첫번째 전세 재계약을 역전세로 맞이하였습니다. [먀먀둥이]

안녕하세요

말과 행동에 힘이 있는 사람

먀먀둥이 입니다.

처음으로 전세 재계약을 하면서 느낀점들을 복기해보려고 합니다.

저의 투자 경험담이 전세재계약을 앞둔 동료들에게 도움이 되기를 바랍니다 :)

투자 상황 복기

22.1Q ~ 24.1Q

투자하자마자 폭락장이 시작되었습니다.

21년 가을, 전국 부동산에 불이 활활 타오르고 있을때 부동산 공부를 시작했고

22년 초, 조급함으로 수도권 외곽의 구축아파트를 매수했습니다. 그리고 2년 뒤

24년 초, 저의 첫 전세재계약은 '알을 낳는 투자'가 아닌 '역전세'로 돌아왔습니다.

22년 초 매수를 했다고 했죠?

22년 초 수도권 시장은 전세가가 '폭락'하여 많은 투자자들에게 충격을 주었던 시기입니다.

매매가보다 전세가가 먼저 무섭게 폭락하던 시기의 초입이였으며

제가 투자한 물건 또한 전세가가 무섭게 떨어지기 시작했습니다.

투자로 돈이란걸 벌 수는 있는걸까?

시작과 동시에 하락장을 맞다보니 한번은 이런생각도 든적이 있었습니다.

하지만 2년이라는 시간동안

월부의 많은 강사님들, 튜터님들께서

자산을 지켜야 한다

역전세는 이렇게 대비하면 된다

너의 마음가짐은 이렇게 가져야한다

투자 대응 매뉴얼부터 마인드셋까지 세팅해주셨기에

이렇게 역전세를 막아 넘기고

투자공부도 지속할 수 있었던것 같습니다.

(정말 감사드립니다 ❤)

배운대로 하나씩

차근차근 준비하고 대응했습니다.

PROCESS

1. 전임을 통해 시세와 현장 분위기를 파악하고

목표 전세금을 설정했습니다.

2. Case별 플랜을 만들고 대비책을 세웠습니다.

3. 임차인께 연장 여부를 묻고 협상을 시도합니다.

4. 전세계약서를 작성했습니다.

상세 매뉴얼은 아래 나눔글을 참고해주세요 :)

※ 먀둥's 나눔글 : 역전세 대응 매뉴얼

https://cafe.naver.com/wecando7/10844697?boardType=L

Step1.

전임을 통해 시세조사를 했고

경쟁 물건 트래킹, 전세 대출, 보증보험 가능 금액을

계산하여 목표 전세금을 설정했습니다.

Step2.

세입자분이 퇴거하시든, 연장하시든

내가 정한 목표전세금에 맞추겠다는

의지를 가지고 planA,B,C를 만들었습니다.

각각의 경우에 협상할 수 있는 방법,

제안해볼 수 있는 것들,

가능한 대출금액과 자산 배치를 계산했습니다.

🙁이때 감정은,

착잡할줄 알았는데

생각보다 이성적인 뇌가 강하게 작동했었습니다.

이럴 경우에는 이렇게, 이렇게 하신다면 이렇게..

감정에 휩싸여서 힘들어지고 싶지 않아서

임차인분께 연락드리기 전에

오만가지 가능성들을 생각해두고

매뉴얼대로 딱딱 진행해야지! 생각했었습니다.

(각 Plan별 문자 시나리오까지 다 써놓고

그 상황이 일어났을때 복사 붙여넣기를 했습니다 ^^)

Step3.

(1) 연장의사 묻기

만기 6개월 전 재계약이 가능하다고 배웠습니다.

드디어.. 구글캘린더에 6개월전에 저장해둔 알림이

울렸습니다.

" 띵동 : n호기 세입자께 연장의사 연락드리기 "

하지만 바쁘다는 핑계로..

괜찮겠지라는 생각으로..

몇달을 미루었습니다 ㅠㅠ

😖이때 감정은,

이때가 가장 힘들었습니다.

매를 맞기 싫은 아이가 된 기분이랄까요?

두렵고 피하고 싶었고 바쁘다는 핑계로

무한정 미루고만 싶었고 솔직히

'어떻게든 되겠지..'라는 이상한 생각도

발동했었습니다.

이때 밥잘 튜터님께 제기분과 고민을 여쭈었었는데

원래 그런기분이 드는게 당연하다고 말씀해주시며

대수롭지 않게 연락을 드리라고 조언해주셨습니다.

📌이때 제가 피하고 싶어 미뤄왔던

'세입자께 연장의사 묻기'를 실행했던 꿀팁은 확언하기 였습니다.

나는 0월 00일까지 세입자께 연락했다.

나는 0월 00일까지 원하는 금액으로 전세 재계약했다.

