안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
재테크를 아직 시작하지 않았어도 혹은 주식 투자를 하다보니
부동산에 대해 잘 모르거나 관심이 없는 분들도
주식이던 집이던 싸게 사는 것이 중요하다는 이야기를
한번쯤 들어보셨을거라 생각합니다.
하지만 싸다는 것을 어떻게 판단해야할지 방법을 잘 모르거나
판단하는 방법을 배웠더라도 실제로 직접 해보려고 하니까 굉장히 어렵게 느껴집니다.
마치 고등학교때 수학 인강을 들으면서 아! 맞아 이렇게 푸는거지 하면서
'모든 문제를 풀 수 있겠다!' 라는 자신감이 생겼지만
막상 인강을 다 듣고나서 책상에 앉아 문제를 보는 순간
갑자기 머리 속이 하얗게 느껴지는 것과 정말 비슷한 것 같습니다.
사장님의 급매라고 빨리 사야한다는 말에 조급한 마음이 커져가지만
정말 싼건지 판단하기 어려워 손톱을 물어뜯고 다리를 떨게 되죠..ㅎㅎ
그러나 급한 마음에 매수를 했는데 알고보니 싼 가격이 아니라 아쉬움이 남기도 하고
반대로 싼 가격인지도 모른채로 있다가 오르고 나서 후회를 하게 됩니다.
그래서 오늘은 누구나 다 쉽게 아파트 가격이 싼지 비싼지
확인할 수 있는 방법에 대해서 이야기해보려고 합니다.
#기준단지 비교법
싼지 비싼지 판단하기 위해서 비교라는 과정을 반드시 거쳐야합니다.
그리고 이 비교라는 걸 하기 위해서는 적어도 두개의 단지가 필요합니다.
여기서 하나는 내가 보고 있는 아파트가 될 것이고,
비교를 위한 아파트가 하나 더 있어야 합니다.
이 비교를 위한 아파트를 기준 단지라고 부를 수 있고
기준 단지를 통해서 내가 보고 있는 아파트의 가격이
싼지 비싼지를 직관적으로 확인해볼 수 있습니다.
그렇다면... 이 기준이 되는 단지를 정하는 것이 필요한데
내가 잘 아는 지역을 정한 다음에 다음과 같은 순서를 통해
기준 단지를 선정할 수 있습니다.
(여기서 아는 지역이 없다면, 내가 살고 있는 지역도 가능합니다)
이때 더도말고 덜도말고 딱 2개, 신축과 구축들 중에서 각각 1개씩만
가격이 싸다고 되는 단지를 찾아보는 것입니다.
1) 내가 잘 아는 지역(or 생활권)을 정한다
- 내가 어렸을때 살아봐서 혹은 지금 거주하고 있어서, 관심 있는 지역 or 잘 아는 지역이라서(앞마당) 등의 이유로 지역 하나를 정합니다. 이때, 나의 '구'로 보는게 어렵게 느껴지는 분들이라면 생활권도 상관없습니다.
※ 다만, 이때 생활권의 경우 가급적 그래도 지역에서 선호하는 생활권이면 좋습니다
2) 신축과 구축을 구분하여 지도 위에 가격을 올린다.
- 입주 10년차 이내의 단지들을 신축, 10년차가 넘어가는 단지들은 구축으로 구분해서 지도 위에 가격을 올립니다.
3) 신축과 구축에서 각각 기준 단지를 정한다.
- 먼저, 왼쪽의 신축을 살펴보면 두개의 단지가 연식이 4년정도 차이가 나는데 가격은 2.5억 정도가 차이가 나네요. 2.5억은 좀 과한 것 같고, 홍제역센트럴아이파크 12.5억이라는 가격이 싸다라고 볼 수 있습니다.
- 오른쪽 구축들을에서는 역까지 접근성이 차이가 있긴 하지만 그래도 홍제원현대의 9억이라는 가격이 그 안에서 괜찮은 가격이라고 볼 수 있습니다.
- 이렇게 신축과 구축에서 가격이 싸다고 생각되는 단지를 기준 단지로 정합니다.
4) 기준 단지를 통해 싼지 비싼지를 확인한다.
- 기준단지 : 서대문구 홍제 생활권 신축 12.5억, 구축 9억
- 비교 방법 : 내가 보고 있는 아파트의 입지와 기준단지의 입지를 비교
→ (기준 단지와) 입지가 비슷한데 가격이 싼 경우 : 싼 가격
→ (기준 단지보다) 입지가 좋은데 가격이 비싸다 : 맞는 가격
→ (기준 단지보다) 입지가 좋은데 가격이 싸거나 비슷하다 : 싼 가격
→ (기준 단지보다) 입지가 안 좋은데 가격이 비싸거나 비슷하다 : 비싼 가격
→ (기준 단지보다) 입지가 안 좋은데 가격이 싸다 : 맞는 가격
예를 들어서, 기준 단지가 정해졌고 내가 투자 혹은 실거주로 아파트를 보고 있는데 학군이 중요해서 평촌의 무궁화 경남이라는 단지를 보고 살지 말지 고민하고 있다면 보고 있는 단지의 강남까지 직선거리+지하철로 걸리는 시간(노선)을 적어보는겁니다. 그리고 싼지 비싼지를 확인하는 거죠.
