눈보라를 뚫고 1호기 했습니다![리치드리머] 우여곡절 많았던 1호기 경험담을 복기하며

안녕하세요. 리치드리머입니다.

벌써 1호기를 한 지도 한 달 반이 되어가네요

1호기 이후 연말에 회사일로 바쁘게 보내다가ㅠ 이제야 1호기 경험담을 복기해 보고자 합니다.

2022년 12월 월부에서 투자공부를 시작한 이후로 딱 2년이 되기 이틀 전에 드디어 감격의 1호기 잔금을 하게 됩니다. 매매, 전세계약서를 확인하고 잔금을 친 뒤 계약서와 등기권리증을 받았던 순간이 아직도 생생하네요^^ 1호기 계약을 마무리하고 돌아오는 기차 안에서 그동안 투자활동을 하면서 있었던 많은 일들이 떠올랐습니다. 첫 임장에서 무릎과 발등을 다쳐 치료받느라 4개월 정도 월부를 떠나 있기도 했고, 실전반을 하다 중간에 멘탈이 흔들려 잠적(?)하기도 했으며, 투자활동 중간중간에 왔던 슬럼프들이 있었지만 그때마다 내가 월부에서 투자공부를 시작한 이유에 대해 생각하며 극복해왔고 지금와서 생각해보면 그런 시련과 고통이 첫 1호기를 하기 위해 거쳐야 했던 값진 과정이었고 경험이었다고 생각합니다. 제가 월부에서 투자공부를 시작하며 포기하지 않고 여기까지 올 수 있었던 이유와 슬럼프를 겪으면서도 어떻게 투자활동을 지속해 왔는지는 다음 편에 들려드리고자 합니다.^^

첫 매물코칭! 자신감과 보완점을 찾다!

다시 1호기 경험담 복기로 돌아와 보자면, 그 시작점은 제가 본격적으로 지방 임장을 시작했던 2023년 6월이었습니다. 저는 투자의 방향성을 잡기 위해 투자코칭을 신청했고 한가해보이 멘토님의 코칭을 받게 되었습니다.(늦게나마 감사드립니다 멘토님^^) 멘토님께서는 제가 가진 종잣돈과 연 저축액으로는 지방위주의 앞마당을 만들고 1호기를 해야 한다고 말씀해 주셨고 멘토님께서 코칭해 주신 대로 중소도시와 광역시를 번갈아 가며 앞마당을 늘려 갔습니다.

그 후 1년이 지난 2024년 6월 앞마당이 8개가 되었고 이제는 더 이상 투자를 미루면 안되겠다는 생각을 하게 되어 매물코칭을 미리 결재하고 임장과 임보 그리고 1등 뽑기과정을 통해 1등 물건을 뽑게 됩니다. 그러나 1등 물건은 A시에 중간 입지에서 구축에 선호도가 떨어지는 단지였고, 기본 집으로 올수리가 필요하여 수리기간을 확보해야 했기 때문에 잔금준비가 필요했으며, 전세 만기 시점에 물건지 근처에 대규모 공급이 예정되어 있었습니다. 그래서 저는 ‘이것보다 더 좋은 물건은 없을까?’ 라는 의문점을 갖고 범위를 넓혀 다른 앞마당의 같은 가격대를 전수조사하게 되었고 B시에 가격과 연식이 비슷한데 비해 입지는 더 좋았고 B시 사람들이 선호하는 단지 중 하나인 데다가 공실에 최근 올수리해서 수리비가 전혀 들지 않았고 세입자만 구하면 바로 전세를 맞출 수 있는 상황이었습니다. 그리고 B시는 향후 공급이 부족하여 리스크도 적은 생황이었습니다. 두 개 중 결국 b단지의 물건을 최종 선정하고 첫 매물코칭을 받게 되었습니다.