매일 감사일기와 함께 확언을 했고

월말복기에 체크를 해서

스스로 할 수 밖에 없게 만들었습니다.

그래서 저는 미루고 미루다

0월 00일에 딱!! 맞추어

임차인께 연락을 드릴 수 있었습니다.

Step2. 에서 미리 적어둔 문자 시나리오를 복붙해서

퇴근전에 임차인께 전송해버리고

휴대폰을 닫고 퇴근을 했습니다.

먀둥

안녕하세요 선생님 :)

날씨가 추워졌는데 잘 지내고 계신지요

다름이 아니라 전세계약 만기일이 다가와

그대로 계약을 연장하실지 여쭙습니다 ^^

😖이때 감정은,

퇴근길이 너무나 가슴 떨렸습니다.

신랑 앞에서 대수롭지 않은척

저녁을 먹었지만 식사가 잘 안넘어가고

답장이 언제올까.. 너무 떨렸습니다.

생각해보면 각 상황별

매뉴얼들을 다 작성해두었는데도

왜이렇게 떨리는지 모르겠습니다 ㅠㅠ

(다들 그러신걸까요..? ㅜㅜ)

띵동

임차인께서 약 4시간만에

답장이 오셨습니다.

먀둥's 임차인

안녕하세요. 신경써주신 덕분에 잘 지내고 있습니다.

대출금리가 많이 올라서.. 감액이 되지 않으면

다른집을 알아보려고 합니다. ㅠㅠ

예상했던 시나리오 입니다 :) ㅎㅎ

오히려 답장이 오고나서부터는

마음이 훨 가벼워졌습니다.

(2) 협상하기

"협상 시작에 내가 원하는것보다

조금 더 높은 기준으로 앵커링한다."

협상의 원칙대로

제가 원했던 금액인 적정시세 3.5억보다

높은 금액인 3.7억원을 제안했습니다.

(가격은 예시입니다.)

역시나

임차인께서는 거절하셨고

3.4억원 정도로 생각하고 계신다고 말씀해주셨습니다.

저는 임차인분이 제 집에 계속

거주하고 싶으신 의사를 파악했기 때문에

새로 임차인을 맞추어 시세인 3.5~3.6억원으로

재계약을 하기보다

현재 임차인에게 역월세를 돌려주더라도

3.7억원으로 재계약을 하고 싶었습니다.

💸

역월세 금액은 확정된 손실이기 때문에

망설여지긴 했지만

한달에 모으는 종자돈의 30%정도 되는 금액으로

충분히 감당가능한 기회비용이라고 판단했습니다.

무엇보다 저는 올해 하반기까지

종자돈을 추가로 모아 새로운 투자를

계획하고 있었기 때문에

최대한 투자금을 확보하는것이

우선순위라고 판단했습니다.

💸

그래서 저는 제가 제시한 금액 3.7억으로

계약서를 작성하되,

임차인께서 원하는 금액 3.4억원의

차액인 3천만원에 대한

역월세를 지급한다는 조건을 내걸었습니다.

이렇게 했을때

임차인 입장에서는

원하는 금액만큼의 역월세를 지급받았으니

원하는 금액으로 재계약하는것이나 마찬가지이고,

제 입장에서는 시세보다 2천만원 높은 금액으로

계약서를 작성하여 돌려드리는 돈을 줄임으로써

투자금이 묶이는걸 최소화할 수 있었습니다.

임차인분은 좋은 조건을 제시해주셔서 감사하다며

제안을 받아들이셨고 무사히 전세 재계약을 하였습니다.

투자 과정/결과 복기

복기 - 잘했던점

1. 배.운.대.로, 제.대.로 대응했다.

강의에서 1년동안 배운 역전세 대응 방법들,

튜터님들께 여쭈었던 인사이트들,

칼럼필사 및 벤치마킹 리스트 정리 등을

노션에 정리하면서 내상황에 점목하여 대응하려고 했다.

2. 항상 최악의 상황을 생각하고 경거망동하지 않았다.

기대감을 갖지 않았고

최악의 상황을 생각했다.

전세가 O.00억까지 빠진경우,

마통 최대 OO원 사용하는 경우,

잔금날까지 O.OO억원에 임차인이 구해지지 않을 경우,

잔금대출 및 부분 인테리어까지도

생각하며 계획을 세워

어떤 상황이든 최대한 대응하려고 했다.

3. 감정을 빼고 T처럼 대응했다.

부자대디튜터님의 월부학교 강의에서

전세는 감정을 빼고 T처럼 해야한다고

말씀해주셨던게 와닿았다.

누군가 했던 일이라면

나또한 할 수 있다는 생각으로,

내 감정과 상관없이

이 일들은 해결되어야하는 일이라는 생각으로,

최대한 감정을 빼고

배운대로 행동하는것에 집중했다.

4. 협상에 대해 공부했다.