무궁화 경남의 입주가 가능한 물건의 현재 호가는 11억, 강남까지 14km, 지하철 소요시간 34분, 4호선
기준 단지인 홍제 센트럴 아이파크는 12.5억, 강남까지 12km, 지하철 소요시간 36분, 3호선
→ 기준 단지의 입지가 더 좋은데 가격이 더 싸기 때문에 무궁화 경남의 가격은 싼 가격이 아니네
→ (심화) 연식도 꽤 차이가 나고, 3호선은 도심도 지나는데 가격차이가 1.5억 정도라면 기준 단지인 홍제 센트럴 아이파크가 싸긴 하구나
하나 더, 관악구 e편한세상서울대입구를 실거주로 생각하고 있다면 위와 똑같은 과정으로 생각하면 됩니다.
e편한세상서울대 입구 현재 호가는 12.8억, 강남까지 7km, 지하철 소요시간 16분, 2호선
기준 단지인 홍제 센트럴 아이파크는 12.5억, 강남까지 12km, 지하철 소요시간 36분, 3호선
→ 기준 단지의 입지보다 더 좋은데 가격이 비슷하기 때문에 e편한세상서울대 입구 가격은 싸네
기준 단지로 정해놓은 구축도 그냥 넘어가면 섭섭하니까 한번 살펴보겠습니다. 만약 내가 신혼집을 알아보는데 길음뉴타운내에 위치한 길음동부센트레빌이라는 단지를 보고 있다면 싼지 비싼지를 확인해봐야합니다. 이젠 어떻게 해야하는지 아시죠?
길음동부센트레 현재 호가는 9.5억, 강남까지 12km, 지하철 소요시간 36분, 4호선
기준 단지인 홍제원현대는 9.0억, 강남까지 12km, 지하철 소요시간 36분, 3호선
→ 기준 단지랑 입지도 비슷한데 가격이 조금 더 비싸네? 막 싼건 아니구나
→ (심화) 환승 차이도 있고 노선 차이까지 고려하면 홍제원현대가 싼거구나
5) 선택 사항 - 기준 단지를 점차 늘려가보세요
내가 잘 아는 지역에서 이렇게 기준을 잡고 비교를 해보면 내 눈앞에 있는 아파트의 가격이 싼지 비싼지 직관적으로 확인할 수 있습니다. 만약, 내가 아는 지역이 많아 이런 기준 단지들이 지역별로 있다면 조금 더 정교해지겠죠?
그리고 한가지 더 아파트 가격은 변하기 때문에 기준 단지의 가격도 변하게 됩니다. 그래서 기준 단지를 정했다고 계속 그 아파트만 생각하는 것이 아니라 한달에 한번 혹은 두달에 한번 정도는 다시 한번 확인해보는 과정은 필요합니다.
이렇게 기준 단지를 정해서 싼지 비싼지를 보다 쉽게 직관적으로 비교하실 수 있습니다.
(부록) 전고점 대비 하락률
다만 여기서 '아파트 하나로 그러면 싼지, 비싼지는 판단할 수 없을까요?' 라는
질문이 머리속에 떠오르셨을 것 같은데 가능합니다.
전고점 대비 하락률로 판단할 수 있고, 보통 -20% 수준이라면
절대적으로 저평가 되어있다고 말할 수 있습니다.
(이때 전고점은 20~21년 사이에 거래된 높은 가격을 말합니다)
하지만 이렇게 직관적으로 판단하는 것은 하락장에서 더 유용하며
지금과 같이 선호 지역 및 단지의 가격이 많이 회복한 경우
더 좋은 기회를 놓칠 수 있습니다.
더불어 향후 상승장이 계속 진행되면서
대부분의 단지들이 전고점 이상의 가격으로 거래가 되는 시기가 찾아온다면
실상 무용지물이 되기 때문에 현재 시장에서는
참고해 볼 수 있다의 느낌으로 생각하셨으면 좋겠습니다.
그래서 위와 같이 현재 시장의 가격을 반영한
기준 단지를 정하는 것이 가격이 싼지 비싼지를 판단하는데
필요한 방법이라는 것을 아셨으면 좋겠습니다.
조금 더 쉽게 비교평가를 해보셔서 비싼 걸 사는 결정으로
나중에 후회를 하시지 않으셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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