[신투기 5기 3조 열혈베컴] 센쓰있게쓰자님과 행복한 임장 후기

안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.

벌써 어제가 되었네요 

어제는 감사하게도 24년 12월 연말에 들었던 신투기에서 강사님/튜터님과의 임장에

뽑히는 영광을 얻었습니다.

이게 머선 일이고!!!!!!

항상 중간,종강할때마다 강사님과의 만남에 뽑힌분들과 MVP분들 기버분들을 

축하해주기만 했지 제가 뽑힐거라고는 상상은 했습니다 ㅎㅎ

임장날 설레는 마음을 안고 만나기로 한 범계역에 한시간 일찍

도착을 해서 떨리는 마음을 가라앉히며 튜터님과의 임장시간을

롯데리아에서 기다렸습니다 ㅎㅎ

임장전 배채우는건 필수!!!!!

약속시간 10분전 범계역에 도착을 하고 10시 정각이 되니

뒤에서 아우라를 뿜어내시며 나타나신 튜터님!!!!

아니 근데 미모 어쩔!!!! 남자인 제가 봐도 커피를 한 손에 드시며 인사를 하신

튜터님 너무 멋졌습니다.

아니 월부는 멘토님과 튜터님들을 미모로 뽑을까요?ㅎㅎ

이후 시간이 되어 미니분임형식으로 센쓰있게쓰자튜터님과 

신투기 5기 3조 @봄나봄 조장님 인솔아래 임장을 했습니다.

말이 임장이지 완전 튜터링데이였습니다!!!!

분임루트를 돌면서 조원분들과 튜터님을 경호하듯이 앞서거니 뒷서거니

옆서거니 하면서 그동안 궁금했던점들을 튜터님께 여쭤봤습니다.

우와 더욱 놀라웠던건 튜터님이 사실 AI인가 할정도로

질문을 던지면 1초의 고민도 없이 답변이 나오는걸 보고 

이정도의 인사이트를 얻기 위해서 얼마나 노력하셨을까라는 생각이 들었습니다.

튜터님 존경스럽습니다!!!!!!

사실 튜터님과 이 많은 질문에 대한 답변을 어떻게 기억할까?라는 고민을 했는데

얼마전 매임할때 활용했던 휴대폰 녹음기능이 떠올랐고 

너무나 잘 활용했습니다. 사실 이걸 믿었죠 ㅎㅎ

그래서 버스소리 도로의 시끄러운 소음을 뚫고 한귀한귀 집중하며 

들었습니다.

더욱 더 좋았던건 어제 느꼈던 행복함을 다시 느낄 수 있었습니다.

특히 튜터님과 조원분들과의 대화를 나누었던 길까지도 생생하게 기억이

나니 이게 바로 일석이조가 아닌가 싶네요 ㅎㅎ

그럼 본론으로 들어가 제가 한귀한귀 집중하며 들었던 

조원분들이 궁금했던 질문과 튜터님의 인사이트 넘치는 답변을 

현장에 느낌을 느끼실 수 있도록 가감없고 아낌없이 공개하겠습니다 .

지금 바로 바로 5,4,3,2,1 

광고 큐!!!!!!

지금 사면 돈버는 1등 수도권 수지 지역분석 

센쓰있게쓰자님의 수지 특강입니다.

정말 서윗하시고 인사이트 넘치는 튜터님의 강의 초초강추합니다.

물론 아직 저는 수강은 안했습니다 ㅋㅋ

자 이제 본론으로 들어가서 지금 바로 공개합니다 ㅎㅎ

1. 현재 평촌시장은?

평촌 전반적으로 입주장이 마무리가 되어가고 있고 

원래 전세가가 낮은지역이 아닌데 신축물량도 많이 빠졌다.

평촌뿐만 아니라 4급지 5급지 전반적으로 그렇다.

특히 양극화가 있어서 서울 동남쪽 서남쪽은 덜빠졌고

1,2,3급지도 덜 떨어졌다. 급매는 5천정도 이상 빠지는 시장이다

그래서 평촌은 현재 비싸지 않은 시장이다.

대신 전세가가 낮기때문에 전세가가 올라올때까지 기다릴건지

투자금이 많이 들지만 나중에 재계약시 투자금을 회수할건지는 선택할 수 있다.

