[실준 64기 97조_로로라] 임장지 순서가 안타깝구나: 영등포구를 먼저 했어야 했어~~~

*임장지 선택이 중요하구나!!

송파구(1군)->강동구(3군)->동작구(3군)->영등포구(3군)->광진구(2군)->성동구(2군)→마포구(2군)→동대문(4군)

1기 신도시 분당(2군) 하남(4군) 평촌(4군) 광명(4군) 수지(4군)

구성남(4군)은 어디니?

과천(1군)이라니… 분당(2군)보다 높은 급지일 줄이야!!

내가 할 수 있는 투자 중에 가장 좋은 투자인가!!

첫 투자하기 위해 필요한 모든것?

임장지를 어떻게 늘려가야 하는지 기준을 안다.

지역별 투자 우선순위를 알고 투자에 적용한다.

투자에 필요한 전 과정을 이해하고 적용한다.

1. 나에게 맞는 임장 지역 선정하는 법

   1단계 목표: 임장∙임보 완료, 가까운 지역(내가 살고 있는 지역 or 직장지): 자주 갈 수 있는 

   2단계 수평적 비교평가: 가치는 같은데 가격이 다른 = 지역의 급지&인구규모 비슷한 지

   3단계 수직적 평가: 상급지와 하급지의 비교 = 기존 앞마당과 연결성(상-하급지)을 갖는 지역

   

    

   업무지구 접근성 체감: 출퇴근 혼잡도

    

   임장지: 인근지역: 강남방향으로 or 평당가 높은 지역

    

   

   수평적 비교평가

   (수도권) 연식, 평형, 지역 내 선호도 동일  => 입지분석(교통, 학군, 환경), 전고점 비교

   

   

   (지방) 인구

   *지방(실수요):공급은 전세가에 영향을 먼저 준다. Vs 수도권:공급 + 심리, 금리, 규제, 경기 등 다양한 요소

    

   수직적 비교평가

   

   수요 & 시세의 흐름이 지하철 라인을 따라 움직인다. => 비교평가할 때도 지하철 라인을 따라 할 수 있다. => 수직적 비교평가를 잘할 때 투자로 연결된다.

    

   *전고점 대비 얼마나 빠졌나로 더 싸다는 것을 평가할 수 있다.

   *비교평가할 때 먼저 가격=매매가를 봐야한다. 가치가 있느냐 없느냐? 가격이 싸냐 안싸냐? => 그다음이 투자금이다.

   *너무 구축인데 연식때문에 전고점 또 찍을 수 있을까요? => 땅의 가치(=입지독점성)를 본다.
   *지방 외곽에 있는 구축들은 전고점 못찍는다. 선호도가 계속 떨어진다.

    

   지방 임장(2개구 보기)

   1등 지역 = 가장 선호하는 지역(=가격의 상한선)은 무조건 분석해야 한다. *학군

   가성비 지역: 전세가율이 높고 & 평당가가가 높은 순서로 투자한다. 

   *사람들이 선호도가 떨어지는 지역이 전세가율이 높다.

    

   *나의 로드맵: 송파구 - 강동구 - 동작구 - 영등포구

   

   ---

2.  매수

   *지역별 투자 우선 순위=기준: 지역에서 선호하는 핵심으로 여기는 요소가 있다 è 투자 우선순위를 정해야 한다.

   *대형평형이 섞여 있나?

   

   

   

   

   ---

   투자사례 = 매수과정

   분위기임장 = 생활권을 구분할 수 있어야 한다. 어떤 생활권을 사람들이 좋아하냐? 어디 생활권을 좋아하냐? => 투자 우선순위로 이어진다: 똑 같은 돈이 들어가면 더 좋은 생활권을 사기위해서.

    

   입지분석: 입지 분석(직장, 교통, 학군, 환경, 공급) => 지역 내 선호 입지요소 파악

    

   시세조사: 시세분석 => 지역 내 선호 입지요소 파악

   *지도 위에 시세를 (매매가/전세가)로 한눈에 다 보이게 붙인다. by 코크드림: 역으로 어디가 좋은 지역인지도 알 수 있다.

    

   단지임장: 

   투자금으로 투자가능 단지와 투자불가 단지를 나눈다.

   모든 단지를 볼거다. but 투자가능한 단지는 좀 더 집중해서 보게 된다.

   => 선호단지 파악, 투자 우선순위

   *입지가 수도권 안에서 한시간 이내에 갈 수 있는 택지로 이루어진 좋은 지역인데 투자금 때문에 좋은 단지에 투자를 못하더라도 이미 입지가 좋은 지역이니 여기에서 선호가 조금 떨어지더라도 내 투자금에 맞는 걸 투자해 보자.

    

   단지선정

   저평가, 전세가율, 투자금, 잔금가능(매매가의 30% 마련가능한가?), 역전세 대응가능한가?

   -투자기준에 부합하는 후보 단지 선정

   -그 중 임장 때 파악한 선호도 높은 단지부터 집중 매물 확인

   저평가: 비교할 수 있는 앞마당이 있어야 된다. 코크드림: 부천, 덕양구, 만안구, 산본 => 입지가 떨어지는 지역인데 가격이 비슷했다. => 저평가!!

   
   *투자금을 쪼개지말고 좋은 거 하나 해라!

   

   1등 뽑기

   비교평가: 가치비교 => 가격비교 => 투자금비교 => 최종투자

   *소거법: 가치가 덜 좋은데 비싸면 아웃

   입지가 좋은 복도식 > 입지가 덜 좋은 복도식

   

    

   인테리어