[횰럽] OMG!! 재계약 전 집주인이 저 모르게 대출을 받았어요 (feat. 보증금 상승 재계약시 확정일자 어떻게 받아야 하나요?)



안녕하세요.

그릇이 큰 투자자가 되고 싶은

횰럽 입니다❤

저는 현재 월세집에 살고 있는데요,

제목 그대로 재계약하기전

저 모르게 집주인이 대출을 받았던

경험담 공유드려요!

2019년 지금 집으로 이사를 했고

2021년 보증금, 월세 변경 없이 재계약을 진행했습니다.

2023년 재계약을 진행할건지

부동산 사장님께 계약 종료 한달 즈음 전 전화가 왔었고

재계약 의사를 밝히고 부동산을 방문하였습니다.

(신규계약, 첫번째 재계약, 두번째 재계약 모두

이 부동산에서 진행했었어요!

부동산 사장님과 임대인의 관계가 상당히 끈끈하쥬잉?ㅎㅎㅎ)

두번째 재계약을 진행했던 2023년 6월의 어느날.

부동산에 방문해서 임대인이 관리비 만원 증액을 요청하셔서

관리비에 수도세가 포함되어 있기도 하고

굳이 거절할 정도는 아니라고 생각해서

알겠다고 하고 계약서에 도장을 찍으려고 하였는데,,,

그란데 말입니다!!!!

부동산 사장님께서 등기부 등본을 보여주시면서

'근데 임대인이 대출을 받으셔서요~

뭐 근데 금액이 많지 않아서 블라블라~~~

이 정도는 괜찮아 블라블라~~~'

이때부터 저는 머릿속이 하얗게 되었습니다.

'아,,, 근저당 설정되었네?

나 부동산 박차고 나가야 하는데,,,

생각해보겠다고 해야하는데,,,

근데 나 계속 이 집에 살건데....

하....

아니 근데 제2금융권에서 대출받았으니까

대출 원금이 얼마 정도 하겠구나...

그렇게 많지는 않은데....'

어물쩡 거리는 사이 저는 계약서에 도장을 찍었습니다....!

하......

바보 같았죠 상당히??

2023년 1월 월부를 시작하고 강의를 들으면서

나에게 불리하거나 잘 모르겠는 상황이 발생하였을 때

바로 부동산을 나와야한다는 걸 배웠는데,

배운대로 실천하지 못했습니다...!

(수긍은 하였으나 배운대로 행동하지 못했었죠ㅜㅜ!)

일단 재계약을 완료했습니다만!!!

배운대로 하지못했다는 죄책감,

내 돈 괜찮을까? 란 쫄리는 마음이 들었지요.

소 잃고 외양간 고치는 격이지만,

로톡에 법률 상담을 요청했습니다.

크게 궁금했던 내용은 2가지 였어요.

Q1. 보증금 동일한데 확정일자를 다시 받아야 하는지?

Q2. 나중에 재계약을 할 때 계속 근저당이 설정되어 있다면 제가 할 수 있는 방법은?

참고로 저는 이 집에 오래 살 생각으로 들어왔기 때문에

큰 문제가 없다면 지금도 계속 살고 싶은 생각이 커요!

왜냐하면 회사까지 도보도 가능한 직주근접이고,

갈아타기가 고민되어 투코를 받았을 때에도

집 잘구했다고 칭찬 받았거든요.

저도 근방에서 이 집보다 더 좋은 집 구하기 어렵다는 걸 알고 있어서

최소 몇년은 이사 계획이 없습니다!

로톡에서 상담 내용을 작성하고 원하는 시간대를 예약했는데

빠르게 피드백을 받을 수 있었습니다!

질문1. 보증금 동일한데 확정일자를 어떻게 해야할지?

답변 : 보증금이 동일하다면 확정일자를 다시 받을 필요는 없다.

→ 단순 연장 계약의 경우 확정일자를 다시 안받는다.

→ 이 집을 이사했던 날 확정일자를 받았기 때문에 내 보증금에 우선 변제권이 있다.

다행히 집 주인이 대출을 받아 근저당이 설정되었던 날짜보다

제가 먼저 확정일자를 받았기 때문에

최악의 상황으로 이 집이 경매에 넘어가도

저의 최우선 변제력은 유지가 된다는 걸 확인하였습니다!

보증금이 동일하다면

확정일자는 새로 받을 필요가 없습니다.

(단, 계획서 원본 보관 필수!!!!)

질문2. 나중에 재계약을 할 때 계속 근저당이 설정되어 있다면 제가 할 수 있는 방법은?

