[응딩] 월부챌린지 9회 진행중 : 1월 4일차 [1호기 투자후기 필사_응딩] 1호기 투자후기 필사 4([리윰] 매물임장하고 일주일 만에 계약한 1호기 PART 1)🔥

월부챌린지
25.01.12

https://cafe.naver.com/wecando7/10522225

✔본

매물임장 어떻게 정하시나요? ‘저는 그냥 공부를 해왔네요…’
먼저 매물임장 단지 선정부터 잘못 되었음을 깨닫습니다.
-랜드마크 그냥 보라니까 봐다.
-관심단지 최저가 물건 도전 : 실패 시 뒤도 안 돌아봄…;;
-결국 잡히는대로 아무거나 보러 감…
이렇게 매물임장을 하다보니, 살 의지도 없었고 무엇이 중요한지에 대한 감도 없었습니다.
이번 매물임장 전 함께 해주신 동료분의 가이드에 따라 제 자산상황을 고려하여 전수조사를 시작합니다.
(설블리님 부동산 ‘탈탈’ 털어 투자하는 법)
이 작업을 하면서 네이버 호가로는 투자가 가능한 단지도 세부 물건 상황으로 보면 투자불가한 곳도 많았고,
여기가 생각보다 괜찮네-하고 새로 후보로 떠오르는 단지들도 있었습니다.
무엇보다 가장 도움이 됐던 건 단.사.빠가 사랑을 싸악-비워내고 그래서 지금 뭐가 쌀까?에 집중할 수 있게 되었다는 점입니다. 이렇게 발굴해 낸 단지들 중 가장 좋은 것 순으로 매임갈 단지를 정합니다.
그 단지에 나와있는 물건 거의 대부분을 머릿속에 넣고 출발하니 마음가짐부터 달라집니다. (부동산은 기세!)
복기 POINT : 의미없는 행동은 없다. 타겟 가격대가 4억이라면 3.1억-4.3억에 걸리는 모든 단지를 전수조사했다.
하면서 점점 지쳐갈 때쯤 갑자기 눈이 트이기 시작했다. 단지에 대해 냉정하게 바라보게 되었고 어떤 물건을 어떻게 협상하면 좋을지 고민도 하게 되고 이건 이런 상황이지 않을까 궁금함에 전화임장도 그냥 틱-하게 되었다. 전임벽이 그렇게 안 깨졌는데, 이 과정에서 그냥 깨졌다.
실전투자는 전임부터 :파트너 고르기
매임 단지를 정하고 난 뒤 매물예약을 위해 전임을 돌리기 시작합니다. 최저가가 투자 가능하다면 최저가 물건지에, 최저가가 투자 불가능한 상황이라면 +2000만원 이내 물건 안에서 전화를 돌렸습니다. 1호기를 계약한 부사님은 전화를 할 때부터 쎄~했습니다. “절대 못 깎는데 괜찮아?” “투자자들 터무니없이 가격만 부르잖어~” “집을 봐서 뭐해~안살건데~” 등의 말을 폭격기처럼 다다다다-저에게 쏘셨습니다. 그럼에도 굳이 그 부사님께 매물예약을 합니다…(파트너 고르기 대실패, 여기서부터 제대로 소통이 잘 되는 부사님을 찾아 나서야 됨을 배웠습니다.) 이 부사님과 1호기 계약까지 어찌저찌 마무리는 했습니다. 그 과정에서 협상할 때 매도자/세입자 편만 들어 서운함을 내비치게 되었고, 특약 넣을때도 제가 말한 것은 다 의미없다고 말씀하시며 하나도 들어주지 않으셨습니다. 잔금일도 매도자,세입자가 되는날(동시계약)에 무조건 맞추라며 통보해오셨습니다. 근데 여기서 더 문제점은! 제가 CEO마인드가 부족했다는 점입니다. (마인드 편에 더 자세히 써보겠습니다) 위 부사님의 행동들에 다 끌려다니게 되었습니다.
복기 POINT : 겸손하지만 강하게 내 의견을 말할 수 있게 연습해야 한다. 그리고 전임 때 물건 예약, 물건 상황파악만이 중요한 것이 아니다. 일 잘하는 부사님, 즉 파트너를 찾는 것임을 잊지 말아야 한다.
협상부터 계약까지
1호기 경험담을 열심히 읽고 정리를 했어도 내 상황으로 닥치니 앞이 깜깜하긴 했습니다. (한 줄 정리로 끝내지 말고 프로세스를 쭉 메뉴얼화를 해야 함을 깨닫습니다.) 매코는 통과 됐는데, 나 모하지? 일단 협상하자~라고 생각하며 바로 전화기를 들고 부사님께 연락합니다. 제 1순위 물건은 3.X억→천만원 조정된 세 낀 물건으로 세입자가 매매금과 천만원 차이로 살고 있었으나 현 시세대로 재계약을 원하는 상황이었습니다. (재계약시 투자금은 5천만원)
“사장님 저 그거 200만원 깎아주심 살게요, 대신 지금 세입자분이랑 사장님이 말씀하신 금액으로 3년 신규계약하는 조건으로요.” (전화하기 전 500만원을 깎겠다고 다짐했으나 더는 못깎아-라는 사장님의 말에 주눅이 들어 200만원만 소심히 던져봤습니다) 사장님께서 먼저 세입자분과 통화한 후 연락을 주시기로 합니다. 조금 뒤 전화가 옵니다. “세입자가~갑자기~천만원 더 깎아서 재계약 하자네? 이천만원 깎자는거~내가 천만원만 깍자했어. 그리고 3년은 절대 안된대, 보증보험 가입이 안된대” 사장님께서 호언장담하던 전세가는 그렇게 천만원이 깎인 채 돌아왔습니다. 저는 생각해보고 다시 전화드리겠다고 하고 끊은 뒤 HUG에 전화해봅니다. 3년 계약 보증보험이 가입되는 글을 봤었기에, 한 번 더 확인을 해봤습니다. 역시나 보증보험 자체는 가입이 가능하고 대출 상품에 따라 대출이 안 나오는 걸 세입자분이 오해하신 것 같다는 답변을 받았습니다. 현재 세입자 상황은 중년여성분으로 집을 먼지 한 톨 안 보기에 깨끗하게 사용하고 계셨고, 주변 부동산에 전화했을 때 전세 손님이 많은 편이 아님을 확인했었습니다. 그래서 저는 이 세입자를 꼭 잡고 싶었습니다. 다시 사장님께 전화를 드렸습니다. “ 사장님 HUG에 확인해봤는데 보증보험 3년전세 계약도 가능하대요.전세금은 500 낮춰 드릴게요. 3년 저랑 신규계약 다시 물어봐주세요”