<연식, 가격은 실제와 다름>

A시   비선호생활권 a단지/01y/59/주인거주/기본/ 매 2.9/ 전 2.4

B시   선호생활권    b단지/00y/59/공실/올수리/    매 3.0/ 전 2.5  

저 : A시 물건보다 선호도와 입지가 좋은데 가격이 비슷하고, 전고점 대비 20%이상 빠짐

환 : 세대수 300세대 이상, 저층X, 탑층X, 선호도가 있는 단지로 꾸준히 거래가 잘 되는 단지

수 : 투자금 대비 100% 수익률 달성 가능

원 : 전세가율 80% 이상

리 : 전세 맞추고 2년 뒤 공급 20년 평균 공급량 미만

첫 매물코칭이었고 무엇보다 투자하고 싶은 마음이 강했지만 비록 뽑은 물건이 통과가 안되더라도 내가 놓치고 있는 것, 보완해야 할 것을 배우겠다는 생각으로 코칭에 임했습니다. 저의 첫 매물코칭은 셔츠 튜터님께서 해주셨는데, 튜터님께서도 제 생각과 같이 구축을 투자할 때 특히 지방에서는 수리비를 최소화해야 한다고 말씀해 주셨고, 첫 투자는 공급리스크를 줄이는 것이 무엇보다 중요하기 때문에 그런 점에서 매물을 잘 선정했다고 하셨습니다. 

하지만 더 좋은 물건이 없는지 매물을 더 털어보고 가격을 깎아보는 노력이 필요하며, 무엇보다 본 계약 후 전세를 빨리 맞추는 것이 중요하기 때문에, 내 물건과 경쟁하는 전세매물이 있는지 전세입자모드로 전임을 계속하면서 내 물건이 먼저 브리핑이 되는지 확인하고, 경쟁 전세 매물에 대한 전세 리스트업을 만들어야 한다고 말씀해주셨습니다. 

그동안 1등 뽑고 그걸 그대로 투자해야 한다고 생각했었는데 좀 더 좋은 투자를 위해서 내가 간과하고 있었던 것은 무엇이고, 보완해야 할 것이 무엇인지 확실히 알 수 있었습니다.

<복기포인트>

잘한 점 : 투자기준에 맞게 물건을 선정하고 매물코칭에 넣은 것

아쉬운 점 : 좀 더 매물을 털어보고 가격을 네고하지 못한 점, 전세 리스트업을 안한 것

그렇게 첫 매물코칭을 마치고 바로 물건지 부동산에 방문하여 매물을 털고 1등 물건 네고를 시도했지만 원하는 가격으로 네고가 되지 않았고 결국 다른 분께 거래가 되고 말았습니다.

비록 투자까지는 이어지지 못했지만 저에게는 정말 값진 경험이었고 꼭 기회가 오면 잡아야겠다는 깨달음을 얻었던 순간이었습니다.

그 후 7월에 C지역을 임장하였고 그 달 말에 C지역에서 다시 1등을 뽑았습니다.

<연식, 가격은 실제와 다름> 

C시 비선호생활권 c단지/21y/주인거주,/59/수리필요없음,  매 3.1/ 전 2.5 

C시 선호생활권    d단지/03y/세입자거주/84.올수리됨,      매 3.0/ 전 2.4

C시는 작년부터 입주가 많은 지역으로 올해까지 입주가 많이 예정된 지역이지만 전세만 잘 맞춘다면 26년에는 공급이 부족하여 전세 세팅하기에 수월할 것으로 판단되었고 공급이 워낙 많았던 탓에 다른 지역 같은 연식, 같은 평형대에 비해 가격이 눌려 저렴한 상황이었습니다. 둘 다 전고점 대비 20%이상 저렴했지만 매물임장 결과 선호생활권의 준구축 84는 생활권 내에서 선호도가 가장 떨어졌고 반면 비선호 생활권의 59 신축은 브랜드 대단지로 생활권 내에서 선호도가 높아 더 가치가 있다고 판단했고 전고점도 더 높았습니다. 그래서 59 신축 물건을 최종 1등으로 선정하고 센쓰있게쓰자 튜터님께 2번째 코칭을 받게 되었습니다.

저 : 전고점 대비 20% 이상 저평가, 다른 앞마당 같은 평형, 같은 연식 대비 싸다.

환 : 세대수 300세대 이상, 저층X, 탑층X, 생활권 내에서 선호도가 높은 단지

수 : 투자금대비 200% 수익률 달성 가능

원 : 전세가율 80%이상

리 : 공급이 많지만 전세만 잘 맞추면 2년 뒤 공급 20년 평균 공급량 미만

튜터님께서도 제 생각과 같이 향후 매도를 고려했을 때 준구축 84보다는 신축 59를 선택한 것이 잘한 결정이라는 말씀을 주셨고 투자금을 줄이기 위해 매매가격을 1,000만원정도 더 네고한다면 좋은 가격에 매수할 수 있을 것이라고 말씀해 주셨습니다. 