2. 구축 매수시 수리기간은 어떻게 확보해야 하는지

세가지 방법이 있는데

첫째, 공실로 만들고 수리를 할건지

둘째, 중도금 주고 수리를 할건지

셋째, 잔금치고 수리를 할건지 선택할 수 있다

대신 매도인과 협의가 필요하지만 일반적으로는

잔금치르고 공실로 만들어놓고 수리를 하는게 맞다

그래서 잔금치르고 수리를 하게 되면 이자비용과

수리기간동안 전세입자를 구하지 못한 기회비용이 크기때문애

수리가 되어있는곳을 투자하는게 가장 베스트다!!!!

수리할거면 매도인과 협의를 해서 수리기간을 확보할것

3. 호계동과 비산동의 생활권 차이

원래는 호계에 신축이 없어서 비산동이 좋았다가 비산은 래미안과 e-편한세상이 

있어서 호계보다 좋았다. 

하지만 호계는 외곽도로가 있어서 단절된 느낌이고 

그래서 안양사람들은 평남밑으로는 안내려간다는 인식이 있었다.

그러나 호계 신축이 생기면서 비산과 선호도가 비슷해졌으나

비산에 월판선 호재가 생기면서 호재가 실현되면 호계동에서

비산동으로 선호도가 옮겨갈거 같다.

평촌 안쪽에는 구축밭이라 신축선호도가 강하고 특히 엘프라우드는

역으로 가려면 버스를 타고 가야하는데도 불구하고 매매 거래가 잘되고 있다.

4. 단지 컨디션이 좋지 않은 공작성일과 단지 컨디션이 좋고 월판선 호재로 인해

역세권과 가까워질 한가람 두산의 선호도 어디가 높을까요?

구축에서는 위치가 중요하다. 월판선은 현재 호재가 실현이 안되었고 

특히 호재가 다이렉트로 강남으로 뚫린다하는거 아니면 지금 바뀌기 힘들다.

원래도 공작성일이 호가가 높았던 이유는 멀세권이지만 역으로 가는게

애매한 위치에 있는 한가람두산보다 나았기때문이다.

5. 현재 인덕원을 어떻게 바라봐야 할까요?

인덕원은 과천과 가깝고 입지가치가 있기때문에 과천의 배후수요지로 좋다.

과천은 신축가격이 워낙 비싸서 평촌으로 넘어오려는 수요가 있고

실제로 동편마을단지는 평촌에서는 외곽이고 나홀로 생활권처럼 

따로 떨어져있지만 과천과 가깝기때문에 의사나 변호사등 

높은 소득을 가진 사람들이 많이 거주하고 있다

그리고 평촌안쪽에 있는 단지는 복도식이 많고 구축이지만

인덕원은 신축이며 단지 컨디션이 좋고 대단지 느낌이다.
다만 학원가와 멀고 단절된 느낌이 있다

그래서 평남>평북>인덕원>호계>비산으로 생활권을 보는게 좋다

6. 호계 한마음, 현대홈타운 신성미소지움은 외곽이지만 범계역상권을 이용할 수 있는데

투자해도 괜찮을까요?

호계한마음 괜찮지만 우선순위는 아니다 

우선적으로 평촌안쪽을 투자대상으로 보고 그래도 없으면 후순위로 봐라

상승률과 수익률 또한 평촌안쪽보다 떨어진다

7. 평북에 있는 10평대 소액투자로 가능할까요?

입지가 좋은 10평대는 투자할 수 있지만

분위기 좋아지고 전세가 상승할때 소액투자 가능하고

입지가 좋지 않은 소형평형은 후순위로 봐라 

소형평형은 투자 가능하긴 하지만 기회비용을 생각해봐라

8. 초원한양단지는 열병합발전소쪽에 있지만 평촌역과 가깝고 이마트도 가까우며 환경적으로

입지가 좋은 저평가단지로 판단된다, 투자해도 될까요?

초원한양은 평촌안에서 비선호 요소가 있지만 

평촌이 전체 상승할때 같이 따라 오른다. 

우선순위는 아니지만 같은 투자금으로 다른단지에 없으면 그땐

투자 가능하다!!!!

9. 매도를 하려고 하는데 사람들이 잘 보러 오지 않아요. 가격적으론

저층과 제가 내놓은 물건이 같습니다. 이럴땐 어떻게 해야 할까요?

그리고 갈아타기를 하려고 하는데 매도해도 될까요?

경기 4,5급지에 위치한 단지는 가격이 현재 떨어지고 있다.

