[지투23기 전국을 3키는 투자하리롱 꼭가보자] 2강 후기: 투자공부는 그릇 빚는 일

안녕하세요, 행복하게 오랫동안 투자하고 싶은 꼭가보자 입니다.

소액 투자자들을 설레게 하는 지방시장을 앞에 두고 돈을 잃지 않기 위해 우리가 반드시 준비해야 할 것에 대해서 쟌자니 튜터님께서 강의해 주셨습니다.

강의를 통해서 1등 뽑기 후 매수에서 매도까지 실전 경험을 통해서 배워야 하는 과정, 즉 실전투자라고 할 수 있는 부분. 여기서 돈을 잃지 않으면서 어떻게 사서 가지고 있어야 할지, 언제 어떻게 팔아야 할지에 대해 자세하게 배웠습니다.

Part 1 부동산 투자에서 필요한 절차

부동산 투자에 참여하는 주요 플레이어인 매도자, 매수자, 부사님. 각각은 서로 다른 이해관계를 갖고 협력을 합니다. 그 와중에 투자자가 매수와 보유, 매도를 원만하게 진행하기 위해 어떠한 감정과 상황에 휘둘리지 않을 수 있는 절차가 있다면 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다.

Part 2 부동산 매수 절차

매수의 본질은 싼 물건을 찾는 것 입니다. 싼 물건을 찾기 위해 시세조사를 해서 목표 매수가격을 잘 잡아 봅니다. 잡았다면 매도인의 상황을 고려한 협상(양보와 조율)을 통해서 목표 매수가에 실제 매수가를 최대한 맞춰봐야 합니다. 이런 노력으로 매수가가 맞춰 졌다면, 등기사항, KB시세, 중대하자를 검토하면서 매수 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 체크하고, 확인된 리스크는 계약 내 특약협의로 최소화하면서 전세까지 안전하게 맞출 수 있는 기반을 만들어 줍니다. 그 이후엔 마지막 단계인 잔금에 대한 리스크에 대비하기 위해 어떤 비용(대행서비스, 세금 등)이 발생하는지, 전세를 제때 못맞춘다면 어떤 대책(대출)이 있는지 정확하게 알아놔야 합니다.

Part 3 부동산 전세 절차

전세빼기는 투자의 마무리이자 투자금을 최종 확정 짓는 과정입니다. 잃지 않는 투자를 하기 위해 꼭 잔금 날짜 전에 안정적으로 전세를 세팅해야 합니다. 일단 전세도 목표 전세가격을 정합니다. 아마 매수가격을 정하면서 목표 전세가격도 정해졌을 겁니다. 생활권 내 단지의 선호도에 따라 적절한 전세가격을 잡고, 잔금일을 기준으로 남은 기간(3개월, 2개월, 1개월)에 따른 전략을 실행합니다. 그러면서 변하는 주변 시세를 지속적으로 체크하고 물건을 보고 간 전세 손님들의 반응도 확인하면서 전세 1등 물건을 만들려는 노력을 계속 해야 합니다.

그 와중에 임차인을 확정해야겠죠. 어떤 임차인(개인 or 법인)인지, 그에 따라 전세를 맞추는데 펼쳐질 상황을 예상해 봅니다. 또한 임차인의 전세금을 레버리지 하는 임대인으로서 임차인이 두려워하는 리스크(전세금 미보장)를 해소해 줄 수 있어야 합니다. 물론 임대인이 돈을 잃지 않는 범위 내에서.

임차인을 확정했다면, 계약금, 잔금, 이사, 재계약, 위약(해약) 등에 대한 특약을 임대인과 임차인 상호 동의한 후 계약을 진행합니다. 그리고 꼭 계약할 땐 부동산을 직접 방문해서 임차인을 만나 대화해 보면서 향후 내 물건의 상황과 조건을 가늠할 수 있는 여지도 만들어 봅시다.