코칭을 마치고 부동산 사장님께 네고를 시도했으나 이미 물건은 거래된 뒤였고, 2순위 물건도 거래가 된 뒤였습니다. C지역이 너무 쌌기 때문에 C지역 매물만 터느라 다른 지역 앞마당 매물은 보지를 못했고 다른 앞마당 매물까지 더 봤더라면 더 좋은 상황의 물건을 뽑지 않았을까하는 아쉬움이 들었습니다, 앞으로는 투자 후보 물건을 많이 만들어 1~2순위 물건이 날아가더라도 투자기회를 잡을 수 있는 대안이 필요하겠다는 생각이 들었습니다.

<복기포인트>

잘한 점 : 투자기준에 맞게 물건을 선정하고 매물코칭에 넣은 것

아쉬운 점 : 다른 앞마당의 매물을 보지 못한 것, 후보물건을 더 만들지 않은 것

코칭서비스 중단과 대출규제.. 오히려 기회가 되다!

8월에도 앞마당을 만들면서 투자후보단지를 뽑았을 시점에 자본시장법에 따라 코칭서비스가 중단되고 엎친데 겹친 격으로 스트레스 DSR과 조건부 전세대출규제가 시행되어 그 이후 전화임장과 매물임장에서 부동산 사장님들의 차가워진 목소리를 느끼면서 투자하기 쉽지 않은 분위기가 펼쳐졌습니다. 그 때 잠시 방황을 했던거 같습니다. ‘지난 1년 반동안 했던 투자활동이 이제 무의미해진 걸까?’ ‘대출규제가 풀리고 코칭서비스가 복귀될 때까지 기다려야 하나?’ ‘진작에 투자를 했어야 했는데 너무 늦은 걸까?’ 라는 생각으로 무의미하게 시간을 보냈던 것 같습니다. 그래서 그때 수강했던 열기반 강의도 잘 듣지 않고 헤맬 때 쯤 너나위 멘토님께서 9월 중간에 열어주신 깜짝 특강이 저를 다시 정신차리게 했습니다. 강의 수강률이 저조한 것이 가장 큰 이유였지만 투자하기 안 좋은 상황에서 주저하고 있는 수강생들에게 하는 말처럼(특히 저에게 하는 말처럼 느껴졌습니다^^;;)수도권과 지방의 차가워진 부동산 시장은 오히려 기회이고 남은 3개월이 정말 좋은 기회이니 더 열심히 물건을 찾아다녀야 한다고 말씀을 해주셨으며, 정책이나 상황에 휘둘리지 말고 투자자로서 해야할 일을 해 나가야 한다고 말씀해 주셨습니다.(멘토님 너무 감사합니다^^)

그렇게 마음을 다잡고 열기 강의를 열심히 들으면서 드는 생각은 ‘매물코칭이 있든 없든 결국 투자라는 행동은 내가 해야 하는 것이고 코칭은 내 선택에 대한 확신을 얻는 과정이다!’ 라는 것이었고 가치대비 가격이 저렴하고 나의 상황에 맞는 투자기준에 부합한다면 확신을 갖고 투자를 해야겠다는 생각이 들었습니다.

코칭이 중단된 상황에서 내 상황에 맞는 제일 좋은 물건을 선정하기 위해서는 방법의 전환이 필요했습니다. 투자후보 물건의 범위를 좀 더 명확하게 하면서 전수조사 횟수와 매물임장의 횟수를 더 늘려야 겠다는 생각을 하게 되었고, 월 1회 전수조사를 생활권별로 매일 전수조사하는 방법으로 바꾸고 특히 내 잔금감당범위와 투자금에 맞는 단지들을 따로 모아 정리하면서 매일 시세스캐닝하고 해당단지들을 네이버부동산이랑 아실에서 알람설정하여 실시간으로 새로 올라오는 물건들을 계속 트래킹하게 되었습니다.

그렇게 횟수를 늘리고 시세스캐닝을 병행하면서 10월에 투자후보물건 3개를 추렸습니다.