매도시 가격이 괜찮으면 여러 부동산에 뿌리고 좀 기다릴 수밖에 없다

그리고 갈아타기시 갈아탈 단지를 먼저 정해놓고 

그걸 어느정도 구체화 시켜놓고 매도금액을 이정도까지는

팔아도 되겠다 판단할 수 있다.

특히 매도시 손실이 나더라도 갈아탈 단지가 있고 싸다면

갈아타기 해라!!!

10. 수도권에서 세낀 물건 투자해도 될까요?

수도권에서 적당히 가치가 있고 투자금범위안에 들어오면서

세낀 물건 매수시 전세가를 네이버부동산에 있는 호가와 비교해라

비교시 호가보다 높으면 역전세를 생각해야 하고

낮으면 투자할 수 있다.

11. 조장으로써 조원들에게 나눔을 하다보니 내 시간을 확보하지 못하고

성장을 못하는거 같아 많이 아쉬운데 이럴땐 어떻게 해야 할까요?

조원들에게 나눔하는것도 중요하지만 무엇보다 내 시간을 

확보하지 못하고 성장을 못하면 의미가 없다.

그렇기 때문에 조장이라고 조원들에게 희생만 하지말고

내 성장을 우선시 한 후 조원들에게 나눔을 해라

12. 튜터님 직장인 투자자로써 월부에서 시간도 많이 쓰시고 힘드실텐데

어떤 마음으로 버티시는지?

버티는게 아니다. 내가 좋아서 하기때문에 힘들지 않다.

다만 제자들이 나중에 투자를 하거나 결과를 얻고 감사하다는 말을 할때

보람을 느끼기때문에 튜터로써 나아갈 수 있다

13. 관악구에 있는 단지는 제 생각엔 강남접근성이 좋은거 같고 신림에 있는 단지도

저평가된거 같은데 투자해도 될까요?

관악구에 있는 단지의 장점은 2호선을 타고 강남접근성이 좋은거다

대신 2호선 위쪽은 투자물건으로 의미가 있지만 아래쪽은 애매하다.

그래서 신림쪽에 있는 단지를 보느니 다른구에 있는 단지를 봐라

구안에만 보지말고 넓게 봐라
 

14. 제 앞마당인 부천과 지금 임장지인 울산중 어디에 투자하는게 나을까요?

부천 수도권중 5급지이다. 상승 흐름이 늦게 오기때문에 

울산에 괜찮은 단지가 부천에 선호도가 떨어지는 단지보다 낫다

그럼 입지가 좋은 옥동에 투자하면 될까요?

옥동도 옥동나름이며 위에 있는 구축단지인 현대를 할거면 안하는게 낫다

투자금이 1억정도이면 대구나 부산을 하는게 낫고

8천만원 안쪽이면 울산에 투자하는 낫다

울산은 입지가치가 있긴 한데 남구 중구정도가 그렇고

동구나 북구는 연식 브랜드를 봐야 한다

그렇기때문에 울산은 입지와 연식을 같이 봐야 한다

15. 부사님과 매임후 거절을 하고 이후 관계를 돈독히 할 수 있는 팁이 있을까요?

부사님마다 다르다. 

문자를 보내는 경우가 있고

전화로 통화하는 경우가 있다.

그리고 아예 반응없는 경우도 있는데 

거절할때만 잘하면 나중에 매물볼때 문제가 없다.

매임예약을 하고 약속시간 엄수해서 도착하고 매물을 보고 난 후 

마무리할때 예의있게 하면 된다.

대신 거절문자는 천편일률적으로 보내면 부사님들이 알 수 있기때문에

주의해라

16. 인덕원에 있는  언덕이 있는 단지는 괜찮을까요?

서울에 이런 언덕은 많이 있다. 유모차끌고 한손에 휴대폰들고 다닐정도는 된다 ㅎ

그렇기때문에 인덕원 언덕은 무난하다.

17. 튜터님 임보쓰실때 처음부터 잘 쓰셨나요?ㅎㅎ

처음에 임보를 쓸때 지금처럼 템플릿 양식이 없었다

(샤샤 튜터님 템플릿 양식 너무나 감사드립니다^^)

그래서 맨땅에 헤딩을 하는 기분이었다.

그럼 자료는 가공을 계속 해야 할까요?

레버리지 해도 괜찮지만 한번정도는 가공을 해서 어떻게 해야 하는지는

필요하다.

18. 튜터님은 투자시간을 몇시간정도 투자하시나요?