협상에서 내가 원하는것을 얻기 위해서는

'협상 경험' 보다 '지식'이 훨씬 더 중요하다고 한다.

책 협상의 신 中

협상 경험은 중요하지 않다. 협상 이슈에 대한 지식이 훨씬 더 중요하다.

그래서 실전 협상에선 나쁜 습관이 오랫동안 몸에 밴 협상가보다는, 협상의 원리를 알고 협상 이슈에 대한 지식이 있는 협상가가 더 좋은 결과를 만들어낸다.

많은 책들이 있지만 간편하게 읽을 수 있었고 도움을 많이 받은 책이라 추천드립니다 :)

https://weolbu.com/community/819723

복기 - 아쉬운점

1. 현장에서 전세물건 파악하지 않았다.

전임으로 시세를 파악하고

직접 현장에 가지 않았었다.

상황이 더 악화되었으면 갔을법한데

다음에도 부사님을 직접 섭렵해야한다는

생각이 들면 직접 현장에서 분위기를 파악해야겠다.

2. 전세 트래킹을 많이 하지 않았다.

마음이 불편해서

피하고 싶은 마음에

전세트래킹을 자주 하지 않았다.

(들여다 보기 싫었던 마음)

다음에는

매주 월요일 전세 트래킹

이런식으로 루틴을 정해서

트래킹을 면밀히 해야겠다.

복기 - 배운점

1. 시장은 어떻게 변할지 모르는것이다.

항상 대응한다고 생각하고 전세가 올라도, 전세가 내려도

감정을 섞지 말고 적절하게 좋은 의사결정을 하도록 노력하자.

2. 내 투자 물건은 대응해서 지키는 것이다.

지켜나가면 되는것이기 때문에

감정을 섞을 필요가 없다.

너바나님 열반스쿨에서

'돈과 시간만 있으면 모든게 해결되기 때문에

투자에 감정을 섞을필요 없다.'

라고 말씀해주셨던게 와닿았다.

3. 관계 : 협상에서는 말의 내용보다 관계가 중요하다.

처음 전세맞출때부터 어려웠기때문에

항상 임차인에게 감사한 마음을 갖고 있었고

임차인을 존중했던 마음과 태도가 중요했다.

앞으로도 임차인분과 적당선에서

좋은관계를 유지해야겠다.

책 협상의 신 中

협상학에서 말하는 답은 다음과 같다.

하나, 실전 협상에선 관계가 말의 내용에 우선한다. 내가 상대에 대해 좋은 감정을 갖고 있고, 상대가 믿을 만한 사람이라는 인식이 있다면, 그의 제안을 받아들일 가능성이 훨씬 높아진다.

아직도 사람들은 협상 테이블에서 ‘무슨 말을 할까’에만 집중한다. 중요한 것은 감정이고, 관계다. 그리고 경험보다 더 중요한 게 협상 원리를 아는 것이다. 이기는 협상보다 더 중요한 게 성공하는 협상이다.

끝으로 그동안 많은 도움 주신

선배,동료분들과 이해해주고 믿어주는 가족에게

정말 감사합니다 :)

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

이글을 읽으시는 분들 모두 화이팅 !! ❤❤

먀둥's 나눔글 💌

[먀먀's 실전투자 경험담]

내가 투자한 물건이 꼴도 보기 싫을때..(0호기 투자 복기글) https://cafe.naver.com/wecando7/10587875

6번의 매물코칭, 300만원으로 3억을 지킨 투자 경험담 https://cafe.naver.com/wecando7/10346134

'넓게 보세요'를 깨달은 N호기 투자 경험담 https://cafe.naver.com/wecando7/10401888

어서와 역전세는 처음이지? 역전세 경험담 https://cafe.naver.com/wecando7/10844697

[먀먀's 극T버전 투자 매뉴얼]

맘고생 안하고 T처럼 전세맞추는 매뉴얼 https://cafe.naver.com/wecando7/10663467

질권/채권 양도 세입자 받았을때 매뉴얼 https://cafe.naver.com/wecando7/10783191

인기글 질권/채권 양도 세입자와 재계약 매뉴얼 : https://cafe.naver.com/wecando7/10802219

역전세 재계약 대응 매뉴얼 : https://cafe.naver.com/wecando7/10844697?boardType=L

[먀먀's 독강임투 팁]

1등을 제대로 못뽑고 있다면 보세요 https://cafe.naver.com/wecando7/10361282

월부학교에서 가장 많이 성장하는 방법 https://cafe.naver.com/wecando7/10494944

2년동안 매일 임장보고서를 쓰면서 느낀 임보 꿀팁 https://cafe.naver.com/wecando7/10279489

[먀먀's 생각글]

똑똑한 직장인 투자자로 살아가는 법 https://cafe.naver.com/wecando7/10305586

3년차 투자자의 슬럼프 극복기 https://cafe.naver.com/wecando7/10691674

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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