<연식, 가격 등 실제와 다름>

B시 비선호생활권 e단지 10y/84/7층/수리비 200만/주인거주, 가격 1300만원 조정가능    매 3.3 / 전 2.7

C시 선호생활권    c단지  21y/59/16층/수리비x/주인거주,  가격 조정 안됨                          매 3.15 / 전 2.5

B시 비선호생활권 f단지 17y/75/9층/수리비x/세입자거주,  가격 200만원 조정 가능           매 2.97 / 전 2.3  

1등 물건은 7월에 갔던 B지역에서 외곽에 있는 생활권이지만 젊은 신혼부부들에 대한 수요가 있고 연식은 준신축에 수리비가 다소 들지만 생활권 내에서 전세가가 가장 빨리 움직일 정도로 같은 생활권의 연식 좋은 f단지보다 선호도가 높은 단지였고 무엇보다 가격조정이 된다는 것과 투자금을 줄일 수 있다는 점이 가장 커서 1등 단지로 선정하고 네고를 시도했습니다.

c단지와 f단지는 수리비는 들지 않았으나 가격조정이 안되는 물건으로 투자금이 기준 범위를 벗어났습니다.

저 : 다른 앞마당(중소도시) 같은 연식 같은 평형 가격대비 저렴한 가격

환 : 세대수 300세대 이상, 저층X, 탑층X, 생활권 내에서 선호도가 높은 단지

수 : 투자금대비 100% 수익률 달성 가능

원 : 전세가율 80% 이상

리 : 전세 맞추고 2년 뒤 공급 20년 평균 공급량 미만

e단지를 2천만원까지 네고하려고 했지만 매도자 분께서 조정할 수 있는 최대 가격이 1500만원이라고 하셨고 1500만원 가격조정만 되어도 좋은 가격이라고 판단한 저는 바로 가계약을 위한 특약 협의에 들어갔습니다. 하지만 부사님께서는 제가 요구한 특약 조건을 대부분 들어주시지 않으셨고, 특히 넣지 않아도 되는 보일러 교체 시 고장발생에 대한 수리비를 매수자에게 부담하는 특약을 강요하셔서 계약을 하게 될 경우 경우에 따라 추가로 리스크가 발생하는 상황이었습니다. 

‘특약은 내 리스크가 ‘0’이 되도록 하는 것이 중요해요!‘ - 권유디 맨토님 -

’배운대로 정석대로 한다!‘ - 마음하나 튜터님 - 

저는 실전반때 권유디 멘토님과 마음하나 튜터님의 말씀을 떠올렸고 제 특약사항을 반영해 달라고 재차 요구하였습니다. 하지만 그 요구는 받아들여지지 않았고, 급기야 감정적으로 대응하기에 이르렀습니다. ㅠ ㅠ

그러다가 결국 물건은 다른 실거주자에게 넘어갔고 잊지 못할 한 가지 큰 깨달음을 얻을 수 있었습니다.

“투자자는 절대 감정적으로 대응하면 안 된다!”

’차라리 그 특약을 가지고 가격을 더 조정했으면 어땠을까?‘ ’추후에 더 좋은 물건이 나올 수도 있는데 부동산 사장님께 너무 심하게 대응했다.‘

그렇게 10월에도 1호기를 못했지만 잘한 점과 아쉬운 점이 많았고 코칭 없이도 배울 수 있는 교훈이 많았던 한 달이었습니다.

<복기 포인트>

잘한 점 : 투자범위를 명확히 하고 투자기준에 맞는 단지를 찾아 투자후보물건을 선정한 것, 내 리스크가 ’0‘이 되는 특약을 잘 준비한 것, 배운대로 정석대로 한 점 

아쉬운 점 : 부사님께 감정적으로 대응한 점, 특약의 불리함을 협상카드로 사용하지 못한 것, 앞마당을 좀 더 넓게 보지 못한 것

부동산 사장님을 내 편으로 만들다!!

그렇게 10월을 아쉽게 흘려보내고 11월이 왔습니다. 3개월 이내에 투자를 해야겠다고 결심한 그 마지막 달이 온 것이었습니다. 조바심이 났던 것이 사실이지만 그래도 원칙과 기준에 맞는 투자만이 잃지 않는 투자를 할 수 있다는 가르침을 다시 마음속에 새기며 11월도 어김없이 전수조사와 매물털기에 집중했습니다. 그리고 이번에는 조사할 앞마당의 범위를 공급리스크가 적은 곳으로 한정했던 것에서 벗어나 공급리스크가 있어도 대응이 가능한 앞마당까지 전부 전수조사를 하였습니다. 왜냐하면 ’리스크는 대응의 영역이다!‘ 라는 열기반때 너바나 멘토님의 말씀을 떠올렸고 내가 내 스스로 리스크에 대한 고정관념으로 투자범위를 한정한 것이 아닐까하는 의구심이 들었습니다. 리스크가 있어도 오히려 잘 활용하면 기회가 될 수 있다는 것을 강의 때마다 멘토님들과 튜터님들께서 강조하셨기 때문에 투자대상 앞마당 범위를 넓히고 전수조사와 매물털기를 진행했습니다. 그 결과 아래 3개의 후보물건을 선정할 수 있었습니다. 

