[실전준비반 65기 71똥찬 부자되조 밥언제먹어요] 3주차 강의후기 : "나는 될 때까지 할 것이므로 반드시 된다"
25.01.16
1. 강의에서 남길 내용
■ 1차시
투자에 필요한 행동을 하고, 그걸 임보에 정리한다.
조급해하지 말고 실력을 쌓자. 그리고 실력을 쌓기 위한 계획을 세워 단계적으로 실천하자.
입지분석도 중요하지만, 레버리지할 자료는 많다. 중요한 것은 단지분석이다.
사람마다 상황이 다르고, 상황에 따라 투자에 적합한 단지가 다르다.
■ 2차시
분석하고 말고를 구분짓는 절대적인 기준은 없다.(300세대 이상, 90년대식 이후 등…) 이는 입지분석 결과에 따라, 얼마나 가치있는 지역이냐에 따라 달라진다. 다만 이를 판단할 수 없는 실력의 초보자 단계에서는 강의에서 안내해주시는 경험적인 일반적 투자기준에 따라 분석하자.
이러한 기준을 찾는 실력은 단숨에 길러지지 않는다. 각 단계를 완료해가며, 끝까지 과정을 경험하며, 차근차근 실력을 쌓자.
입지 분석은 수요를 파악하는 과정이다. 그래서 상권과 업무 지구가 중요하다.
상권 분위기가 지역 분위기를 만들고, 이러한 지역 분위기가 수요를 만든다.
인구 전문가가 되려 하지 말자. 투자에 있어 필요한 데이터 중심으로 지역을 파악하자.
■ 3차시
도시 기본계획(개발계획)과 사회조사보고서(소득수준)을 확인하자. - 필요한 부분만 선별해서 보면 어렵지 않다!
그 지역의 수요를 끌어들이는 요인이 무엇인지 한 문장으로 정리할 수 있어야 한다!
자모님 BM하기 - 예시 문장이나 질문들 임보 장표에 그대로 써 넣고, 현재 분석 중인 지역에 맞게 고치기(인사이트와 방식을 배우자)
■ 4차시
교통 분석 시 랜드마크 아파트가 있는 동네의 역에서 주요 업무지구 역까지의 시간을 본다.
교통 호재는 1) 어느 동을 지나가는지, 2) 업무지구 접근성이 좋아지는지를 보자.
입시 학원가로 인정받는(수요를 견인하는) 지역은 전국에 몇 군데로 정해져있다. 한편 구매력 있는 사람들은 초등 자녀를 보낼 수 있는 학원가가 형성되었는지를 중요하게 본다.
상권은 외부 수요를 이끌만한 상권인지 양과 질을 확인해야 한다. 사전 조사 시 양을, 임장가서 질을 확인하자.
아파트 사진은 돌아가면서 보자. 묶음으로 보내고, 밑에 코멘트를 쓰자. 이걸 통째로 캡쳐해서 임보에 넣자. - 임보에 사진은 꾸미려고 넣는 것이 아니다. 기억하려고 넣는 것이다.
재개발은 균질성과 연결되므로, 주의 깊게 보자. 특히 임장가서 관련된 장소나 현수막 등이 있다면 꼭 사진을 찍고 임보를 쓸 때 확인/찾아보자. (규모와 입주물량 등)
■ 5차시
우리는 현장이 중요하다. “내가 여기 투자하면 만날 리스크가 뭐야” → 내가 투자하는 지역의 새 아파트 전세가가 공급으로 인해 어디까지 내려가고, 전세 물량이 어디까지 나오는지 보기
매매가 = 싸냐, 비싸냐의 기준 (오를까 내릴까 X)
중요한 것은 “전세가가 오르냐” (공급 물량이 영향을 줌) 전세가 상승/하락 여부가 투자 기회를 만들어주냐, 아니냐의 기준이다.
중요한 것은 수요! “수요로 시작해서 수요로 끝난다”
지역 내 가치가 정리가 안 되면, 지역 간 비교평가 의미 없음. 현재 지역의 가치에 파고들어 지역 내 비교평가 열심히 하기
“시세 따는 건 힘든게 아니다. 시세도 안 따고 무슨 투자를 해. 어려운 거 가정, 회사, 투자 밸런스 잡으며 계속 해나가는 것”
‘시세따기 → 시세지도’가 가장 중요. - 시세는 반복하여 보는 것이 중요하다. ‘가치’를 먼저 보고, 그 다음 ‘가격’을 붙이는 행위를 반복하다.
이상한 거 하지 말고 본질을 지키자.
■ 6차시
‘생활권 내/지역 내' 비교가 우선이다. 이것이 되지 않으면 비교평가 안 된다.
“모든 것은 쌓인다.”
한 동네 통째로 비교하면 어렵다. 3~4개씩 비교하고, 이후로 붙이자.
비슷한 가격대라면 ‘가치가 좋은 것’부터 우선순위
현장에서 조건 조율하는 것은 투자자의 의무이다.
앞마당을 꾸준히 늘리며 실력을 키우자.
"정석대로 하자" (독강임투)
완벽주의는 투자에 도움이 되지 않는다. 완성에 의미를 두고 다음 단계로 나아가기
“책은 내가 흔들릴 때 나를 잡아준다.”
2. 적용할 점
실력을 쌓자.
맹목적으로 할 것이 아니라, ‘내가 지금 이것을 왜 하고 있지?’ 목적성을 생각하자.
내가 가고자 하는 길을 먼저 간 강사님, 멘토님, 튜터님들의 말씀을 듣고, 그대로 행동하자.
독강임투를 습관화하자.
책은 내가 흔들릴 때 나를 잡아준다. 독서를 통해 단단한 마음을 갖자.
나는 할 수 있다. “나는 될 때까지 할 것이므로 반드시 된다.”
내가 원하는 때에, 원하는 사람과, 원하는 일을, 원하는 시간을 보낼 수 있는 자유. 지금 느끼는 실체가 없는 ‘마음의 벽’을 반드시 넘자.