한참 할때는 주에 70시간정도 투자했다.

(이때 다들 반응 우와~~~사람 맞아?? 이렇게까지 해야하나??)

3년정도 갈아넣으니 내가 퀀텀 점프를 할 수 있었다.

역시 이렇게 갈아넣어야 수준 높은 인사이트를 얻을 수 있겠구나라는 생각이 들었습니다.

19. 단지 임장시 튜터님은 어떤 기준으로 보시나요?

이게 평소에 가장 궁금했던 질문중의 하나였습니다.

처음 정문을 바라보고 동간거리를 본다. 단지 컨디션이 괜찮은지 쾌적한지를 본다.

언덕일 경우 조금이라도 낮은곳이 더 선호도가 높고

초등학교와 조금이라도 가까운동 단지상권과 가까운 동이 가격이 더 높기때문이다

그리고 지하주차장 유무를 본다. 지하주차장이 없는것보다 있는곳이 선호도가 높다.

20. 리모델링 할 단지에 투자해도 될까요?

시스템투자를 만드는 초기단계에서는 리모델링 할 단지에 투자하는게 어렵다.

아직 실력이 없기때문에 가치를 보는 눈이 부족하다.

그리고 재건축을 하는 단지에 투자하는게 리모델링 단지에 투자하는게 더 낫다.

왜냐하면 평촌을 예로 들면 지하주차장이 없는 단지가 많다보니

지하를 뚫게 되면 분담금이 더 들어간다.

21. 현재 구축대장인 현대홈타운은 어떻게 봐야 할까요?

20년에 임장할때는 무조건 사야 하는 단지였지만 

지금은 신축단지보다 선호도가 밀려 있다. 

특히 재건축 재개발은 너무 오랜시간이 걸리기때문에 이전보다는 선호도가 떨어졌다.

22. 꿈마을 단지는 상권도 그렇고 환경도 농수산물 시장과 외곽도로 근처에 있어서

선호도가 떨어질거 같은데 튜터님은 어떻게 생각하시나요?

꿈마을은 학군지이며 대형평형으로 이루어져 있다. 

상권은 좀 멀지만 학군지라는 큰 메리트가 있기때문에

아이를 키우는 부모들의 수요가 크다. 그래서 시세가 잘 나온다.

학군지와 역세권의 수요층이 다르다

역세권은 신호부부가 많이 선호하고 학군지는 아이들을 키우는 부모들이

많이 선호한다.

23. 튜터님은 1등뽑기를 어떻게 하시나요?

일단 가격대별로 생활권별로 나례비를 세운다.

이후 가치순서대로 나례비를 세워보고 저평가된걸

다시 추출해서 투자금이나 내상황을 대입해서 뽑는다

다만 생활권은 참고이지 절대적이지 않다.

결국 단지대 단지로 봐야 한다.

24. 구축이나 신축은 이전 상승장을 맞이해서 전고점이 있는데 전고점이 없는

신축은 어떤 기준으로 바라봐야 할까요?

하락율과 상승률 둘다 본다.

전저점대비 상승률이 얼마나 되냐 30프로 올랐다 하면 많이 올라간거다.

수도권은 가격에 따라 다르지만

지방은 30프로 이상 올라간 단지는 하락률도 폭이 더 크다.

길을 걸으면서 저희가 질문한거에 대해 한치의 망설임도 없이

한답한답 답변을 해주신 튜터님의 인사이트는 

말로 설명할 수 없이 대단했습니다.

존경과 감탄을 가지고 있다가 약속한 점심시간이 지나 

우리의 마스코트 금쪽이 미인이신

클로이님이 예약한 곳으로 택시를 타고 이동했습니다.

택시에서 내렸더니 클로이님이 고양이를 예뻐해주시면서 

맞아주셨습니다.

유튜브에서 봤던 것보다 실물이 훨씬 더 아름다우셨습니다.

미소도 너무나 아름다웠고 

정말 연예인을 본거같은 기분이었습니다 ㅎㅎ

이후 식사자리에 앉았는데 들어간 순서대로 앉다보니

제일 끝자리에 앉게되어 튜터님의 말씀하시는 소리가

들리지 않아 너무나 안타까웠습니다

다행히 녹음을 하긴 했지만 아직 듣지를 못했습니다.

너무 길다보니 아쉽지만 1부는 여기까지……..

2부에 다시 돌아오겠습니다.

TO BE CONTINUE……..