<연식, 가격 등 실제와 다름>

B지역 중간생활권 g단지 12y/84/16층/세입자거주/전세만기 25년 3월/전세 3.0에 2년 연장 가능, 매 3.55 / 전 3.0

D지역 선호생활권 h단지 13y/84/7층/주인거주/주인전세가능,                                                        매 3.2 / 전 2.6

B지역 비선호생활권 i단지  16y/75/15층/주인거주/수리비 200만,                                                 매 2.79 / 전 2.25

1순위의 g단지는 B지역에서 중간정도의 생활권에 준신축 단지로 생활권 내에서 선호도가 높은 단지였고 전고점 대비 20% 이상 빠졌으며, 광역시 중간생활권에서 선호도 높은 단지가 3억대 금액은 저렴하다고 판단되었습니다. 더군다나 세입자가 현재 전세가격에 연장의사가 있고, 가격 조정만 가능하다면 투자금 범위에도 들어와서 g단지에 대한 가격 협상에 들어갔습니다.

저 : g단지와 다른 광역시 및 중소도시 같은 연식과 같은 선호도를 가진 단지들을 비교했을 때 가장 저렴했고, 

       전고점 대비 –20%이상 저평가 됨

환 : 세대수 300세대 이상, 저층X, 탑층X, 생활권 내에서 선호도가 높은 단지

수 : 투자금대비 200% 수익률 달성 가능

원 : 전세가율 80% 이상

리 : 전세 맞추고 2년 뒤 공급 20년 평균 공급량 미만

가격협상을 위해 부동산 사장님께 전화를 드리니 해당 물건에 대한 투자자 문의가 많아 매도자가 이미 매매가를 3.6억으로 올렸다는 것이었습니다. 부사님께서는 3.6억도 싼 가격이니 투자금이 더 들더라도 하는 게 낫지 않겠냐는 식으로 저를 설득하기 시작했습니다. 저는 생각할 시간을 달라고 했고, 고민 끝에 제가 투자금이 5천만원 밖에 없어서 그 가격이면 거래가 힘들 것 같다고 말씀드렸습니다. 그리고는 다른 지역 물건도 지금 협상하고 있어서 여기가 안되면 다른 지역 물건을 매수할 것이라도 말했습니다(실제 제가 매수했던 1호기 물건의 매물을 보기로 약속을 잡은 상황이었습니다) 그리고는 D지역으로 가려던 길에 다시 부동산 사장님께 전화가 옵니다.

“대표님! 그럼 투자금이 5천만원 밖에 없다고 하시면 대표님이 원하시던 3.5억에 전세 3.0이면 이번 달 안에 바로 잔금 치실 수 있으세요? 가능하시면 제가 이 조건으로 매도자분께 다시 물어볼게요, 매도자분이 좀 급하신거 같아요“

오! 이게 바로 협상이라는 것이구나!! 경쟁물건을 붙여서 가격을 네고하는 협상을 제가 지금 하고 있는 것이었습니다. 저는 실제로 1순위가 날라가면 바로 2순위 물건에 가계약금을 치르려고 했습니다. 왜냐하면 조건이 너무 좋았거든요^^ 그 이유는 후술하겠습니다!!

저는 가능하니 매도자분께 한번 여쭤보라고 말씀드리고 전화를 끊었습니다. 그리고나서 1시간 뒤 부동산 사장님께 다시 전화가 왔습니다.

”매도자분이 3.6억이 아니면 절대 안된다고 하시네 울면서 애원하는데 일단 오늘은 조정해달라는 말을 못하겠더라구! 이거 어쩌지?“ 

저는 이렇게 말했습니다.

”그럼 500만원으로라도 네고 가능한지 여쭤봐주시겠어요? 조정된다면 저도 고민해 볼게요. 대신 빨리 연락주셔야 해요. 다른 지역 물건도 협상중이라“

사실 3.55억까지 조정이 된다면 비록 투자금에서 500만원이 더 들더라도 수익률 측면에서 나쁘지 않은 투자라고 생각했습니다. 가격 자체가 워낙 저렴했기 때문이었습니다.

