관련 강의
실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
1. 강의에서 남길 내용
■ 1차시
- 투자에 필요한 행동을 하고, 그걸 임보에 정리한다.
- 조급해하지 말고 실력을 쌓자. 그리고 실력을 쌓기 위한 계획을 세워 단계적으로 실천하자.
- 입지분석도 중요하지만, 레버리지할 자료는 많다. 중요한 것은 단지분석이다.
- 사람마다 상황이 다르고, 상황에 따라 투자에 적합한 단지가 다르다.
■ 2차시
- 분석하고 말고를 구분짓는 절대적인 기준은 없다.(300세대 이상, 90년대식 이후 등…) 이는 입지분석 결과에 따라, 얼마나 가치있는 지역이냐에 따라 달라진다. 다만 이를 판단할 수 없는 실력의 초보자 단계에서는 강의에서 안내해주시는 경험적인 일반적 투자기준에 따라 분석하자.
- 이러한 기준을 찾는 실력은 단숨에 길러지지 않는다. 각 단계를 완료해가며, 끝까지 과정을 경험하며, 차근차근 실력을 쌓자.
- 입지 분석은 수요를 파악하는 과정이다. 그래서 상권과 업무 지구가 중요하다.
- 상권 분위기가 지역 분위기를 만들고, 이러한 지역 분위기가 수요를 만든다.
인구 전문가가 되려 하지 말자. 투자에 있어 필요한 데이터 중심으로 지역을 파악하자.
■ 3차시
- 도시 기본계획(개발계획)과 사회조사보고서(소득수준)을 확인하자. - 필요한 부분만 선별해서 보면 어렵지 않다!
- 그 지역의 수요를 끌어들이는 요인이 무엇인지 한 문장으로 정리할 수 있어야 한다!
- 자모님 BM하기 - 예시 문장이나 질문들 임보 장표에 그대로 써 넣고, 현재 분석 중인 지역에 맞게 고치기(인사이트와 방식을 배우자)
■ 4차시
- 교통 분석 시 랜드마크 아파트가 있는 동네의 역에서 주요 업무지구 역까지의 시간을 본다.
- 교통 호재는 1) 어느 동을 지나가는지, 2) 업무지구 접근성이 좋아지는지를 보자.
- 입시 학원가로 인정받는(수요를 견인하는) 지역은 전국에 몇 군데로 정해져있다. 한편 구매력 있는 사람들은 초등 자녀를 보낼 수 있는 학원가가 형성되었는지를 중요하게 본다.
- 상권은 외부 수요를 이끌만한 상권인지 양과 질을 확인해야 한다. 사전 조사 시 양을, 임장가서 질을 확인하자.
- 아파트 사진은 돌아가면서 보자. 묶음으로 보내고, 밑에 코멘트를 쓰자. 이걸 통째로 캡쳐해서 임보에 넣자. - 임보에 사진은 꾸미려고 넣는 것이 아니다. 기억하려고 넣는 것이다.
- 재개발은 균질성과 연결되므로, 주의 깊게 보자. 특히 임장가서 관련된 장소나 현수막 등이 있다면 꼭 사진을 찍고 임보를 쓸 때 확인/찾아보자. (규모와 입주물량 등)
■ 5차시
- 우리는 현장이 중요하다. “내가 여기 투자하면 만날 리스크가 뭐야” → 내가 투자하는 지역의 새 아파트 전세가가 공급으로 인해 어디까지 내려가고, 전세 물량이 어디까지 나오는지 보기
- 매매가 = 싸냐, 비싸냐의 기준 (오를까 내릴까 X)
- 중요한 것은 “전세가가 오르냐” (공급 물량이 영향을 줌) 전세가 상승/하락 여부가 투자 기회를 만들어주냐, 아니냐의 기준이다.
- 중요한 것은 수요! “수요로 시작해서 수요로 끝난다”
- 지역 내 가치가 정리가 안 되면, 지역 간 비교평가 의미 없음. 현재 지역의 가치에 파고들어 지역 내 비교평가 열심히 하기
- “시세 따는 건 힘든게 아니다. 시세도 안 따고 무슨 투자를 해. 어려운 거 가정, 회사, 투자 밸런스 잡으며 계속 해나가는 것”
- ‘시세따기 → 시세지도’가 가장 중요. - 시세는 반복하여 보는 것이 중요하다. ‘가치’를 먼저 보고, 그 다음 ‘가격’을 붙이는 행위를 반복하다.
- 이상한 거 하지 말고 본질을 지키자.
■ 6차시
- ‘생활권 내/지역 내' 비교가 우선이다. 이것이 되지 않으면 비교평가 안 된다.
- “모든 것은 쌓인다.”
- 한 동네 통째로 비교하면 어렵다. 3~4개씩 비교하고, 이후로 붙이자.
- 비슷한 가격대라면 ‘가치가 좋은 것’부터 우선순위
- 현장에서 조건 조율하는 것은 투자자의 의무이다.
- 앞마당을 꾸준히 늘리며 실력을 키우자.
- "정석대로 하자" (독강임투)
- 완벽주의는 투자에 도움이 되지 않는다. 완성에 의미를 두고 다음 단계로 나아가기
- “책은 내가 흔들릴 때 나를 잡아준다.”
2. 적용할 점
- 실력을 쌓자.
- 맹목적으로 할 것이 아니라, ‘내가 지금 이것을 왜 하고 있지?’ 목적성을 생각하자.
- 내가 가고자 하는 길을 먼저 간 강사님, 멘토님, 튜터님들의 말씀을 듣고, 그대로 행동하자.
- 독강임투를 습관화하자.
- 책은 내가 흔들릴 때 나를 잡아준다. 독서를 통해 단단한 마음을 갖자.
- 나는 할 수 있다. “나는 될 때까지 할 것이므로 반드시 된다.”
- 내가 원하는 때에, 원하는 사람과, 원하는 일을, 원하는 시간을 보낼 수 있는 자유. 지금 느끼는 실체가 없는 ‘마음의 벽’을 반드시 넘자.
- 자모님 감사합니다. 저, 해낼게요! :)
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