“아니~보증보험이 되더라도 3년을 누가 해~관례대로해.2년만 해.왜 자꾸 3년 할라 그래? (공금에 따른 역전세에 대한 우려를 솔직히 말씀드리니) 아니~사람일 모르는데, 무슨 2년뒤 역전세를 지금 대비해?웃기네 진짜~그냥 2년 하기로 했다 하고, 500 낮춘 거 말할게요” 라고 말하며 황급히 전화를 끊으셨습니다. 그리고 문자가 옵니다 “내일 연락하기로 했어요” 이렇게 하루가 지나갑니다. 다음 날 점심시간이 지나도록 연락이 없어 다시 전화를 드렸습니다. “아니~나 통화 안했어,내가 아침에 전화했는데 전화를 안 받더라고? 나도 기분 나빠서 더 전화 안했어. 그래서 500만원 깎아준다는거 아직 세입자 몰라 ” 저는 화가 나기 시작했습니다. 이런 경우 어떻게 대처해야 할지 잘 모르겠어서 말 꼭 전달해주시고, 다시 전화 부탁드린다하고 끊었습니다. 그렇게 하루가 또 지나갔습니다. 다음날 아침..전화가 왔습니다. “어~세입자랑 말했는데 무조건 천만원 깎아달래, 아니면 안 하고 싶대, 투자자 불안하대~(매임때는 실입주 안하는 사람이 집보러와서 좋아한다고 하셨잖아요..) 그리고 3년은 말도 더 안했어~그냥 2년 해 알겠지? ”사장님, 천만원을 깎으면 투자금이 생각보다 너무 많이 들어가요. 어떻게 안 될까요?" “그러면, 일걸 일다나 사고 전세를 놓는다고 으름장을 놔~그럼 세입자가 알아서 계약할거야” 저는 할 말을 잃었습니다. 물론 옵션이 빵빵하게 들어간 집이라 누군가가 집을 둘러본다면 계약을 할 수도 있는 상황이었고, 세입자분이 더 살고 싶었는데 전세가 구해지면 나가야 한다는 불안함에 저랑 다시 계약을 할 수도 있었겠죠.하지만 그렇게 해서 얻은 세입자와의 인연이 과연 좋은 인연이 될 수 있을까요? 그리고 내 집처럼 깨끗하게 사용하는 세입자를 저는 놓치고 싶지 않은 마음도 컸기에 다시 한 번 말해 봅니다. “사장님 그렇게 하면 세입자분 기분이 너무 상하실 것 같아요. 저는 그것보다 세입자분과 잘 얘기해보고 싶어요. 500만원 조정하는 거 한 번만 더 말해보고, 안되면 알려주세요” 결국 500만원 협상은 실패했습니다. 그래서 최후의 카드로 매매가를 좀 더 협상해보기로 생각했습니다. 매도자가 급한 사정은 없었지만 충분히 시세차익이 있었기에 한 번 더 던져보기로 결심했습니다. 사장님이 절대 안된다고 펄쩍-뛰셨지만, 사정 사정하여 추가로 백만원을 더 깎게 되었습니다. 투자금 5천만원을 생각한 1호기였지만 700만원을 더 들이게 되었고 세금,부대미용을 생각하면 마이너스통장을 사용할 수 밖에 없었습니다. 이렇게 상황이 정리된 뒤로부턴 가계약금을 보내고 다음 날 계약서 특약 관련하여 사장님과 핑퐁을 하고 잔금일을 정하고 토요일에 내려가서 매매,전세 계약을 동시에 하고 오게 되었습니다. 다행히도 잔금일에 세입자분과 이야기가 잘 되어, 투자자에 대한 불안함이 사라지셨고 오히려 집주인 바뀐다해서 걱정했는데 잘 만난 것 같다며 웃으며 계약할 수 있었습니다. 투자금은 더 들었지만, 제 1호기를 소중히 다뤄주실 좋은 인연을 만들 수 있었습니다.
복기 POINT : 협상을 할 때 매도자/세입자 상황을 제대로 파악해야 한다. 모르는 것이 많으니 던질 카드도 많지 않았고 내가 내어줄 것이 뭔지도 명확하지 않았다. 사장님이 한 말을 곧이 곧대로 믿지 말아야 한다. 무조건 검증 또 검증을 했어야 했다. 투자할 때 변수가 생기면 편익과 비용을 바로 계산해봐야 한다. 감정만 내세워서는 해결되는 일이 없다.
보너스-재밌는 법무사 수수료 깎은 썰
이번 1호기 투자 과정에서 유일하게 성공(?)한 협상인 법무사 수수료 깎은 썰도 들려드릴게요. 동료분께 법무사 추천을 받고 연락을 드렸습니다(25만원) 근데~사장님이 아시는 분이 20만원에 해주신다는 거 있죠!그래서 다급히 취소 연락을 드렸는데..그 과정에서 18만원으로 깎였습니다. 그 뒤에 더 재밌는 사건!동료분이 헷갈리셔서 다른 지역 법무사님을 알려주셨던 거죠! 그래서 이 법무사님께 그 지역가면 무조건 연락한다고 기분좋게 서로 안녕~을 하고 사장님께 다시 연락드렸습니다. 그리고는 “저 18만원 들었으니 법무사님께 말씀부탁드립니다.” 하고 최종 18만원으로 법무사수수료비용을 내게 되었습니다.