그리고 그 다음 날 다시 전화를 해봤습니다. 부동산 사장님은 아쉬운 목소리로

”이거 어쩌죠? 기존 세입자가 2.8억에 새로 계약하길 원하시네 시세보다 높다고 낮추길 원하시네, 매도자도 3.6억을 고집하고 있고...“

사실 g단지는 실제 전세시세보다 높게 끼어 있었지만 향후 공급이 부족하기 때문에 만기 시점에는 전세가가 더 오를 것으로 생각했고 3.0억도 나쁘지 않다고 생각했었습니다. 결국 아쉬웠지만 그 물건은 내 물건이 아니라는 생각이 들었고 미련을 버리고 알겠다고 애써주셔서 감사하다는 인사를 하고 전화를 끊었습니다.

그리고 2순위 물건을 보기 위해 D지역으로 향했습니다. 

h단지는 비록 중소도시였지만 D지역에서 가장 선호생활권에 대규모 초,중,입시 학원가와 상권이 인접해 있으며 D지역 내에서 가장 선호학군을 보낼 수 있는 대장급 준신축 단지였습니다. 더군다나 가격도 많이 눌려있는 상황이였습니다. D지역에 영향을 끼지는 Z지역의 공급이 수년간 계속된 탓에 D지역 대부분의 단지가 전고점대비 20%이상 눌려있는 절대적저평가 시장이었기 때문이었습니다. 게다가 곧 다가올 2월에 대규모 공급이 예정되어 있어 투자를 한다고 해도 전세가를 2~3천만원 더 낮춰야 할 만큼 전세 맞추기가 쉽지 않은 지역이었습니다. 그럼에도 투자를 결정한 이유는 리스크를 대응할 수 있다는 확신이 들었기 때문이었습니다.

전세를 잘 맞춘다면 이번 대규모 입주 이외에는 영향을 줄만한 공급이 앞으로는 없는 상황이었고 결정적으로 Z지역의 공급이 올해부터 계속 부족한 상태이기 때문에 공급으로 인한 역전세 가능성이 낮을 것으로 판단했습니다. 

저 : 다른 중소도시 같은 연식과 같은 선호도를 가진 단지와 비교했을 때 가격이 더 저렴하고, 

       전고점 대비 –20%이상 저평가 됨

환 : 세대수 300세대 이상, 저층X, 탑층X, 생활권 내에서 최상위 선호단지

수 : 투자금대비 200% 수익률 달성 가능

원 : 전세가율 80% 이상

리 : 주인전세로 전세 세팅 리스크 X, 3년 전세계약 가능

h단지 협상을 위해 부동산 사장님께 전화해보니 매도자가 매도 후 다른 동으로 가거나 아이들 교육 때문에 주인전세로 거주하기를 원하는 상태였고(확실히 학군의 힘이 있는 곳이구나!) 투자금이 6천만원 들었기 때문에 저는 매매가를 1천만원 조정해달라고 부동산 사장님께 문의드렸더니 1천만원은 어렵고 500만원은 가능할 것 같다고 말씀해 주셨습니다. 저는 가격을 만들어보기로 하고 전세가를 500만원 올려주신다면 가계약금 계좌를 받겠다고 말씀드렸더니 매도자분께서 OK하셨습니다. 그리고 일시적 대규모 공급에 따른 역전세 리스크 대비를 위해 전세 만기를 3년으로 해주실것을 요청드렸는데 이것도 매도자분께서 흔쾌히 받아주셨습니다. 저에게는 정말 좋은 조건의 물건이었습니다. 그런데 더 고마운 것은 그 다음 부동산 사장님의 행동이었습니다. 

”이거 말고 상태 더 안 좋은 물건이 오늘 3.05억에 급매로 거래됐더라고 내가 더 깎아 볼테 니 기다려봐요“ 하고 저보다 더 적극적으로 네고를 해주셨던 것이었습니다. 생각해보면 투자했을 당시 제가 투자하겠다는 적극적이고 구체적인 매수조건을 제안했고 거기에 부동산 사장님은 저의 적극적인 모습에 저보다 적극적으로 거래에 나서 주셨다는 생각이 듭니다.

뿐만 아니라 특약 협상 때도 제 특약 중 저에게 불리한 문구를 지적해 주시며

”이 문구는 나중에 세입자가 계약 중간에 언제든 나갈 수 있는 여지를 줄 거 같은데 이거 빼는 게 어때요?“라고 하시며 거래에 있어서 순전히 제 편이 되어 주셨습니다.

