

매달 해봅시다♡

각자의 자리에서 모두 화이팅입니다🩷🩷🩷🩷🩷

📌서울 25개구 평당가, 가격수준

서울 평균 전세가율은 53.9%이며 전달과 전세가율은 비슷합니다.

서울 가격대는 아래와 같습니다.

24평 기준 11.4억/5.9억(투자금 5.5억)

34평 기준 16.2억/8.4억(투자금 7.8억)

24.12까지 평균 매매가격이 소폭 상승하더니, 이번달은 거의 동일합니다.

서울은 현재 지역별로 흐름이 다르기 때문에 개별적으로 봐야합니다.

📌 매매증감

서울 매매지수는 24년 여름까지 뜨겁게 상승하다가 9월부터 차갑게 식은것을 볼 수 있습니다.

매매가 하락은 거의 없습니다.

7월에서 9월로 특례보금자리론을 연장하며 급하게 매수한 실수요자들의 움직임을 느낄 수 있습니다.(특히 동대문,마포,서대문,성동구,광진구,강남구,강동구,동작구,서초구,양천구,영등포구)

이번달 서울아파트의 매매가는 거의 보합하였으며, 눈에 띄는점은 1,2급지의 눈에띄는 상승세가 없어졌다는 것입니다.(그렇다고 하락한건 아님)

📌 전세증감

서울 전세는 하락하는곳은 없지만 그상승세는 24년 9월 중순 이후 약해지고 있습니다.

이번달도 지난달과 마찬가지로 서울의 전세가 약세로 돌아선 흐름이 지속되고 있습니다. 아직 -로 하락이 나타난곳은 보이지않는 상황이지만 전세의 상승흐름이 약해진것은 사실입니다.

정치적이슈, 계절적 비수기탓인지, 다음달 (1~2월) 전세 흐름을 지켜보면 알 수 있을것 같습니다.

📌경기도 평당가, 가격수준, 증감률

📌 매매증감

경기도의 매매는 전체적으로 조용한편입니다.

눈에띄는 상승이 있는 지역은 없지만 하락이 깊어지는곳은 보입니다.

(안양만안구, 의정부, 광명, 평택, 용인 처인, 기흥, 의왕, 안성)

이들지역은 경기도 외곽지역으로 22년초부터 시작된 2년 이상의 하락장에서 버티지 못하고 파는 지역들이거나 주변입주가 있는 지역입니다.

- 광명 입주 영향의 직격타를 받은 안양만안, 의왕, 광명 하락세

이번달 경기도 매매도 조용한편입니다.

큰 상승세를 보이는곳은 없으며 수원,성남,부천,과천이 조금씩 상승한 분위기입니다.

📌 전세증감

경기도 전세는 매매와 달리 상승하는곳이 많습니다.

- 수원, 성남, 고양, 부천, 구리, 군포 등 경기도에도 전체적으로 물량이 없다보니 전세가는 상승중입니다.

- 사회적, 시장흐름상 분위기도 거주처 선택시 매매보다 전세를 선택하는 영향도 있는것같습니다.

반면 입주 영향을 받는 지역은 전세가가 하락중입니다.

- 광명, 평택, 용인처인, 의왕

경기도는 매매가는 떨어지고 전세가는 올라붙어 소액투자하기 좋은 외곽지역들이 많이 보입니다.

투자로 이어나갈수도 있는 상황으로 보입니다.

📌광역시 평당가, 가격수준

부산/대구/울산 매매

부산/대구 매매

부산, 대구 모두 이번달 매매도 짙은 하락세를 보여줍니다.

부산/대구 전세

>> 대구

반면 대구, 부산은 여전히 전세가율이 60-70%대로 투자기준으로 좁히기 어려워 보입니다.

대구, 부산에서도 34평 평균 투자금 1억 전후인곳들이 있지만,

연식이 오래되고 선호도가 떨어지는 단지들이 걸리므로 유의해야합니다.

24평은 7천-1억 내외 투자금이 가능하지만 선호하는 단지인지 잘따져야합니다. 대구는 여전히 전세가가 낮기 때문입니다.

대구는 입주가 마무리되며 전세가 부족한지역도 있습니다. 현장에서 느낄 수 있는데요,

전세가 없다고 전세가 올라오는 흐름은 아닙니다. 오히려 하락세입니다.

그동안 과공급의 여파가 컸던 탓인지, 바로 올라오는 흐름은 아닌것 같습니다.

이번달은 남구, 수성구 전세 하락이 큽니다.

>> 부산

부산은 대구와 전세가율이 여전히 낮다는 공통점이 있지만 전세흐름이 다릅니다.

입주가 남은 동래, 연제, 금정, 해운대는 전세가 하락세이나, 진구, 남구, 수영구의 전세는 약하지만 상승흐름을 보입니다.

긴 전세 하락 끝에 상승을 보이는것이 신기합니다.

하지만 현장에서 눈에띄는 상승세를 보이지 않고 여전히 전세가율이 낮고 투자금이 많이 듭니다.

부산이 대구보다 전세가율이 먼저 올라와 기회를 줄 수도 있어 개별단지 트래킹을 잘해야겠다는 생각이 듭니다.

울산 매매/전세

>> 울산

울산의 매매, 전세 흐름을 보면

열반스쿨 기초반에서 배운 부동산 사이클중 매매하락/보합 & 전세 상승인 '겨울 시장'이 생각납니다.

겨울시장에 투자하는것이 좋고, 겨울에 못하면 매가가 살짝 올라와도 봄에 해도 된다고 배웠습니다.

투자하기 좋은 시장이라고 생각됩니다.

울산은 모든구의 전세가율이 70%가 넘어가며, 전세의 매매 전환 가능성이 높아질것 같습니다.

울산 북구, 동구는 34평 평균투자금이 1억이하로 소액투자처로 좋다고 생각됩니다.

투자기준 저환수원리를 잘 생각해보아야겠습니다.

광주/대전

광주도 남구, 동구 제외하고는 전세가율 70%가 넘기에 소액 지방 투자처로 고려해볼만한 단지들이 있습니다.

대전은 주요입지인 서구, 유성구의 전세가율은 60%대로 낮은편이며 27년까지 입주가 있어 투자처로 매력적으로 느껴지지 않습니다.

오늘도 열심히 임보쓰시는 동료 여러분 모두 화이팅입니다!!