투자원칙을 지키지 않고 지방 소형 구축을 매수/매도했을 때 벌어지는 일

“성공담보다 실패담에서 더 많이 배웁니다.”

안녕하세요, 잠토입니다. 

오늘은 ‘성공적인 투자 사례’보다는, 

제가 겪었던 실패한 투자 경험을 통해 배운 점을 공유드리려 합니다. 

특히, 월부의 고수 분들께 

더 많은 인사이트를 얻고 싶어 용기 내어 글을 써봅니다.

아낌없는 조언과 지적, 언제든지 환영입니다!

1. 갭만 보고 샀어요.

때는 2007년, 

대구로 파견 근무가 결정되면서 

급히 거주할 집을 찾아야 했습니다.

20대였던 저는 아빠와 함께 대구로 내려가

집을 알아보러 다녔는데요 

오피스텔부터, 아파트까지 

동대구 역 근처에 있는 

혼자 살만한 집을 찾아보기 시작 합니다. 

그러다 발견한 아파트가 바로 이 아파트인데요 

<대구 동구 신천동>

1998년/609세대 17평 구축 아파트

저와 아버지는는 여기 전세를 구하려고 부동산을 찾았는데

부동산 사장님으로 부터 놀라운 사실을 듣게 됩니다. 

"사장님 이 아파트 전세가랑 매매가가 같아요.

그냥 매수하시는게 어때요?"

이말을 들은 저와 아버지는 깜짝 놀랐고 아버지께서

“야 무피투자 함 해보자!” 

라고 저에게 제안을 합니다. 

2. 내가 좋아하는걸 기준으로 삼았어요.

신천이라는 내천이 복도에서 

보이는 아파트 풍경이 마음에 들었습니다. 

서울에서도 한강 인근에 살아서인지 

‘물이 보이면 좋다’는 

생각만으로 집이 맘에 들었죠.

그러나 학군, 교통, 생활 인프라, 입지 분석 등은 아예 고려하지 않았습니다. 

월부에서 누누이 강조하는 요소들을, 

저는 아무것도 지키지 않았습니다.

3. 희망 회로를 돌렸어요. 

저희 아버지는 저에게 

“지금 사고 2년뒤에 서울 올라가도 

다만 3천만원이라도 안오르겠냐” 

라고 얘기하시며 그냥 매수하라고 하셨고 

저는 바로 그자리에서 

매수가 6900만원에  매매계약서를 씁니다 

아무런 분석 없이 ‘언젠간 오르겠지’라는 

막연한 기대만으로 움직였습니다.

입지분석도 안하고, 

비교평가도 안했으며,

공급도 안보고,

수익율 계산도 안했습니다. 

월부에서 지키라고 말씀 주시는걸 하나도 안지켰죠

어떻게 되었을까요? 

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❌ 원칙을 안지킨 결과: 가격은 오르지 않았습니다. 

제가 매수했던 부동산은 

제가 다시 서울로 복귀하기전까지 

전혀 오르지 않았습니다. 

오히려 취득세, 

부대비 (인테리어를 좀 하고 들어갔어요) 를 생각하면 

사실상 손해였죠. 

❌ 원칙을 안지킨 결과: 살면서 알았습니다. 

바로 옆에 있는 수성구는 차원이 다르구나 

서울에서 온 저는 지방에서 처음 살아봤기에

지방의 특색을 아무것도 몰랐습니다. 

당연히 집주변에 스타벅스정도는 있는줄 알았어요 

그러나 동구 신천동에는 

그 흔한 테이크아웃 커피숍도 없더라구요 

회사 퇴근하는 날에는 늘 버스를 타고

수성구로 커피마시러 가고, 

쇼핑하러 가고, 밥 먹으러 갔습니다. 

그제야 깨달았죠. 

“생활권이 이렇게 중요하구나”

❌ 원칙을 안지킨 결과: 손해보고 팔았습니다. 

그 때 당시 대구엔 집을 많이 짓고 있었어요 

이때 들어온 아파트가 어디일까요? 

네 우리가 너무나도 잘 아는 

<범어 SK뷰>

<수성 3가 롯데캐슬> 

<래미안 수성>

<범어월드메르디앙>

<수성 태영 데시앙> 

들이 들어왔습니다. 

이들 단지의 총 입주 물량은 무려 3만 명 규모.
제가 가진 아파트는 당연히 경쟁력을 잃었고,
결국 2009년 말에 매수 가격 그대로 매도하게 됩니다.

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📈 매수 매도 실패를 통해 얻은 진짜 교훈

여기까지 읽으신 분은 

“월부에서 지방 구축 소형은 안된다고 그랬어, 

지방 구축 소형을 사서 그래”

“이래서 지방 생활권 떨어지는데는 투자하는거 아니야”

라고 생각 하시는 분도 계실텐데요 

그런데…

한가지 데이터를 보여드릴께요.

제가 갖고 있다 

2014년에 팔았으면 어땠을까요? 

이런 아파트에서 조차 1억 벌고 나왔을 겁니다. 

이유는 공급 부족에 있었는데요. 

공급이 없어지면서 전세가가 상승되다 보니, 

이런 상품성이 없는 아파트 조차도

전세가가 매매가를 밀어주는 상황이 되었던 겁니다. 

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결론: 핵심은 입지와 시기입니다.

제가 이 매수 매도 실패를 통해서 배운것은 

지방 구축 소형은 안된다가 아니었습니다. 

특히 지방일 수록 

✅ 1. 입지 분석을 반드시 해야 한다

서울의 기준이 아닌, 해당 지역의 생활권, 중심축을 읽어야 합니다.

✅ 2. 수요자의 시선에서 봐야 한다

내가 좋다고 느낀 뷰나 조망이 아닌,
해당 지역 사람들이 중요하게 여기는 가치가 무엇인지 이해해야 합니다.

✅ 3. 공급 상황은 반드시 체크해야 한다

지방일수록 공급 변화가 가격에 미치는 영향이 크다는 것을 체감했습니다.

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마무리하며

아마도 많은 사람들이 지방 매수를 고려하실 때 

어렵다 보니, 신축 30평대만 

공급 좀 없는데로만 살펴보실 것 같습니다. 

또 저처럼 20평 준구축 매수했다 

잘못샀다 후회하시는분도 있을텐데요. 

하지만 내가 지방을 제대로 알고

공급을 제대로 파악한다면 

이런 못난이중 못난이 물건도 

매도시기만 잘 맞춘다면 

수익 실현이 가능할거라고 생각합니다. 

더운 여름 지방 임장 가시는 분들 모두 화이팅입니다!!

댓글로 많은 피드백과 의견 남겨주시면 

복기에 더 도움이 될것 같습니다 ^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.