”부동산 사장님을 내 편으로 만든다는 게 이런 것이구나!“ 부동산 사장님을 대할 때는 반드시 투자를 하겠다는 마음가짐으로 적극적으로 사장님과 대화를 풀어가야겠구나” 라는 귀중한 경험과 깨달음을 얻을 수 있었습니다.

비록 600만원 밖에 네고하지 못했지만 그 가격도 충분히 좋은 가격이었고, 특약도 원만히 협의되어 바로 가계약금을 입금할 수 있었습니다.

<복기 포인트>

잘한 점 : 투자 대상 앞마당을 넓혀 적극적으로 투자대상 물건을 찾으려 한 점, 좋은 조건의 투자후보 물건을 늘리고 이를 협상카드로 활용한 것. 끝까지 가격조정 시도를 한 것. 구체적인 가격조건과 적극적인 행동으로 부동산 사장님의 마음을 움직이고 내 편으로 만든 것 

아쉬운 점 : 매도자의 구체적인 매도사유를 알아내지 못한 것, 세입자의 구체적인 연장상황을 체크하지 못한 것, 매물을 더 많이 털어보지 못한 것

눈보라를 뚫고 드디어 1호기를 하다!!

그렇게 가계약금을 쏘고 일주일 뒤에 본계약(매매, 전세계약 동시 진행)을 하게 되었습니다. 그 사이 정말 뜻하지 않은 불상사가 계속 터졌습니다.ㅠ.ㅠ 아버지께서 갑작스레 교통사고를 내셔서 경찰에 조사를 받으러 다니시고(아버지께서는 다행히 많이 안다치셨습니다)피해자에 대한 합의금을 물어줘야 할 수도 있는 상황이 발생한 것이었습니다.  가계약금을 쏘고 바로 이틀이 지난 날이었습니다. ’계약을 잘못한 건가?‘ ’계약이 부정을 탄건가?‘ 라는 별의별 생각이 들었습니다. 더군다나 회사에서 계약 전날 일이 터지는 바람에 계약날에 회사일을 처리해야 하는 상황도 연거푸 터졌습니다. 계약을 미루는 것도 불가능한 상황이었습니다. 그래서 본계약 전날까지도 계약 진행여부를 신중히 고민했던 것 같습니다. 하지만 그래도 제 정답은 결국 투자였습니다. 다행히 피해자들이 많이 다치지 않으시고 가벼운 타박상이라 합의금이 많이 들지 않을 것 같다는 보험회사 담당자의 전화가 계약 전날 들려왔고 회사에는 계약당일 몸이 안좋다는 핑계로 병가를 쓰고 계약날 부동산으로 향했습니다.(다행히 회사일도 크게 번지지 않고 그날 저녁 회사에 출근하여 일을 잘 마무리하였습니다.)

계약 당일 새벽 그 날은 하필 수도권에 기록적인 폭설이 내린 날이었습니다. 새벽에 차를 타고 광명역으로 가는 도로에는 밤늦게부터 온 눈이 많이 쌓여 있었고 폭설로 나무들이 여기저기 쓰러져 있는 상태였습니다. 차를 타고 가는 길 내내 계속 불안한 생각이 들었습니다. ’기차가 폭설로 운행을 안 하면 어쩌지?‘ ’내가 계약을 한 게 잘못이었나?‘ ’계약하지 말라는 뜻인가?‘ 오만가지 생각이 들었지만 그럼에도 차를 돌리지 않았던 이유는 한 가지였습니다.

“내가 투자를 왜 시작했는지? 불안하고 앞이 안보이는 미래에서 벗어나는 것!” 그것을 위해 이 투자를 시작했고 이 눈보라도 거쳐가야 할 역경 중에 하나라는 생각이었습니다.

다행히 광명역에 잘 도착하고 기차도 연착하긴 했지만 계약시간에 늦지 않게 도착할 수 있었습니다. 그렇게 특약사항과 계약서의 계약조건이 잘 반영했는지 마지막으로 확인하고 계약서에 도장 찍고 잔금을 치렀습니다.

투자하기까지의 과정은 정말 순탄치 않고 2년이라는 긴 시간이 필요했지만 계약은 단 2시간만에 끝났습니다. 계약을 마치고 계약서를 받아들었을 때 그제서야 긴장이 풀리면서 웃을 수 있었습니다.

