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지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.
오늘은 작년 5월에 이어 다시 듣는 지투기 1주차 게리롱튜터님의 강의를 듣고
난 소감을 얘기해보자 합니다.
약 반년만에 들었던 지투기는 역시 명불허전이었다라고 얘기하고 싶습니다.
게리롱님이 B지역을 손질되지 않는 안창살을 한땀한땀 잘라서
불판에 구워 떠먹여주기까지 했습니다.
특히 B지역은 워낙 넓고 크기때문에 한구만 보고서는 선호도 파악이 어려운데
아주 세분화해서 알려주시니 B지역이 조금이나마 이해가 되었습니다.
1.지방에 투자한다는 것의 의미
지방은 인구소멸이 확실하고 실제로 어제 기사를 보니 분당에서 최초로 중학교가
폐업한다는 안타까운 기사를 봤습니다.
그렇기에 우리가 지방의 선호하는 급지를 잘 고르고 거기에서 한땀한땀 비교평가를 한 후
저평가된 단지를 잘 골라야겠습니다.
-저평가된 단지들 비교평가하기
2.지방의 특징
지방의 주요특징으로는
첫번째, 수도권과는 달리 시장사이클이 짧다는 것입니다. 그래서 지방에서
매수를 하고 매도타이밍을 수도권보다 빨리 갖아야 합니다.
두번째, 개별시장으로 봐야합니다.
수도권은 한시장으로 봐서 강남접근성이 1시간 이내인 곳들은
가치가 있는 곳들이 먼저 오른후 순차적으로 상승을 하는 데 반해
지방은 광역시, 중소도시 순으로 상승을 하는 게 아니라
공급물량에 따라 상승과 하락을 반복합니다.
그렇기 때문에 지방의 앞마당을 트래킹을 잘해서 기회를 포착해야 합니다.
세번째, 지방은 수도권에 비해 적은 금액으로 소액투자가 가능합니다.
수도권은 매매가가 워낙 크기때문에 전세가 자체가 아무리 상승한다고 하더라도
지방보다는 큰 금액으로 투자할 수 밖에 없습니다.
하지만 지금 지방은 수도권과 달리 매매가가 싸고 전세가가 반등하는 지역들을
잘 포착한다면 기회를 얻을 수 있습니다.
-시세트래킹으로 기회 포착!!!!
3. 지방투자에서 봐야할 입지 요소
수도권은 직장 ,교통, 학군, 공급이 유의미하지만
지방은 인구, 연식+입지, 공급이 중요합니다.
특히 지방은 인구소멸지역들이 많기때문에 인구수가 많고 세대당 인구수가 많으면
선호도가 있다는 표시입니다.
그리고 지방은 일부 제외하고는 땅의 가치가 높지 않기때문에
신축을 선호합니다. 빈땅에 택지가 생기면서 균질성이 높고 환경이 좋으면
사람들은 그 생활권을 선호하기때문에 연식가치를 잘 봐야하겠습니다.
무엇보다 지방은 공급물량을 잘 봐야합니다.
공급이 과다하면 매매가와 전세가가 하락하게 되고, 이때 공급이 많다고 해서
포기하지 말고 오히려 기회이다 생각하면서 시세트래킹을 해야합니다.
-사임시 인구, 연식+입지, 공급 위주로 볼것!!!!
4. 지방광역시 투자할때 꼭 알아야 할것
B지역은 어느지역, 어떤 단지를 우선적으로 투자할지
투자범위를 잘 설정해야 합니다.
B지역은 워낙 크고 구도 많기 때문에 이 지역에 투자하려면 전체를 보고 세분화해서
선호도를 파악할 수 있어야 합니다.
-와이파이 전략!!!!
5. 입지분석시 주의해야 할 사항
입지분석을 할때 S,A,B,C로 단순히 정량적으로 판단하게 되면
가치판단을 잘 못할 수 가 있습니다.
그렇기때문에 그 지역의 특징을 잘 파악해서 입지의 가치를 판단해야겠습니다.
-입지분석시 정량적이 아닌 입지가치로 판단
6. 현재 B지역의 가격
B지역이 지금은 싼데 어디가 더 싼건지 개별단지들이 싼지 비싼지는
시세를 자주 봐야 파악 할 수 있습니다.
특히 이 지역은 공급이 줄어들고 향후 3년동안 공급이 많지 않기 때문에
전세가가 상승할 수 있습니다.
-시세 가격을 자주봐서 익히고 가격을 외우려 하지 말자!!!
7. B지역 투자시 구축투자 범위
B지역은 입지가치가 있기때문에 다른 지방과는 달리 신축위주로만 봐서는 안됩니다.
신축보다 선호도 있는 생활권에 구축 가격이 더 높을 수가 있습니다.
그래서 평균이상의 입지가치가 있는 구축에 투자해야 입지가치가 떨어지는 곳보다
수익을 더 얻을 수 있습니다.
-평균이하 입지가치 구축 투자 보수적으로 판단!!!!
가장 좋았던건 입지가치를 단순히 정량적으로 판단해서 선호도를 파악하는게 아니라
투자와 연결시켜 생각을 할 수 있게 해주신점이었습니다.
단순히 입지가치를 S,A,B,C로만 파악하게 되면 기계처럼 사임작성하는 경우가 많은데
우리의 본질인 투자와 연결을 시켜서 생각해보니 사임쓸때 좀 더 인사이트있게
판단할 수 있을거 같습니다.
무엇보다 튜터님께서 지금까지 포기하지 않고 투자생활을 이어갈 수 있었던건
곁에서 함께하는 동료들이 있기때문이라고 하셨습니다.
힘들때 포기하지 않게 멱살잡아 끌어주는 동료들
저 또한 얼마전 그런 동료가 있어서 잠시 그분이 오셨을때 이자리로 돌아올 수 있었습니다.
저 또한 동료들 한분한분 소중한 인연으로 생각하고 도움이 될 수 있도록
멱살잡아 끌 수 있는 사람이 되도록 하겠습니다.
다시 한번 이자리를 빌어 튜터님께 감사드립니다. 늦었지만 새해 복 많이 받으시고
정상에서 뵙도록 하겠습니다 ㅎㅎ
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