[지투23기 파둥ㅇ1가 좋0ㅏ하는~ 아파튜아파튜💙 ONEWAY] 잔쟈니님 2강 후기

안녕하세요 원웨이입니다.

2강 잔쟈니님이 해주시는 부동산 매수~보유~매도까지 프로세스를 배울 수 있는 시간이였습니다.

현재 투자공부를 하면서 “매수”에 초점을 맞추고 있었는데요. 사실 그 이후는 많은 경험이 없기도 하기 때문에 당연했습니다. 씨앗을 심어야 뭐라도 나오기 때문이죠. 하지만, 무조건 씨앗을 심는다고 다 잘될까요?

그렇지 않습니다. 어떤 사람은 과실을 맺기도 하지만 그 크기가 다르기도 하고, 심지어 과실을 얻지 못하고 썩기도 합니다.

매수가 중요한 건 맞지만 그 결실이 잘 맺어지려면 보유~매도에 대한 간접경험을 많이 하는 것도 중요하다고 말씀해 주시면서 강의를 자세히 들었습니다.

지난 번에도 수강했지만, 어쩜 기억력이 이렇게 오래가지 못하는건지 제 머리를 자책할 정도로 기억이 많이 나지 않았지만, 이번 지투반 2강에서 더욱 업그레이드 되어 돌아온 강의가 매우 궁금했습니다.

프로세스를 알아야함은 감정으로 하지 않고, 기계적인 매뉴얼대로 차근차근 하기 위함이고 그 이후 어떻게 대응을 할지를 미리 알아야하기 때문이였습니다.

매수

매수는 협상-가계약-본계약-잔금 순으로 진행이됩니다.

일단, 협상은 무조건 깎는 것은 아니였습니다. 그러다가 물건이 날아간다면 그게 더 아쉬울 뿐이죠. 가장 중요한 것은 “가치 대비 싸게 매수하는 것” 이것이 중요했습니다!!

그렇기 때문에 내가 얼마의 목표 매수가를 설정하는지부터가 중요한 것입니다. 그리고 매임 등을 통해 상황을 제대로 알고 떼쓰기식의 합리적이지 않은 가격협상은 지양해야함도 다시금 새겼습니다.

매수자든, 매도자든 서로 양보하고 조율하는 것이 부동산이라는 것도 다시 알았습니다. 현재 나는 매수에 초점이 맞춰져 있지만, 매수하고 나면 매도자가 됨을 잊지 않겠습니다. 역지사지로 생각해보고 합리적인 것으로 협상하려고 노력해보겠습니다.

강의에서 좋았던 점은 설명에 그치지 않고 실전투자 사례를 통해서 협상포인트가 어떠한 것들이 있을지 감정이입해보는 시간이 있었다는 것이였습니다. 감사합니다^^

가계약 전에 등기부등본을 확인하는데 대부분 대출이 잡혀있어 근저당권이 설정된 경우가 많고 그걸 기준으로 매매, 전세 계약금까지 더한 것이 채권최고액이 넘지 않도록 하거나 대출상환하여 리스크를 줄여야 한다는 것까지 다시 짚고 넘어갈 수 있어서 좋았습니다.

또 계약서를 쓰기 전에 우린 임차인을 맞춰야하므로 새로 들어오는 임차인의 전세가격이 어느정도 될지 미리 알아야하는데요. 투자금을 예상해야하기 때문이죠. 전세사기가 많으므로 불안해하는 임차인을 위해 전세보증보험 기준!!!! KB시세의 90% 이내 전세가로 설정해야 한다는 것도 다시 머리속에 새겼습니다.

마지막으로 매수물건만이 아닌 아래층 세대까지 확인해서 누수!!!!확인하는 것 잊지 않겠습니다.

계약금을 입금하기 전에 특약협의 해야 껄끄러움을 방지할 수 있고요. 그 다음에 계약금을 입금하면 안전하게 가계약을 할 수 있었습니다.

그 다음 본계약 일정을 빠르게 잡고 1~2일 전에 미리 계약서 초안을 받고 당일에도 미리가서 먼저 확인 체크합니다.

그리고 잔금 전까지 법무사를 잘 선정해서 비용까지 어떻게 추산해야 합리적인지까지~ 알려주셔서 정말 감사했습니다.

전세

전세 내놓는 것도 프로세스가 필요한데요~ 3~4개월전부터 최소한 2주단위로 트래킹하면서 기계적으로 대응해야함이 중요했습니다. 투자금이 많이 들어가더라도 나중에 돌려받는 돈이니까~~ 너무 안일하게 대처하면 안되었습니다.

생활권, 지역전체 전세가 범위를 잘 알고 내 물건의 적정 전세가격을 설정하고 광고를 내는게 중요합니다.

그리고 끝내는 것이 아닌 “전세 트래킹” 시트를 따로 관리하는 것이 중요합니다.

임차인이 들어오게 될 때 보증금 반환방법을 제대로 기록해 두는 것이 중요하고 실수할 수 있기 때문에 마지막에 대출기관에게 문의하는 것이 정확하다는 것!!! 항상 크로스 체크

전세 계약시 직접갈 것을 추천해주셨는데요. 그 이유는 임차인 정보를 물어봄으로써 어떻게 물건을 가지고 갈 수 있을까? 방향성이 나오기 때문이였습니다.

보유

위 매수를 아무리 잘했다고 하더라도 보유하지 못하면 결실을 맺기 어렵습니다.

보유과정에서 가장 중요한 문제는 “역전세”였는데요.

감당가능하지 못한다면 어쩔 수 없이 매도를 해야겠지만, 감당가능하고 수익이 있음에도 가치 대비 아직 저렴한데 매도하는 잘못된 선택을 함으로써 아쉬운 선택을 하는 경우가 없어야합니다.

역전세는 손해가 아니라 투자금이 좀 더 묶이는 것일 뿐 나중에 돌아오는 돈임을 잊지 않아야겠습니다.

매도

매도는 기준을 지켜서 해야합니다. 그렇지 않는다면 가치를 제대로 판단하지 않고 감정으로 매도를 할 수 있기 때문입니다.

더 좋은 자산으로 갈아타는 방향성은 맞지만, 그 자산이 이미 가치 대비 싸지 않는 등 하면 이미 매도한 자산의 수익이 나중에 봤을 때 더 클 수도 있기 때문입니다.

매도 하기 전에 반드시 갈아타기 할 자산이 있어야 하고 그것은 “실력”에 따라 향후 결과가 많이 달라질 것이므로 계속 좋은 자산 매수를 기다리는 것보다 투자함으로써 얻어지는 경험도 있기 때문에 그 당시 내가 잘한 투자였다고 생각이 든다면 매수를 하고 계속 실력을 키워가다보면 씨앗이 열매를 맺고 종잣돈과 합쳐 더 좋은 투자로 이어나갈 수 있음을 알 수 있었습니다.

마지막으로 실력이 있다면 어떤 시기에도 투자할 수 있는 물건을 찾을 수 있음을 알 수 있었습니다.

어떻게 하면 더 좋은 강의를 해주실지 고민해주시는 잔쟈니님 정말 감사합니다^^