부동산 사장님께 마지막으로 감사드린다는 말씀을 드리면서 문밖을 나섰고 그렇게 1호기가 완성되었습니다.

저에게는 이번 1호기가 투자자로써 잊을 수 없는 귀중한 경험이었고 앞으로도 계속 투자를 이어나가면서 어려움이 닥칠 때마다 이 순간들을 기억하면서 이겨낼 수 있는 원동력이 될 것이라 생각하며 경험담을 마치고자 합니다.

THANKS TO

기차를 타고 집에 돌아오는 길에 많은 생각이 들었습니다. 중간중간에 위기도 있었고 투자공부를 포기하고 싶은 순간도 많았습니다. 하지만 그럴 때마다 제 손을 잡아주고 끌어준 것은 튜터님, 멘토님의 강의와 코칭, 그리고 같이 임장하고 임보를 작성하면서 서로 독려하고 이끌어준 동료들이었습니다. 그 분들께 마지막으로 감사의 말씀을 전해드리고자 합니다.

유튜브와 책을 통해 월부에서 투자공부를 시작할 수 있었던 계기를 만들어주시고, 멘탈이 흔들려 투자를 포기하고 싶었을 때 정신 차릴 수 있게 깜짝 코칭을 열어주시고 피와 살이 되는 좋은 말씀을 해주신 너나위 멘토님

제 투자의 방향을 잡아주시고 앞마당을 넓히는 방법을 코칭 때 알려주신 한가해보이멘토님

저환수원리와 수익률분석을 임보에 반영하여 투자와 연결할 수 있는 넣은 방법을 코칭에서 일깨워주신 밥잘멘토님 

내 리스크가 ’0‘이 되는 매수 프로세스 방법을 강의에서 알려주시고 적은 투자금으로 규모를 늘리는 투자를 해야한다고 코칭 때 조언해 주신 권유디멘토님

지방투자실전반에서 목소리가 쉰 상황에서도 조원 한분한분 튜터링해주시면서 배운대로 정석대로 하는 것이 중요함을 일깨워 주신 마음하나 튜터님(정말 보고 싶습니다 ㅠ)

매물코칭 때 저의 보완한 점을 집어 주시고 향후 매수와 전세 맞추는 전략, 그리고 앞으로 가야할 앞마당 방향을 조언해 주신 셔츠 튜터님과 센쓰입게쓰자 튜터님

지역특강에서 저의 선택에 확신을 주신 재이리튜터님(튜터님 덕분에 더 확신을 갖고 1호기 할 수 있었습니다. 감사드립니다^^)

1호기에 대한 진단과 앞으로의 투자 방향성, 그리고 복기와 계획의 중요성을 일깨워 주신 프메퍼튜터님(튜터님 덕분에 1호기 경험을 제대로 복기할 수 있었습니다. 곧 25년 계획도 올리겠습니다^^) 

제가 가장 애정하는 지투19기 21조 프참조장님, 철님, 쥔님, 샷님, 하늘님, 사부님, 먼지님, 라타님 덕분에 제가 한 단계 더 성장할 수 있었습니다! 특히 프참조장님^^ 특약문구에 대해 조언 해주시고 투자 고민도 잘 들어주시고 조언해 주셔서 감사합니다(조활동할 때 속썩여서 너무 죄송해요ㅠ ^^;)

매물터느라 조 활동을 제대로 못하는 상황에서도 이해해주시고 저의 투자 고민에 대해 진심으로 조언해주신 강파랑조장님 이 자리를 빌어서 꼭 감사드린다는 말씀 꼭 전하고 싶습니다.

마지막으로 이번 1호기를 하기까지 제 고민을 진심으로 들어주시고 같이 인사이트를 나누면서 조언과 해결책을 제시해 주신 저의 정신적인 지주 훈티티 조장님! 이번 1호기를 하면서 정말 많은 도움을 받았던 것 같습니다. 정말 감사드리며 꼭 보답하겠습니다^^

그 밖에도 도움주신 고마운 분들이 너무 많은데 제가 미쳐 기억하지 못하고 말씀 못 드린 조장님들 그리고 동료분들께도 꼭 감사의 인사를 전해드리고 싶습니다. 앞으로 투자자로 살아남는 한 계속 만날거니까 그 때까지 꼭 투자자로 오래 살아남아서 자주 봐요^^

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다!