Part 4 부동산 보유 & 매도 절차

투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 맞는 말이지만 우리가 간과한 부분이 있습니다. 싸게 산 시점과 비싸게 파는 시점 사이 입니다. 그 사이에 우리는 오를 때까지 기다리거나 생각했던 가치 대비 쌀 때는 보유하거나 못난이지만 손절하지 않고 지켜야 합니다. 즉, 다양하게 벌어질 상황에 대응하면서 내 자산을 잘 지켜내야 하는 기간입니다. 이 기간을 잘 버텨야 싸게 사서 비싸게 팔 수 있고, 돈을 벌 수 있습니다.

먼저 보유 상황을 보면, 먼저 우리가 감내해야할 리스크를 찾아봐야겠죠? 자세히 들여다보면 다음과 같은 리스크가 생길 수 있습니다. 집을 수선하고 유지해야하고, 시장 상황이 좋지 않을 때는 역전세를 맞아야 하고, 전세를 연장하거나 새로 계약해야 합니다. 집의 수선/유지는 요구되는 돈의 크기도 물론 중요하지만 본질은 향후 매매와 전세 계약을 위해 임차인과 좋은 관계를 유지하는 방향으로 결정해야 합니다. 역전세는 마냥 두려워하지 말고 내가 잘 샀다면 특히 지방의 역전세는 더 싸졌다는 것을 기억하고 대응해야 합니다. 재계약은 최소 사전(3개월 전)에 재계약 여부를 파악해서 발빠르게 대응해야 합니다.

지방에 물건을 이렇게 잘 보유하더라도 더 좋은 곳에 투자하기 위해서 언젠가는 매도해야 합니다. 그럼 언제, 얼마에 팔아야 할까요? 오르고 내리는 매매가와 이를 확대해석하는 기사 등을 보고 있으면 우리의 매도에 대한 생각도 오르락 내리락 할 겁니다. 그래서 감정을 배제하고 행동할 수 있는 기준이 필요합니다. 인공지능 알고리즘처럼 기준에 따라 바로 실행할 수 있도록. 그 매도기준은 수익이 났거나, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있거나, 리스크를 감당하기 어려울 때 입니다. 결국 가치 차이에 따라 편익이 큰 방향으로 선택하고 행동해야 합니다.

그래서 매도를 결정했다면 적정 매수가를 선정하고 물건을 부동산에 내놓기 전에 꼭 세입자에게 매수 의사를 한 번 문의해 봅니다. 만약 의사가 없다면, 집 보는 것에 대한 협조를 당부해 놓고, 시장의 상황(상승장 or 하락장)을 고려해서 단지 내 1~2곳에 물건을 내놓으면서 수요를 확인해보고, 노출 빈도를 높여야 한다면 많은 부동산에 뿌립니다.

근데 지방 물건이라 항상 서울수도권 물건이 신경에 쓰입니다. 이렇게 지방에만 투자하다가 서울수도권 시장이 날아가면 영영 못가는 것은 아닌지. 그러나 걱정하지 않아도 됩니다. 시기 보다는 얼마나 가치 있는 물건을 고를 수 있는지가 중요합니다. 즉, 실력이 있다면 서울수도권도 항상 기회가 열려 있다는 것을 잊지 말아야 합니다.

마무리

이렇게 실전투자라고 할 수 있는 매수부터 매도까지 자세히 배웠습니다. 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이고, 이를 행하려면 다른 무엇보다 투자 실력이 있어야 한다는 것이 실전투자의 본질이 아닌가 싶습니다.

마지막으로 쟌자니 튜터님은 투자공부는 그릇을 빚는 일과 같다고 하셨습니다. 큰 돈그릇을 만드는 것은 얼마나 진심으로 투자공부에 임하느냐에 따라 결정됩니다. 올바른 투자 방법으로 꾸준히 반복하는 노력을 한다면 선불인 인생에서 점점 더 큰 돈그릇을 만들 수 있습니다.

긴 시간동안 강의해주신 쟌자니 튜터님, 너무 고맙습니다.

감사합니다.

better me than yesterday