부끄럽지만 제 1호기는 스스로 해낸 1호기는 아닙니다. 많은 분들이 도와주시고 응원해주시고 길을 알려주셨기에 차근차근 따라가서 만나게 된 1호기 입니다. 많은 도움을 받은 만큼 저도 누군가를 돕고 싶고 그러기 위해 실력을 더 키워야겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 투자 과정에서 자꾸 누군가에게 의지하려고 하는 스스로를 많이 마주했습니다. 독립된 판단을 할 수 있도록 훈련을 더 해야함을 깨달았습니다. 부족한 점이 많지만 실전투자라는 점을 찍게 해준 1호기 여정을 기분 좋게 마무리하려고 합니다.

✔깨
1. 현재, 전임도 매임능력을 수치화 했을 때, 정말 형편없다. 심지어, 그나마 한 매임도 정말 투자할 물건을 찾겠다는 절실한 마음으로 하지 않았다. 나의 투자금 범위와 매수가를 정확하게 파악하고 내가 투자할 수 있는 물건을 물색해서 매임하는 것을 기계화해야할 것.
2. 지금까지 매임을 하거나 전임할 때의 나의 모습을 복기해보면, 내가 리드해가기보다는 끌려갈 때가 많았다. 내가 1호기 물건을 찾기 위해 매임할 때 끌려갈 확률이 높다는 것. 전임을 하고 매임을 가기 전 부사님과 소통하면서 어려워하기보다 나 또한 함께 할 부사님을 찾는다고 생각해야 한다는 것. (매번 복기글에 반복이 되는 것을 보면 정말 중요한 것 같다)
3. 지금 내가 투자하기 전까지 1호기 성공담을 필사하는 이유를 다시 한 번 머릿속에 긁어보자. 조금 더 현명하고 지혜롭게 투자하기 위한 것. 필사하는 시간을 단순이 본깨적을 적용해보는 시간으로 그치지 말고 반드시 하나의 프로세스로 정리해둘 것.

✔적
1. 설블리님 칼럼을 읽고 나에게 적용할 것.
2. 매임할 단지를 추리고 나서 전임을 어려워하기보다 나도 부사님을 찾아야해~!라는 생각으로 전임을 할 것.
3. 필사할 때마다 원씽을 반드시 정하고 필사한 후 바로 행동으로 실행할 것. 또 프로세스로 정리해 둘 것.

✔원씽
내일은 설블리님 칼럼을 읽고 매임에 대한 구체적 계획을 세울 것