[우강철이] 결국엔 오르는 집값의 비밀(김준영)

최근에 계속 마인드 관련 책만 읽다가

부동산 책을 읽었습니다.

그냥 무슨책 읽을지 쭉 둘러보다가

별 이유없이 읽게 되었는데

부동산 투자자라면 꼭 한번 쯤은

읽어봐야 하는 책이라는 생각이 들었고

알고 있던게 진정 내가 알고 있는게 맞는 것인지..

다시 한번 되돌아보게 되는 책이었습니다.



지방 매매가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은 3년 누적 공급량



보통 지방 아파트 투자를 고려할 때

공급물량을 체크하는 것은 기본입니다.

보통 인구수의 5% 또는 20년 평균 입주물량을

계산해서 매매가 하락 또는 역전세를 리스크를

가능합니다.

저자는 일시적인 공급은 괜찮을 수 있으나

3년 누적 공급량이 훨씬 중요하다고 언급합니다.

3년 누적 공급량이 중요한 이유는

신규주택 건설부터 입주까지 3년이라는 시간이 걸리기도 하고

신규주택 수요에 대한 힘의 축적이 쌓이는 기간이 3년정도

걸려 큰 영향을 미친다고 저자는 이야기 합니다.

하지만 3년 누적 공급량이 매매가에 영향을 미치기 위한

전제조건은 타 도시와 단절된 도시구조입니다.

전주, 광주 같은 곳은 주변 인접도시의 수요를 흡수하고

진주 같은 곳은 다른 경상권 지역과 단절된 도시 구조를 갖고 있기 때문에

이 쪽 지역이 3년 누적 공급량에 더 유의미하겠다는 생각이 듭니다.

(아직 데이터로 검증해보진 않았습니다만)

앞으로 손품을 팔 때 지방도시는 꼭 3년 누적공급량과 매매/전세지수 그래프를

그려봐야겠다는 생각이 들었습니다.

논리적으로 맞다는 생각이 들고,

주요 지방도시들도 어느정도는 들어맞는 모습을 보였습니다.



수도권은 전세가율이 중요하다!



저자는 수도권 시장은 가격이 선행하고 공급이 후행하여

다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장이라고 이야기 합니다.

검증해보지는 않았지만,

전반적으로 맞는지 정확하게는 모르겠습니다.

18~19년 수도권 동남부 지역 입주 폭탄일 때

일시적으로 매매/전세 모두 하락했었는데..

후행하는 시장도 있고, 함께 가는 시장도 있다는 생각이 듭니다.

그리고,

해당 책에서는 공급량과 전세가율을 가지고 이야기 하는데

유동성과 금리 또한 매매와 전세가에 분명히 영향을 끼쳤는데

유동성과 금리에 대한 부분은 다루지 않은 것은 좀 아쉬웠습니다.

하지만 공급과 전세가율을 가지고 시장의 흐름을

파악하는데 있어서는 이 책에 나온 저자의 생각이

큰 도움이 될 것 같습니다!



양극화는 필연적이다!



아파트 자가 보유율이 낮은 지역일수록

임대비율이 높고 투자자들이 많이 진입한 지역이기에

성장하는 도시라고 저자는 이야기 합니다.

반면에 높은 전세가율이면서 자가보유율이 높으면

도시의 경쟁력이 낮은 곳이라고 이야기 합니다.

매매가는 전세가(사용가치)+기대가치로 이루어졌기 때문에

전세가율이 높다는 것은 기대가치가 낮다는 것 이겠죠.

그래서

도시별로, 도시 내에서 동네별로, 상품별로

양극화는 더욱더 가열차게 심해지지 않을까?

라는 생각에 저도 고개를 끄덕이게 됩니다.





오랜만에 책을 정말 재밌게 읽었습니다.

전국에 언제든지 베팅할 수 있는 투자자가

되는 것이 목표이기에

지방과 수도권을 분리해서

가격에 영향을 미치는 요소가 무엇인지

잘 공부할 수 있는 시간이었고

앞으로 손품을 팔때 적용할 수 있는 내용들이

많아서 너무 좋았던 책입니다!