답변 : 확정일자를 받아도 증액한 금액에 대해서는 최우선 변제력이 후순위로 밀릴 수 있다.

→ 그렇지만 “증액한 보증금”에 대해서 확정일자를 새로 받아야 한다.

저는 집 하나당 확정일자 하나가 생기는 개념인 줄 알았는데,

집은 하나여도 확정일자는 여러개 발생할 수 있다는 걸 알게되었어요!

이게 무슨 말이냐면요???

저의 보증금이 1억이고,

천만원을 증액하여 재계약했다고 가정해 볼게요!

이런 경우 예전에 계약한 1억은 확정일자를 받았기 때문에,

우선 변제권이 있습니다.

이후 집주인이 대출을 받았는데

보증금 천만원을 증액하여 재계약을 했다면?

기존에 확정일자를 받았던 1억은 최우선 변제력이 유지되지만,

증가한 보증금 천만원에 대해서는 확정일자를 다시 받아야합니다!

(고로 이 천만원은 우선 변제권이 없게됩니다...!)

물론 집주인이 먼저 대출을 받았기 때문에

증가한 천만원은 우선 변제권을 갖지 못하겠지만,

집주인이 대출을 다 상환할 수도 있고,

여러 변수가 발생할 수 있기 때문에

제 보증금을 지키기 위해서는

꼭 확정일자를 받아놓아야 합니다!

더불어 매우매우매우 중요한 것은

저의 최우선 변제권이 최초 계약부터 유지되었음을 입증하기 위해

최초 계약서 원본은 항상 잘 보관해 주셔야 합니다!

복기 포인트1. 바로 윗집에사는 집주인과의 관계가 어색해질까 봐 그 자리를 박차고 나오지 못했음.

→ 임대인과 임차인은 철저한 법적인 관계!

→ 좋은게 좋은거지라는 안일한 생각은 절대 금물!!!

복기 포인트2. 근저당 금액으로 원금 계산시 큰 금액은 아니기 때문에 괜찮을 거라는 희망회로.

→ 실제로 계산해보지 않았고 따져보지 않았음에도 막연하게 큰일이 아니겠지 라는 안일한 생각을 가졌음(바랬음)

→ 결과적으로 나의 소중한 종잣돈을 함부로 대했다는 죄책감은 덤.

→ 이게 맞는 방법일지 모를 때에는 잠시 홀드하고 조언을 구한 뒤 결정할 것!

복기 포인트 3. 신규계약이나 재계약시 권리 변동을 일으키지 않는다는 특약을 추가하지 못한 것

→ 이번에 문제가 발생되고 계약서를 다시 살펴보니 관련 특약을 추가하지 않았음

→ 전월세 계약시 “임대인은 임대차기간 동안 등기부등본 상에 어떠한 권리 변동도 하지 않는다.” 라는 특약을 넣어 나의 안전 장치를 추가할 것

→ 최소한 언제까지 이 대출금을 상환할 것인지 임대인과 이야기라도 해보았어야 했다. 그리고 관련 내용을 특약에 넣었어야 했다.

복기 포인트 4. 임대인이 계약서 작성 당일 관리비 만원 증액을 요청하였고 나는 그냥 주기만 하였다.

→ 계약 당일에 요청한 내용이라 받아들이지 않아도 되었지만 집주인과의 좋은 관계 유지를 위해 요청 사항을 들어주었다.

→ 살면서 불편했던 부분에 대해 작은 거라도 요청할 기회를 놓쳤다.

→ 하다못해 화장실에 줄눈이라도 쏴달라는 말이라도 해볼걸

[정리] 재계약시 확정일자 관련 소소한 팁⭐

✔ 보증금이 동일하다면? 확정일자를 다시 받을 필요는 없다. (최초 계약서 원본 보관 필수)

✔ 보증금 증액시 “증액한 보증금”에 대해서 확정일자를 새로 받아야 한다. (최초 계약서 원본 보관 필수)

사아실 고백하기 창피하기도 하고

좀 쓰라린 경험이지만,

제가 다시 같은 실수를 하지 않기 위해,

복기글을 작성하였습니다!

부족하지만 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다!

그리고 저처럼 갑자기 집주인이 대출을 받는 것을 방지하기 위해

특약 꼭 추가해 놓으시고,

당황스러운 상황에서는 당장 결정하지 않아도 된다는 걸 잊지마세요!

항상 안전한 투자 생활하시길

응원하겠습니다❤

월부닷컴 홈페이지에서도 확인 가능하세요 :)

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